UNA TRANSACCIÓN DE 3.000 MILLONES

'Megadeals' inmobiliarios del año: la Ciudad Financiera del Santander pulveriza récords

Ha sido el 'deal' inmobiliario del año y, muy posiblemente, de la historia del mercado español. Hablamos de la venta de la Ciudad Financiera del Santander

Foto: Ciudad financiera del Banco Santander, en Boadilla del Monte. (EC)
Ciudad financiera del Banco Santander, en Boadilla del Monte. (EC)

Ha sido el 'deal' inmobiliario del año y, muy posiblemente, de la historia del mercado español. Tanto por importe —3.157 millones de euros— como por las características del activo transaccionado —250 hectáreas y 400.000 metros cuadrados construidos y 5.000 plazas de aparcamiento—. Hablamos de la venta de la Ciudad Financiera del Santander, un auténtico culebrón inmobiliario que terminó con final feliz, precisamente, para el Banco Santander, quien 11 años después de habérsela vendido a Marme Inversiones, conseguía recuperar su propiedad.

Esta operación encabeza el 'ranking' de los grandes 'deals' inmobiliarios de 2019 del algoritmo DAO del portal de subastas inmobiliarias y ventas privadas 'online' Addmeet, y cuya información es utilizada para optimizar los procesos de subasta o venta privada 'online' organizados, como el del último solar vendido por el Ministerio de Defensa en San Sebastián, que ha duplicado su precio de salida.

La cantidad desembolsada por el Santander pasará a los anales de la historia inmobiliaria en España, ya que el desembolso total de la entidad presidida por Ana Botín, 3.157 millones de euros, se sitúa muy por encima de los 1.900 millones que consiguió el banco con su venta en 2008 a cambio de permanecer como inquilino durante 40 años, con una renta anual de unos 80 millones de euros.

La cifra incluye los 2.972 millones de la venta del activo, además de 185 millones de la cesión de remate que el Santander tuvo que pagar a los hermanos Simon y David Reuben para que estos renunciaran a quedarse con este activo, ya que tenían todas las papeletas para hacerlo después de que el juez encargado de la liquidación de los activos de Marme —declarada en concurso en 2014— considerara que su oferta era la que más convenía a los acreedores.

Blackstone, Centerbridge... fueron algunos de los nombres que también sonaron para hacerse con el megacomplejo de oficinas, diseñado por el arquitecto irlandés Kevin Roche y cuya construcción costó casi 500 millones de euros. Ubicado en el municipio madrileño de Boadilla del Monte sobre una extensión de 250 hectáreas, las cifras de la Ciudad Financiera hablan por sí solas: nueve edificios que suman 400.000 metros cuadrados, más de 5.000 plazas de aparcamiento, dos campos de golf, instalaciones deportivas, así como una guardería y un centro de entrenamiento.

La cifra de la Ciudad Financiera del Santander eclipsa al resto de inversiones inmobiliarias que aparecen en el 'top 20' del algortimo DAO. La segunda posición en el 'ranking' la ocupa un activo que no ha sido protagonista de ninguna transacción inmobiliaria sino de una salida a bolsa. Se trata del Parque Empresarial de La Finca, uno de los activos —el más importante— traspasado a la socimi La Finca Global Assets, participada por la familia Cereceda y el fondo de capital estadounidense Värde, que debutaba en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) el pasado mes de septiembre.

Según Addmeet, tiene un valor de 423 millones de euros —todos los activos de la socimi están valorados en 725 millones—, cuenta con una veintena de edificios empresariales y una superficie de casi 130.000 metros cuadrados, a los que se suman instalaciones deportivas y de 'catering' con otros 12.000 metros cuadrados más. En total, el parque de oficinas de Pozuelo incluye 5.100 plazas de 'parking'.

La cifra incluye 3.000 millones del activo, además de un peaje de otros 500 que el Santander tuvo que pagar a los Reuben para que renunciaran a él

La presea de bronce se la cuelga, según DAO, el Hospital de Toledo. Una concesión pública a Acciona para la construcción de este edificio, cuya inauguración está prevista para finales de este año y que ha supuesto una inversión de 300 millones de euros. Una inversión inmobiliaria nada convencional, pero que aúpa a este activo al 'top 3' del 'ranking'.

Oficinas, parques empresariales, hospitales...

La medalla de chocolate podría colgársela antes de que acabe el año un centro comercial. Hablamos de Puerto de Venecia, en Zaragoza, propiedad al 50% de los ingleses Intu y del fondo de pensiones de Canadá, CPPIB desde 2014, cuando lo compraron por 451 millones. Intu ultima los flecos de la venta de su participación por 268 millones de euros.

Sin duda, una de las grandes operaciones del segmento de 'retail' del año. También Parque Principado (ahora Intu Asturias) está próximo a cambiar de manos. Intu Properties y CCPIB lo adquirieron en 2013 por 161 millones. Ahora, seis años después, podría cerrarse por una cifra similar solo por el 50% del negocio, lo que da idea de la revalorización del activo en estos años.

El siguiente activo en colarse en los grandes 'deals' inmobiliarios del año es Castellana 200. El edificio, con una superficie bruta alquilable (SBA) de más de 20.000 metros cuadrados, distribuidos en dos edificios, y un centro comercial de 6.500 metros cuadrados, así como más de 800 plazas de aparcamiento, pertenecía a la socimi Silvercode —PSP Investments y Drago Capital—, que llegó el pasado mes de abril a un acuerdo con Allianz Real Estate para su venta. El precio, 250 millones de euros.

Por detrás, con una diferencia de 50 millones, se encuentra el Parque Empresarial Las Mercedes, vendido por Go Madrid Benz, la socimi del fondo GreenOak, por 205 millones de euros, en plena primavera, a Starwood en una operación asesorada por el equipo de capital markets de CBRE. eL fondo norteamericano ha hecho un gran negocio con la venta de este activo. Compuesto por nueve edificios de oficinas, un aparcamiento subterráneo y una zona de restauración y ocio, ha cambiado de manos tres años después de su compra con unas plusvalías para GreenOak del 40%.

Amazon se cuela en el 'top 5' tras la venta de su centro logístico en Barcelona por 260 millones

Dentro del 'top 10', se vuelve a colar el nombre de Banco Santander, pero no como comprador sino como vendedor. El activo Ciudad Banesto Mesena —antiguas oficinas de Banesto—, vendido por la entidad cántabra a Acciona por 170 millones de euros. Se trata del complejo de edificios que el Santander tenía en la calle Mesena de Madrid, que en su día albergó las oficinas centrales de Banesto y hasta hace un año fue sede de Santander España. Siete inmuebles que suman una superficie de unos 104.000 metros cuadrados y están ubicados en una zona residencial al norte de la ciudad.

En la recta final de 2019 ha irrumpido en este 'ranking' el edificio que se sitúa en plaza Catalunya 23, en Barcelona, alquilado a Primark. La semana pasada, la socimi Zambal, propiedad de IBA Capital Partners, comunicaba al Mercado Alternativo Bursátil (MAB) una ampliación de capital mediante una aportación no dineraria del inmueble de su propiedad situado en plaza de Cataluña 23 a su filial Trébol Core Properties.

Este inmueble fue alquilado a principios de año al grupo Primark y en el pasado albergó El Corte Inglés, justo en la esquina con las Ramblas. Se trata del segundo ‘flagship’ de la tienda de moda 'low cost' a pie de calle en España, tras la apertura de su macrotienda de Gran Vía, en Madrid, en 2015. Esta operación va más allá, ya que una vez formalizada la aportación y ampliación de capital, Zambal anunció la venta del 88,75% del capital de Trébol Core Properties por 71 millones de euros a un 'pool' de inversores, cuya identidad se desconoce. El importe de la venta de las acciones de la Trébol Core Properties representa un valor implícito del inmueble de 167,5 millones de euros.

Edificio España, Apple Store

El Edificio España, inaugurado en septiembre de este año, se cuela entre los 10 grandes 'deals' inmobiliarios del año gracias a la venta, por 160 millones de euros, de su superficie comercial. El comprador, Corpfin, adquirió este activo a Riu Hoteles a través de su socimi Inbest Real Estate.

Edificio España.
Edificio España.

Sus 15.000 metros cuadrados provocaron una guerra judicial entre el grupo hotelero y el empresario murciano Trinitario Casanova, dueño del Grupo Baraka, quien consideraba que un acuerdo entre ambas partes le otorgaba la propiedad de la superficie comercial, cuando según la cadena solamente le había cedido el mandato de búsqueda de inversores para esa área, mandato que, según Riu, Casanova incumplió. El juez, finalmente, dio la razón al primero.

Justo detrás del Edificio España se cuela la construcción del futuro Valencia Basket Arena. Un proyecto de 220 millones de euros que correrá a cargo de Licampa 1617, la sociedad patrimonial del empresario valenciano Juan Roig. Un estadio para un máximo de 15.600 espectadores en modo baloncesto y de 18.600 en modo concierto.

Con 150 millones de euros, la venta del Apple Store Madrid puede colarse entre las operaciones del año. La tienda más icónica de Madrid está a punto de cambiar de manos, tal y como avanzó El Confidencial. La familia mexicana Díaz-Estrada ha decidido desprenderse del número 1 de Puerta del Sol, edificio que alberga al más codiciado de los inquilinos, una Apple Store, y su futuro casero podría ser una gran fortuna israelí, aunque el acuerdo de venta aún no está cerrado.

Completan la lista de este 'ranking' la venta del centro comercial Ballonti, ubicado en el municipio de Portugalete, en Bilbao. El vendedor, el fondo alemán Deka Immobilien. El comprador, las firmas Bilball Centre Investments y Ballon Investments. El precio, 150 millones de euros. Considerado como el centro comercial más moderno de Bilbao, cuenta con más de 52.600 metros cuadrados de superficie bruta alquilable. Fue construido en 2008 y recibe alrededor de seis millones de visitas al año.

Otra de las grandes del Ibex 35, Telefónica, cuela su sede en Cataluña en este 'ranking'. La operadora vendía en mayo su torre corporativa Diagonal 00 por 150 millones de euros al magnate filipino Andrew L. Tan, a través de su grupo Emperador, también dueño de Torre Espacio, en Madrid. Una operación de 'sale & leaseback' en la que la operadora se quedará como inquilina ocupando la mitad del inmueble. La compañía que dirige José María Álvarez-Pallete acaba de vender otro activo incónico en Barcelona, su sede histórica en la plaza Catalunya de Barcelona. El comprador es el multimillonario vasco afincado en Suiza Daniel Maté, y el precio abonado, 100 millones de euros, cifra que se queda fuera del 'ranking'.

Completan el 'ranking', si finalmente se cierran este año, dos operaciones de Amazon en el ámbito logístico, el patito feo de la inversión inmobiliaria que se ha transformado en cisne. Se trata de la venta de su centro logístico en Barcelona, que empezó a operar en octubre de 2017. El gigante del comercio electrónico se quedará como inquilino de este inmueble de 63.000 metros cuadrados —200.000 metros en altura—, que supuso una inversión para el grupo de 200 millones de euros y que ha sido adquirido por un fondo coreano por 140 millones.

De hecho, Amazon puede colarse en el 'top 20' al final de año si consigue cerrar la venta de su megacentro logístico que promueve en Sevilla. Tal y como adelantó El Confidencial, este activo ha salido a la venta y podría alcanzar los 200 millones de euros. Sus futuros 200.000 metros cuadrados, repartidos en cuatro plantas, lo convertirán en el mayor centro logístico de España.

Cierran el 'ranking' el parque empresarial Marcelo Spínola, así como dos terrenos ligados a dos grandes del fútbol español. Por un lado, la venta de Mestalla y dos terrenos del Calderón en manos del Atlético de Madrid. En el primer caso, la cooperativa Adu puso sobre la mesa una oferta vinculante de 120 millones de euros, mientras que en el segundo, Azora y CBRE Global Investment Partners pusieron sobre la mesa 111 millones de euros.

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