La inclusión de la vivienda en el IPC alimenta nuevas subidas de la inflación

¿Qué ocurrirá con la inflación cuando el precio de la vivienda en propiedad se incluya en el cálculo del IPC? La pregunta no tiene aún respuesta, pero está hoy en el centro del debate económico después de que el Banco Central Europeo (BCE) haya reclamado su inclusión en el índice que recoge la evolución de la cesta de la compra con un doble objetivo: frenar la creación de burbujas en el mercado inmobiliario y, en paralelo, mejorar el cálculo de los IPC nacionales, lo que favorece cumplir su objetivo de inflación (2%).

El debate aparece en un momento especialmente significativo desde el punto de vista de la inflación, empujada al alza por el incremento de las materias primas y por el hecho de que las comparaciones se hacen con lo que sucedió en 2020, el llamado efecto base, cuando la pandemia hundió los precios, pero también en unos momentos en que la vivienda en propiedad está alcanzando niveles históricamente elevados. No solo en EEUU, sino también en muchas economías avanzadas. Eurostat, la agencia estadística de la UE, acaba de revelar que los precios de la vivienda crecieron en el primer trimestre un 5,8% en términos anuales, lo que significa el mayor incremento desde 2006.

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Aunque esta medición no recoge exactamente el planteamiento del BCE, cuyo objetivo es identificar solo la evolución de los precios en la vivienda en propiedad y no los costes asociados a su disfrute, que es lo que recogen los IPC nacionales, ya se han hecho algunas estimaciones. Y la conclusión es que su inclusión supondrá un aumento adicional del IPC.

El servicio de estudios de CIMD Intermoney acaba de elaborar un informe para sus clientes en el que estima que si se aplicaran los mismos criterios que en EEUU, donde el 65% de la población tiene una vivienda en propiedad, una cifra muy similar a la de la eurozona (70%), la inflación en los últimos 10 años se hubiera situado dos décimas por encima de lo estimado oficialmente. Esto significa, aseguran los autores del estudio, que la inflación en la eurozona hubiera estado menos lejos del objetivo fijado por el BCE (cerca, pero por debajo del 2%). Esas dos décimas pueden parecer irrelevantes, pero hay que tener en cuenta que en la última década, por razones coyunturales y estructurales, se ha movido en niveles históricamente bajos. Incluso, en algunos casos, cerca de la temida deflación, que supone una caída general de los precios.

Presión inflacionista

Lo que sostiene el informe de CIMD Intermoney es que, con las viviendas en máximos históricos, la inflación puede ser “más resistente” de lo que parece, sobre todo en 2022. Es decir, que la actual presión inflacionista puede no ser tan transitoria, como sostienen las autoridades económicas. El índice Case Shiller, que es la referencia del mercado inmobiliario en EEUU, ha repuntado casi un 17% desde principios de 2020 hasta el pasado mes de abril, describiendo una subida casi vertical.

El informe, elaborado por los economistas Francisco Vidal, Gabriel Marquès y Mariano Valderrama, parte de una evidencia. Los componentes que hacen referencia al coste de la vivienda son la principal partida del IPC estadounidense, al explicar casi un tercio de la estadística. Y no hay que olvidar que en el último trimestre de este año la tasa de avance de esta rúbrica puede situarse ya en el 4,5%.

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Eso significa que la vivienda podría sumar cerca de 1,5 puntos al IPC general de EEUU y casi 2,4 puntos a la inflación subyacente, “lo que puede dar lugar a cierta inquietud en los mercados”. En especial, porque la vivienda sumará en algunos meses del próximo año más de un punto a la inflación subyacente (sin energía ni alimentos no elaborados, al ser los productos más erráticos). La conclusión a la que llegan los autores es clara: "Cuidado, porque la vivienda tiene la capacidad de lograr que la inflación estadounidense se atragante a los ‘treasuries". Es decir, a los bonos americanos.

Sin perder de vista lo que pasa en Europa, donde el ciclo inflacionista tan solo ha comenzado. Lo previsto es que en el último trimestre de este año se sitúe ya entre el 2,5% y el 3%, lo que puede explicar las prisas que se ha dado el BCE para aprobar la revisión estratégica de su política monetaria.

Los mercados, con ese nivel de precios, tendrían argumentos para pensar que Fráncfort se vería obligada a actuar endureciendo su discurso monetario en aras de cumplir su mandato; pero anticipando la revisión, como hizo recientemente, se ha cortado de raíz el crecimiento de esa interpretación.

Desde 2013, el BCE acumula un déficit en su meta de inflación del -7,04%. Es decir, que ha sido incapaz de lograr sus objetivos

En el caso de España, Funcas ha estimado que los picos de inflación se alcanzarán en octubre y noviembre, cuando se llegará al 3,8%. En todo caso, como recuerdan los economistas de CIMD Intermoney, hay que tener en cuenta el déficit de inflación generado en los últimos años. Desde 2013, en concreto, el primer ejercicio completo después de que Mario Draghi anunciara un giro radical de la política monetaria, el BCE acumula un déficit en su meta de inflación del -7,04%. Es decir, que ha sido incapaz de lograr sus objetivos.

Es por eso por lo que los analistas de CIMD Intermoney aseguran que la propuesta del BCE es una especie de comodín que se quiere utilizar en aras de lograr su política monetaria, ya que la vivienda estaría subestimada en los IPC nacionales. De esta manera, se podrían compensar los efectos desinflacionistas que generan el envejecimiento o las nuevas tecnologías, y que conspiran contra el objetivo del 2%.

En el comunicado del BCE tras la reunión de su consejo de gobierno, de hecho, ya se avanzó que los banqueros centrales tendrán en cuenta en sus evaluaciones de política monetaria medidas de inflación “que incorporen estimaciones iniciales del coste de la vivienda en propiedad para complementar su conjunto más amplio de medidas de inflación”. Es decir, que aunque no exista un IPC específico de la evolución de la vivienda en propiedad, se tendrá en cuenta.

Viviendas en propiedad

Los datos de Eurostat, referidos a 2019, reflejan que el 20% de la renta disponible de los hogares de la UE se dedica a los costes de vivienda, incluyendo el pago de la renta o la cuota hipotecaria y los suministros. Los porcentajes más altos se dieron en Grecia (38,9%), Dinamarca (27,1%), Alemania (25,9%) y Bulgaria (24,8%). Ahora bien, las características del hogar influyen de una forma determinante. Por ejemplo, entre las personas con una renta inferior al 60% de la media nacional, la vivienda consumió el 39,3% de su renta disponible, frente al 16,3% entre quienes superaban el 60%.

La propuesta del BCE de incluir la vivienda en propiedad, en todo caso, no es nueva. Al contrario. En diciembre de 2018, la Comisión Europea envió una nota al Parlamento y al Consejo para que estudiaran la idoneidad de poner en marcha un índice de precios de las viviendas ocupadas por sus propietarios (OOH, por sus siglas en inglés) con el fin de integrarlo en la medición del IPC armonizado (IPCA). Es decir, el que se tiene en cuenta en el conjunto de la UE al haber sido homogeneizado para que sea comparable.

Cuando se publicó el IPCA por primera vez en 1997, no hubo consenso respecto de si debía incluir los costes de la vivienda en propiedad. Sin embargo, se estudió la posibilidad de elaborar un índice basado en ‘adquisiciones netas’, que son el coste real de las compraventas, pero finalmente se determinó que implicaba considerables dificultades prácticas para los Estados miembros. Eso es lo que ahora pretende rescatar el BCE. El objetivo es lograr crear inflación para normalizar la política monetaria.