La inversión hotelera supera los 4.000 M al año a la espera de los 100 M de turistas

Ya lo dijo la Organización Mundial del Turismo (OMT) a principios de 2018: España puede alcanzar los 100 millones de turistas anuales. Cinco años después, y tras una pandemia que hundió el turismo, el objetivo vuelve a estar sobre la mesa. Hasta el año pasado, ningún país del mundo había conseguido batir esta cifra tan redonda.

El año pasado, según las últimas cifras oficiales, Francia ha sido el primero en conseguirlo gracias, en gran medida, a los Juegos Olímpicos. España aspira también a alcanzar la cifra mágica en el corto plazo y el mensaje ha resurgido con fuerza tras conocerse, hace escasos días, que el año pasado se batió el récord de turistas de 2019: 84 millones de visitantes extranjeros eligieron España como destino vacacional en 2023.

"La resiliencia de la demanda turística es digna de mención en un contexto de inflación aún elevada: en el promedio de 2023, los precios de los servicios turísticos acumularon una subida del 17,5% con respecto al promedio de 2019. Destaca el incremento del precio del alojamiento, que desde 2019 acumula un alza del 26,2%", destacaba este mismo lunes CaixaBank Research.

El sector turístico en nuestro país está en plena forma. En 2023, generó 186.596 millones de euros de actividad, lo que supone una contribución a la economía española del 12,8% del PIB, el mayor valor de la serie histórica, consolidándose como el principal motor del crecimiento económico real de España durante el último año. Además, la mejora del 13% experimentada por el PIB turístico entre 2022 y 2023 supuso el 70,8% del incremento real del PIB de toda la economía española en 2023, según Exceltur.

Y es que, como avanzó el pasado viernes el Ministerio de Industria y Turismo, el gasto que los turistas realizan en nuestro país ha crecido a un mayor ritmo que su llegada: los 108.000 millones de euros previstos suponen un incremento del 17,4% sobre los datos de 2019 y un 23,8% más que el año anterior.

España lidera la inversión en Europa

Desde el punto de vista inmobiliario, el mercado también está on fire. La inversión hotelera rozó máximos históricos en 2023, con un volumen de 4.248 millones de euros, solo por debajo de los 4.800 millones que se superaron en 2018. Aquel año, una sola operación se apuntó casi la mitad de aquella cifra: la compra de la socimi Hispania por Blackstone, que valoró su cartera hotelera en 2.000 millones de euros, según datos de la consultora Colliers.

En concreto, durante el año pasado, se transaccionaron 205 activos frente a los 163 de 2022, se vendieron 171 hoteles y 21.748 habitaciones, frente a los 133 hoteles y 17.754 habitaciones del año anterior, y se realizaron 34 operaciones sobre suelos para el desarrollo de hoteles e inmuebles para su reconversión a hotel.

Según esta consultora, después de la pandemia y a pesar de un entorno macroeconómico incierto y cambiante, "los inversores han confiado en los sólidos fundamentales de un sector resiliente y en auge, con una fuerte demanda por encima de los niveles prepandemia y con tarifas récord en la mayoría de destinos, y han decidido continuar con su apuesta por el mercado hotelero español". Un dato: no solo los turistas extranjeros prefieren España frente a otros países, también los inversores internacionales, que han acaparado el 75% del volumen transaccionado: 3.188 millones de euros.

Los inversores destinaron más dinero a España que a Reino Unido, Alemania y Francia, protagonistas habituales de la inversión hotelera, pero, además, a nivel mundial, nuestro país solamente se situó por detrás de Estados Unidos, con alrededor de 21.000 millones de euros.

"La industria turística y hotelera en España vive un fervor sin precedentes a nivel inversor. En 2023, ha llegado la verdadera consolidación del interés internacional por nuestro mercado hotelero. Con más de 4.000 millones invertidos, se sitúa solo por detrás del gigante americano, Estados Unidos, que juega obviamente en otra liga y cuyo mercado de inversión hotelera ronda los 23.000 millones de dólares en 2023", destaca Laura Hernando, managing director de Hoteles en Colliers.

"Otros países tradicionalmente muy potentes como Reino Unido, Japón, Canadá o Alemania no han logrado superar la inversión acumulada por España, quedándose en la mayoría de los casos en volúmenes muy inferiores a los 3.000 millones de euros", añade Hernando.

"Desde que en 2015 se superara la barrera de los 2.000 millones, nunca hemos vuelto a bajar de esta cifra, excepto durante la pandemia"

2015 fue un año clave para el sector hotelero en España. Aquel año, por primera vez en su historia y en plena recuperación del mercado inmobiliario, se superaron los 2.000 millones de euros de inversión para batir, ampliamente, tres años después, otra barrera muy importante, la de los 4.000 millones, como se puede apreciar en el gráfico superior. ¿Volverá a batir récords el mercado este año?

"Aún es pronto para saber si esta es una situación excepcional, en un año marcado por la incertidumbre, o si, por el contrario, tal y como pensamos en Colliers, nuestro mercado seguirá atrayendo el capital inversor y conquistando los primeros puestos de inversión a nivel mundial en los próximos años", destaca Hernando, al tiempo que recuerda que este año "se cumplirá una década desde la irrupción de España en el punto de mira de la inversión hotelera institucional e internacional. Desde que en 2015 se superara la barrera de los 2.000 millones de euros, nunca hemos vuelto a bajar de esta cifra —a excepción de 2020, impactado radicalmente por la pandemia—, y estamos seguros de que 2024 no será una excepción".

"España ha entrado sin duda en un círculo virtuoso a nivel hotelero que le ha permitido capear los temporales con un rumbo firme"

En opinión de Laura Hernando, "España ha entrado sin duda en un círculo virtuoso a nivel hotelero que le ha permitido capear los recientes temporales con un rumbo firme y ha conseguido acercarse al centro del punto de mira de cada vez más inversores que empiezan a ver el segmento vacacional hotelero como el asset class a incrementar en sus portfolios en el corto, medio y largo plazo”.

"Si a esto le sumamos la necesidad natural de rotación de activos de los inversores que han ido entrando estos años y alguno de los cada vez más cercanos cambios generacionales de cadenas españolas medianas y pequeñas, asistiremos muy probablemente a un 2024 muy dinámico, solo expectante del ajuste del coste de financiación que facilite el consenso de valoración de los activos", añade la directiva de Colliers.

La venta de carteras hoteleras, protagonista

Al analizar los datos de inversión hotelera, destaca el hecho de que las operaciones de cartera han sido las grandes protagonistas de 2023. Las tres transacciones más relevantes suman más de 2.000 millones de euros, más de la mitad de toda la inversión de 2023. En total, las 11 operaciones registradas el año pasado abarcaron 110 activos hoteleros y 14.320 habitaciones, representando una inversión total de 2.615 millones de euros, una cifra que equivale al 62% del volumen total y refleja un fuerte aumento del 94% en comparación con 2022.

La operación más importante ha sido la toma de una participación del 35% en HI Partners, vehículo de inversión hotelera de Blackstone, por parte del fondo soberano de Singapur GIC, con 60 activos incluidos en el portfolio. Además, destacan la adquisición por parte de ADIA y Meliá de la cartera Equity Inmuebles (17 hoteles y más de 2.500 habitaciones); el vehículo de Banca March, Morfeo Hoteles, haciéndose con una participación en un portfolio de tres activos pertenecientes a Starwood Capital, y la venta, asesorada por Colliers, del complejo Marina d’Or a un consorcio formado por Magic Costa Blanca y Grupo Fuertes.

Canarias y Madrid, líderes en sus respectivos segmentos

Por otro lado, los datos de inversión revelan una tendencia continuista en la preferencia por los activos vacacionales, que concentran el 65% del volumen invertido en el total del año, según Colliers. A nivel vacacional, Canarias es protagonista indiscutible, con 39 operaciones por valor de 1.175 millones de euros, casi un tercio del total invertido. El archipiélago balear se sitúa en segundo puesto en el ranking nacional, también con 39 operaciones, pero con un importe de 796 millones de euros.

"En ambos archipiélagos, la cifra de inversión se ha visto muy influida por la megaoperación del año entre GIC y HI Partners, que involucraba 27 activos en Canarias y 19 en Baleares", destacan desde Colliers.

Canarias es protagonista indiscutible, con 39 operaciones por valor de 1.175 millones

Por su parte, Madrid, con 21 operaciones por valor de 601 millones de euros, lidera la inversión hotelera en el segmento urbano y concentra un 14% del volumen total invertido en nuestro país. La cifra ha estado positivamente influenciada por la compra de la cartera Equity Inmuebles y también destacan transacciones de activos individuales como la compra del Autograph Collection Palacio del Retiro, adquirido por el family office de Jon Riberas (Gestamp), la venta por parte de HI Partners a Limestone Capital del Axel Hotel Madrid o la venta por parte de Mazabi, en una operación asesorada por Colliers, del L&H Gran Vía Selection.

Barcelona, por su parte, destaca en 2023 por haber duplicado su volumen de inversión respecto a 2022, registrando 11 operaciones por un total de 582 millones de euros y anotando las dos mayores operaciones de activo individual registradas este año en el mercado: la adquisición del Mandarin Oriental por parte del fondo saudí Olayan y la compra por Blasson y AXA IM del Hotel Sofía.

La provincia de Málaga, con 560 millones de euros, ha cosechado un buen ejercicio gracias, principalmente, al foco en activos vacacionales de la Costa del Sol. Además de la operación de GIC —que incluye siete hoteles en la provincia— y de Equity Inmuebles —Meliá Marbella Banús y Sol Guadalmar—, destacan la adquisición por parte de Meridia Capital del Hotel Molina Lario; la compra por parte de la cadena Catalonia de dos hoteles que operaba en Ronda propiedad de Unicaja, o la adjudicación por parte de Blue Sea Hotels, controlada por el fondo Portobello Capital, del Hotel Royal Al-Andalus.

Los precios de compra se consolidan

Por otro lado, otro de los aspectos destacados de la inversión hotelera durante 2023 tiene que ver con los precios medios por habitación de los hoteles transaccionados. A pesar del entorno macroeconómico y los incrementos de tipos de interés, estos se han incrementado hasta los 182.900 euros por habitación (un 8,4% más que en 2022).

En la venta de activos prime como el Mandarin Oriental de Barcelona o el Autograph Collection Palacio del Retiro en Madrid se ha superado, incluso, la marca del millón de euros por habitación.

Para 2024, las expectativas son muy optimistas. "Este año va a seguir con la misma tendencia. El sector hotelero continuará manteniendo los resultados operativos de estos últimos años y los potenciales ajustes en los RevPAR serán compensados por la reducción de los tipos de interés y el descenso gradual de la inflación, dado que las previsiones por parte del Banco Central Europeo (BCE) son bajar un 0,75% los tipos de interés y se espera que la inflación se acerque al 3% en 2024. Aun así, no podemos olvidar la situación internacional, los conflictos armados en Ucrania y la Franja de Gaza, los problemas logísticos en el canal de Suez o las elecciones tanto a nivel europeo como en Estados Unidos", destacan desde Christie & Co.

"Es relevante resaltar el peso internacional que España tiene como destino, tanto en el ámbito turístico como en el de la inversión. El buen desempeño de sus hoteles seguirá siendo un valor refugio para los inversores, quienes continuarán siendo mayoritariamente de origen internacional, permitiendo diversificar a otros segmentos para aquellos que ya tienen inversiones en nuestro país, dando cabida a nuevos inversores que buscan un marco jurídico y legal estable", añaden desde esta compañía.

"Es relevante resaltar el peso internacional que España tiene como destino, tanto en el ámbito turístico como en el de la inversión"

Para Alberto Martín, director asociado de IAnversión España & Portugal de Christie & Co., "el primer trimestre de 2024 superará los volúmenes de inversión obtenidos en el de 2023, incentivado por la tendencia de final de año, las operaciones actuales en fase final de cierre y el gran interés por parte de los inversores internacionales, aunque se espera un mayor protagonismo por parte de los inversores nacionales en 2024".

En este sentido, "en un escenario normalizado, el volumen de inversión total en el sector hotelero se sitúa sobre los 3.000 millones de euros, entendemos que en el año 2024 solo se alcanzarán cifras parecidas a 2023 si se repite el modelo de operaciones corporativas o grandes operaciones de cartera", concluyen desde Christie & Co.