El mayor 'flex-living' de Europa está en Madrid y consigue rentabilidades del 20%

Hace apenas un mes, el pasado septiembre, abrió sus puertas Be Casa Valdebebas, complejo de apartamentos flexibles hermano de otro en San Sebastián de los Reyes, el más grande de Europa, con 1.137 alojamientos entre estudios (778), apartamentos de un dormitorio (235) y de dos (124).

Nacidos con la vocación de sacar al mercado nuevas fórmulas de vivienda menos rígidas en plazos y más asequible en precio, desde el punto de vista empresarial, los apartamentos flexibles son una de las principales alternativas del sector promotor para conseguir rentabilidades de dos dígitos en un momento en el que el fuerte encarecimiento de los tipos de interés ha echado por tierra las tires (tasas internas de retorno) de numerosos proyectos.

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En el caso de la cartera de Valdebebas y San Sebastián, el promotor del proyecto, Momentum REIM, ha conseguido una rentabilidad superior al 20%, según han confirmado fuentes conocedoras, mientras que la yield (rentabilidad) pagada por Greystar, fondo que ha adquirido el complejo para su operación bajo la marca Be Casa, roza el 5%.

Por poner en contexto estos números basta recordar que los principales proyectos de promoción para alquiler tradicional (built to rent o BTR) que se han cerrado en los últimos años se mueven entre el 3,25% y el 3,75%, números que han saltado por los aires en el momento en el que los tipos de interés se han ido al 4,5% y, además, sin esperanza de que vayan a bajar significativamente en el corto ni en el medio plazo.

De hecho, los grandes inversores institucionales están descontando una década con financiaciones por encima del 3,5%, como demuestra el progresivo encarecimiento de los derivados (swaps) sobre el euríbor con los que se cubren los fondos cuando arrancan un nuevo proyecto: en octubre de 2021, estos swaps a 10 años estaban en el 0,27%; en el mismo mes de 2022, saltaron hasta el 3,18%, y actualmente se mueven en torno al 3,5%.

Este encarecimiento afecta tanto al lado de la oferta, ya que a los promotores y operadores se les ha disparado la financiación, como al lado de la demanda, porque con la subida de las hipotecas hay todavía menos población con poder de compra, lo que presiona todavía más la demanda de alternativas residenciales asequibles y flexibles en régimen de alquiler.

El problema es conseguir cuadrar un precio asequible para toda esta demanda, con unas yields atractivas para los promotores y fondos. De ahí la relevancia de los números de Be Casa, ya que se trata de un proyecto que se ha desarrollado en pleno giro de los tipos de interés y, sin embargo, ha conseguido arrojar elevadas rentabilidades.

La clave de esta tipología alojativa está en que se promueve sobre suelo terciario, más barato que el residencial, elemento clave que ha permitido a Momentum REIM superar la barrera del 20%. Además, al estar levantados sobre este tipo de terrenos, estos edificios quedan fuera de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, por tanto, de la potencial limitación de rentas que los diferentes consistorios puedan declarar en sus respectivas ciudades.

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El ángulo sobre el que está desarrollando esta industria es el ligado a los apartahoteles de toda la vida, que se promueven sobre suelo terciario. Aunque, en realidad, esta nueva tipología que se está desarrollando es una versión algo más avanzada, ya que se desliga del enfoque puramente hotelero para plantearse como alternativa a los problemas del sector residencial.

Este carácter híbrido exige que las estancias sean temporales, lo habitual es entre seis y nueve meses, aunque pueden llegar hasta dos años, y que al mismo tiempo se ofrezcan todos los servicios de un hotel. Esto implica que los apartamentos están completamente amueblados y equipados, que en el precio están incluidos todos los suministros, desde la luz hasta el wifi, así como conserjería, limpieza periódica y mantenimiento.

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Todo este abanico de servicios, unido a la mayor rotación, exige a los operadores de este tipo de apartamentos una inversión constante en lo que se conoce como capex y opex, que son los costes ligados al mantenimiento y compra de los muebles e instalaciones y de la propia operativa del negocio. Números que también tienen muy en cuenta los grandes inversores cuando hacen sus números.

Un reciente estudio de CBRE apunta a que la ocupación media de estos activos es del 94% y sus tarifas medias son de 922 euros en Madrid y de 967 euros en Barcelona, con unas horquillas que van desde los 600 hasta los 1.500 euros al mes en Madrid y desde los 700 a los 1.500 euros al mes en Barcelona. Además, se espera que en el 80% de los casos, sean la solución habitacional preferida por los nómadas digitales, freelances y empresas que necesitan desplazas equipos temporalmente.

Principales protagonistas

Aunque Madrid es la comunidad autónoma donde más se están desarrollando estos complejos de apartamentos flexibles, ya hay proyectos en desarrollo en diferentes ciudades de España como Valencia, Málaga, Bilbao o San Sebastián. En total, según los datos recopilados por El Confidencial, hay más de una veintena de proyectos en marcha (entre edificios en operación, construcción y proyecto), que suman ya más de 11.000 habitaciones.

Hay más de una veintena de proyectos en marcha, que suman más de 11.000 habitaciones

Detrás de estos complejos hay dos tipos de actores. El promotor, que suele ser un equipo local que conoce bien el mercado e identifica las oportunidades, y el comprador del edificio terminado, detrás del cual suele haber fondos internacionales que están desarrollando sus propias marcas especializadas en la gestión de este tipo de activos.

Con ocho proyectos, tres operativos y cinco en construcción, Momentum es actualmente el promotor más experimentado de nuestro país en este incipiente mercado, seguido de Temprano, que cuenta con cinco complejos, todos ellos en operación. Por detrás de ellos, según los datos recopilados por El Confidencial, estaría Dazia, que tiene previsto desarrollar tres proyectos, todos ellos en la Comunidad de Madrid, con el signo diferencial de que su vocación es explotarlos también.