La precariedad hunde la propiedad de la vivienda a niveles de hace 35 años

La precariedad laboral, es decir, los bajos salarios o el empleo de naturaleza temporal, está cambiando una de las características tradicionales del mercado inmobiliario español desde el final de la guerra: el régimen de tenencia de la vivienda en favor de la propiedad frente al alquiler. También influyen los nuevos hábitos sociales y profesionales que hacen más atractivo el arrendamiento que la compra, lo que facilita la movilidad laboral. O, incluso, la reducción de las ayudas fiscales para la adquisición de vivienda, que se viene produciendo desde hace años ¿El resultado? El 75,9% de los hogares vivía en una vivienda en propiedad en 2017, el porcentaje más bajo desde mediados de los años ochenta. O el 76,2% si se tienen en cuenta los últimos datos de Eurostat, que se refieren a 2019.

Esta es una de las conclusiones de la última 'Encuesta financiera de las familias' (EFF) que elabora con carácter trianual el Banco de España, y que es uno de los trabajos estadísticos más completos de que disponen los investigadores para conocer la realidad económica de los hogares.

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Y lo que dice esa encuesta es que, desde la anterior crisis económica, el régimen de propiedad pierde peso. Si en 2008 el 82,7% de los hogares vivía en una vivienda en propiedad, seis años más tarde ese porcentaje había pasado al 80,4%, aunque el salto más pronunciado hacia abajo se ha producido entre 2014 y 2017, con una caída de nada menos que 4,5 puntos, la mayor registrada en las series históricas en tan corto periodo de tiempo. Respecto de 2001, al comienzo de la introducción del euro, la caída es de nada menos que casi 10 puntos.

Esto hace que España se vaya acercando a la media de la Unión Europea en porcentaje de vivienda en propiedad, que se sitúa en el 69%. En la parte baja, continúa destacando Alemania, donde solo el 51% de la vivienda principal se encuentra en régimen de propiedad, mientras que en la parte de arriba están los países del Este, donde en algunos casos se supera el 90% (Rumanía).

Lógicamente, esta evolución tiene que ver con la devaluación salarial y con las dificultades de acceso a la vivienda en propiedad de muchos jóvenes, como pone de relieve la encuesta al ser segmentada por edades. Aunque la tendencia hacia un mayor peso del alquiler es generalizada, el grupo de edad en que ha avanzado en mayor medida es el de los jóvenes de 16 a 29 años, seguido del grupo de edades entre 30 y 44 años.

Como ha puesto de relieve el Banco de España, y a tenor de lo que reflejan los datos de la 'Encuesta de estructura salarial', la ganancia media cayó un 15% entre 2008 y 2016 para los trabajadores de entre 20 y 24 años y un 9% para aquellos con edades comprendidas entre 25 y 29 años.

Para los hogares que son propietarios de su vivienda principal, el valor mediano es de 120.200 euros

La encuesta, en concreto, refleja que el porcentaje de hogares que son propietarios de su vivienda principal es mayor a medida que aumenta la renta, mientras que por edad alcanza su nivel máximo en el caso de los hogares cuyo cabeza de familia tiene entre 65 y 74 años. Es decir, los que compraron el piso en que habitan hace años. Para los hogares que son propietarios de su vivienda principal, el valor mediano es de 120.200 euros. Este valor crece a medida que aumenta la renta y es más elevado para los hogares con cabeza de familia de entre 55 y 64 años (132.000 euros).

El hecho de que los hogares españoles opten por la compra frente al alquiler explica que el origen de su endeudamiento tenga que ver, fundamentalmente, con la vivienda. En concreto, representa el 63,7% de la deuda de los hogares, mientras que la deuda pendiente por la compra de otras propiedades inmobiliarias representa el 21,7%.

Más de una vivienda

Hay que tener en cuenta, como refleja la encuesta, que la vivienda es el activo más importante de las familias, ya que representa el 54,2% del valor de los activos reales para el conjunto de los hogares y un 43,3% del valor de los activos totales. A continuación, los dos activos de mayor peso son los constituidos por otras propiedades inmobiliarias, que representan el 35,3% de los activos reales y el 28,3% de los activos totales, y por los negocios relacionados con actividades por cuenta propia de algún miembro del hogar, que suponen el 9,3% de los activos reales y el 7,5% de los activos totales.

La vivienda pierde peso relativo a favor de otras propiedades inmobiliarias y negocios a medida que aumenta la riqueza neta. Para los empleados por cuenta propia, el valor de su negocio representa el 32,8% del valor total de sus activos reales. En otras propiedades inmobiliarias, se incluyen viviendas, solares y fincas, garajes (excepto cuando forman parte de la vivienda principal), naves industriales, tiendas, locales, oficinas y hoteles.

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A destacar otra de las características históricas del mercado inmobiliario español en relación con la riqueza de las familias. El 45% de los hogares son propietarios de activos inmobiliarios que no son su vivienda principal. Más concretamente, como recuerda el Banco de España, un 31,9% posee una vivienda que no es su vivienda principal, seguido, por orden de importancia, de un 13,8% que posee solares y fincas. Estas propiedades son, en general, segundas residencias que están una buena parte del año deshabitadas.

Estas proporciones aumentan con la renta, y lo que sorprende a los autores de la encuesta es que, incluso en la parte inferior de la distribución de la renta, se observa un porcentaje considerable de hogares que poseen activos inmobiliarios distintos de su vivienda principal (27,2%). Por edad, el mayor porcentaje de hogares en posesión de otras propiedades inmobiliarias se observa en hogares cuyo cabeza de familia tiene entre 65 y 74 años.