Barajas recortará un 25% el tamaño de su plan logístico ante las cifras récord de tráfico

Las cifras récord de tráfico de mercancías que está alcanzando el aeropuerto Adolfo Suárez Madrid-Barajas han llevado a Aena, empresa pública dueña de esta infraestructura, a replantearse el diseño de uno de sus planes estrella desde que salió a bolsa: el desarrollo de un gran polo logístico.

Hace tres años, el operador aeroportuario seleccionó una bolsa de terreno de 32 hectáreas, con la idea de destinar 28 hectáreas donde se podrán edificar hasta 153.000 metros cuadrados de naves y edificios logísticos y otras cuatro a zonas verdes. Todos ellos, ubicados junto a la autovía A-2, la puerta natural de entrada a Madrid desde Barcelona.

Esta licitación derrapó en el último momento, debido al rápido e intenso giro de los tipos de interés, que hizo imposible a las empresas cumplir con las ofertas que habían presentado. La respuesta del grupo presidido por Maurici Lucena fue preparar una nueva licitación mejorada, fase en la que se encuentra actualmente, y que Aena quiere tener terminada en verano.

En los numerosos contactos que están manteniendo la empresa pública y sus asesores con los potenciales interesados, se les ha trasladado ya el mensaje de que el nuevo plan podría ser un 25% inferior de tamaño. El motivo es que los operadores de mercancías están pidiendo a Aena más terrenos y la empresa pública habría identificado una de las parcelas del plan logístico como la solución.

TE PUEDE INTERESAR

Las grietas del 'modelo Aena' o el problema de ser un ministerio cotizado

Ruth Ugalde

El año pasado, Barajas sola copó cerca del 60% de toda la mercancía aérea transportada en la red de Aena y registró el mayor movimiento de carga anual de su historia: 643.534 toneladas de mercancía, un 13,6% que en 2022. Lejos de frenarse, esta tendencia se ha acentuado en 2024, con un crecimiento del 24,5% en enero, números que explican las peticiones de los operadores de carga.

En paralelo, el elevado interés que hay en el sector por el plan inmobiliario logístico de Barajas hace que esa merma de espacio en nada afecte al apetito de las empresas ni a las expectativas económicas de Aena. De hecho, se confía en que en esta nueva licitación haya más concurrencia, gracias al nuevo modelo que está terminando de definir Lucena.

La empresa pública parece decidida a renunciar al modelo de crear una sociedad conjunta, algo que le han pedido numerosas empresas, y va a apostar por un derecho de arrendamiento o leasehold. Esta fórmula permite a Aena ser siempre la titular del suelo y al adjudicatario, promover y alquilar sus naves durante todo el tiempo pactado. Un plazo que como mínimo será de 50 años, pero que las compañías están pidiendo llevar hasta 75 años.

Donde Aena se ha mantenido inamovible en las negociaciones ha sido en la obligación de cumplir con todo lo que dictó ya en el libro blanco y que hace referencia tanto a aspectos de calidad como de sostenibilidad.

Se espera que además de la decena de empresas que se interesaron por la anterior licitación, entre las que figuraron gigantes como Segro, Logicor, P3, Merlin, Prologis, Goodman, Panattoni o VGP, también acudan a esta nueva licitación jugadores como Newdock, la filial logística de Goldman Sachs, o la socimi Montepino.

Frente a la sociedad conjunta de la anterior licitación, ahora se plantea un derecho de arrendamiento o 'leasehold'

En aquella fallida adjudicación, el candidato que hizo la oferta más generosa fue Segro, que puso sobre la mesa 247 millones de euros: 101 millones por el derecho de superficie y 146 millones por las inversiones que preveía llevar a cabo. En el otro extremo, de la lista de cinco finalistas, estuvo Goodman con una propuesta de 130 millones de euros.

La hoja de ruta con la que está trabajando el sector es que Aena pueda terminar de definir el modelo para el próximo verano y, a partir de ese momento, arrancar la licitación. Lucena, en la reciente presentación del plan estratégico del operador aeroportuario, esquivó dar una fecha concreta, pero en reiteradas ocasiones insistió en el mensaje de que es inminente.

Ciudad Aeroportuaria

Esta licitación se enmarca dentro de todo el desarrollo de la nueva Ciudad Aeroportuaria de Barajas, un plan inmobiliario que suma 323 hectáreas de terreno, dentro de las cuales se encuentran las 32 de este primer concurso, con una edificabilidad máxima que alcanza los 2,1 millones de metros cuadrados.

TE PUEDE INTERESAR

Aena despega el mayor plan inmobiliario de España con 3.000 millones de inversión

Ruth Ugalde

Todos estos terrenos se dividen en la creación de un gran polo logístico, sobre 257 hectáreas que tendrán 1,4 millones de metros cuadrados de edificabilidad, otras 62 hectáreas destinadas a construir una ciudad aeroportuaria con 650.000 metros cuadrados de hoteles, oficinas, centros de negocios y diversos servicios para los viajeros, la mayoría de ellos ubicados frente a la T-4.

Además, está proyectada una zona aeroportuaria y de carga, donde la compañía pública aspira a convertirse en referente en Europa de mantenimiento de aeronaves, hito que está demostrando necesitar todavía más espacio del inicialmente proyectado.