Fátima Sáez del Cano: "En logística, las rentas tienen capacidad de subir y se tendrán que subir"

Fátima Sáez del Cano (Bilbao, 1970) conoce todas las caras del mercado inmobiliario. Arquitecta de formación por la Universidad Politécnica de Madrid y máster en Dirección de Empresas por la Pontificia de Comillas, dio sus primeros pasos profesionales en EY, donde ayudó al sector financiero a digerir las carteras de inmuebles que se quedó tras la crisis de los 90, vivió en primera persona la creación de la burbuja inmobiliaria como directora regional de residencial y responsable del negocio de tercera edad en Grupo Lar, y, justo antes de que todo colapsara, se incorporó a Grosvenor y apostó con fuerza por los proyectos de oficinas.

Su dilatado perfil convenció a Goldman Sachs para confiarle los mandos de su gran apuesta inmobiliaria en España: la creación de Newdock, una plataforma logística de activos de máxima calidad, con un objetivo de inversión de 1.000 millones de euros. En los apenas dos años que lleva como consejera delegada, Sáez del Cano ha visto al sector marcar máximos y, ahora, enfrentarse al reto de digerir un drástico giro de los tipos de interés que amenaza con desplomar precios. Un escenario que ella descarta como regla general, aunque advierte que el mercado se va a polarizar y solo lo muy bueno podrá surfear con garantías esta nueva ola.

PREGUNTA. ¿Cuál está siendo el impacto de los tipos de interés en la logística? Es un sector que se calentó mucho justo antes del cambio de ciclo, se hicieron operaciones a unas rentabilidades (yields) muy ajustadas, al 3%, y ahora el euríbor está por encima.

RESPUESTA. Es verdad que ha habido muchísimo apetito, también es verdad que el sector se va haciendo más institucional, y, a medida que la parte institucional ha ido cambiando, se han ido comprimiendo muchísimo las yields. En España, operaciones al 3% o por debajo del 3% tampoco hemos visto, han sido más treses y medios en sitios prime, y estamos viendo todavía operaciones en cuatro y poco prime. O sea, que tampoco el impacto lo estamos viendo tan grande. Evidentemente, cambia, pero dentro de la maduración del sector. Otra cosa que estamos viendo es que se está reduciendo un poco la incertidumbre, quizá porque nos estamos acostumbrando a que la volatilidad es una cosa con la que tenemos que vivir. Antes hablábamos más de ciclos globales y cada vez tenemos más ciclos y microciclos. Y lo que sí estamos viendo es que los spreads (diferenciales) ya están bajando un poco. Ha habido un momento donde la financiación era carísima porque la percepción del riesgo y la incertidumbre que ponía el banco no era la del euríbor, era el euríbor más lo que aplican de adicional por su concepto de riesgo.

P. Cuando dice que los spreads están bajando, ¿de qué números hablamos?

R. Las cifras son complicadas, porque depende mucho del modelo de negocio, de si está alquilado, no está alquilado... Pero estamos volviendo a ver spreads del 2%, dos y poco, y ha habido un momento donde daba la sensación de que iban a estar al 4% para naves no alquiladas. Lo que estamos viendo en logística con la financiación es que cada vez hay más bancos con apetito, estamos teniendo muchas conversaciones con muchas entidades que están mirando esto de otra manera. Se está empezando a hacer, por ejemplo, préstamos verdes, que es algo que en logística no existía, porque el estándar ESG (sostenibilidad ambiental, responsabilidad social y buena gobernanza) era superbajo. Hablar con un banco y que te diga 'valoro el que tengas una certificación energética', nosotros sí lo estamos haciendo y eso, por ejemplo, nos abre la puerta a financiaciones más competitivas. Estamos viendo, como en todas las situaciones de incertidumbre, una polarización grande donde lo bueno se mantiene con más fortaleza y lo malo pasa a sufrir bastante más.

P. ¿Pero las yields actuales cuáles son? Ha dicho en torno al 4%.

R. Hemos visto prime de cuatro y poco. Pueden estar ahora en un 4,25% o 4,50%.

"Los 'spreads' están bajando, estamos volviendo a verlos en el 2% o dos y poco, cuando parecía que iban a irse al 4% para naves no alquiladas"

P. No salen los números, si el euríbor ya está casi en el 4%.

R. Hay una parte de si merece la pena financiar o no. Pero también, cuando estás haciendo desarrollo, lo que estás mirando es tu rentabilidad sobre tu inversión. Ahí, vas a estar jugando con el diferencial que hay entre la rentabilidad que obtengo sobre mi coste y la rentabilidad que tiene como producto de inversión. Los proyectos son más eficientes, sobre todo en desarrollo, cuanto más grandes son, porque tenemos una serie de gastos fijos que van a seguir siendo los mismos. Como hay una expectativa de crecimiento de rentas, que es algo que estamos viendo, eso hará que mi rentabilidad vaya subiendo. Creemos en la expectativa de crecimiento de rentas. Illescas, donde estamos presentes, es un buen ejemplo, ha crecido un 10% este año. Es peligroso tratar de mirar solo bajo el prisma de lo que está ocurriendo hoy.

P. Pero entramos en una nueva era de tipos que no sabemos dónde se asentarán: 3%, 4% o 5%. A eso hay que aplicarle el diferencial...

R. Y ahí tendremos que ver. Ahora mismo hay una cierta paralización de desarrollos nuevos, precisamente, porque entre que ha subido el coste de obra, el suelo bueno tampoco ha bajado mucho, la financiación cuesta más, hay un poco de ralentización de desarrollo, que nosotros lo vemos como oportunidad. Hemos tomado la decisión de que tenemos suelos que están bien comprados y que, aunque haya una cierta subida de nuestros costes, con el crecimiento de las rentas, y nuestro producto, que estamos demostrando que es muy atractivo, sigue teniendo sentido. Estamos teniendo arrendamientos relevantes, hemos cerrado ahora en Illescas 45.000 metros a un cliente importante. Una cosa que creo que importante destacar. Nosotros tenemos un originador de la idea, que es Goldman Sachs y que evidentemente tiene un peso muy importante, pero el equipo de Newdock es un equipo inmobiliario con su propia identidad. Aquí no somos financieros, somos inmobiliarios, somos especialistas en hacer esto. No somos simplemente alguien que, como tiene un respaldo financiero muy grande, pasa a externalizar todo y no se remanga en la gestión, sino que la idea de esta plataforma es: los activos tienen un valor, pero la propia compañía y el equipo tienen una capacidad de desarrollar negocio que no es estrictamente con habilidades financieras. Aunque es verdad que nuestra cabecera, Goldman, tiene una trayectoria inmobiliaria muy grande.

TE PUEDE INTERESAR

García-Carranza: "Para una inmobiliaria, hoy es mejor el mercado privado que la bolsa"

Ruth Ugalde Fotografías: Ana Beltrán

P. En el contexto actual, viene muy bien la visión financiera.

R. Por eso para nosotros es una combinación muy buena: tienes un respaldo financiero muy fuerte, mezclado con un equipo muy inmobiliario, muy especializado, y con capacidad de entender el lenguaje financiero de Goldman. Nosotros, cada inversión que hacemos, cada decisión que tomamos, tenemos que buscar el referente de nuestro originador.

P. Habéis tomado la decisión de desarrollar a riesgo. ¿Cuántos metros cuadrados tiene Newdock actualmente para hacer estos desarrollos?

R. Ahora mismo tenemos 600 millones más o menos comprometidos, que son como 615.000 metros de naves. Hemos alcanzado, con un cierre que hicimos hace unas semanas en Valencia, un millón de metros cuadrados solo en España. Tenemos un 25% terminado y entregado en gran parte a clientes. Un 50% ya en obra o con un comienzo inminente, porque o bien tenemos licencia o estamos gestionando licencias, y solo un 25% está en gestión urbanística, con un horizonte temporal que tampoco es muy largo, porque la manera en la que firmamos suelo es siempre con un tercero que nos ayuda a cruzar el puente de los riesgos urbanísticos para que compremos finalista, pero de alguna manera le ayudamos al irle financiando para que eso ocurra.

"Estamos viendo una polarización grande, donde lo bueno se mantiene con más fortaleza y lo malo pasa a sufrir bastante más"

P. ¿Puede acotar ese 50% en obra o a punto de arrancar?

R. Tenemos suelo en Illescas finalista y también estamos hablando con algún cliente final para un llave en mano, pero vamos avanzando: que sale llave en mano, fenomenal, que no, pues nosotros continuamos, porque lo que estamos viendo es que proyecto que terminamos, proyecto que se alquila. Incluso hemos tenido algunos prealquileres, como fue el caso del primer proyecto que hicimos en Illescas. Conseguimos prealquilar, pero prealquiler de nuestro concepto, con DHL, que hace un par de semanas inauguró la nave para la operativa de Ikea. La idea tanto en Illescas como en Valencia es sacar la mitad en especulativo. Ahora mismo, tenemos en obra un proyecto en Getafe, dos en Arroyomolinos. Para desarrollar, lo más grande, que son casi 100.000 metros cuadrados, es Ahijones (Madrid), Gavilanes estaría digamos en el pocket final y tenemos todavía algún otro suelo, uno muy grande en Getafe, que tenía un tema de gestión urbanística de estos que te complica un poco más el tiempo...

P. ¿Se plantea seguir comprando?

R. Seguimos buscando suelo, hemos mirado carteras, hemos mirado edificios existentes, hemos mirado combinaciones, hemos mirado alguna cosa un poco más industrial con transformación total. Ahora mismo es verdad que los suelos que estamos desarrollando son todos desde cero, pero nuestra idea es seguir creciendo y además Newdock nace con una vocación sur de Europa, ya tenemos equipo en Francia y en Italia. No depende de España, pero es verdad que España está llevando un poco el liderazgo de convertirnos casi en los servicios centrales, porque aquí ya hemos tenido la curva de aprendizaje. Para nosotros, hacer proyectos grandes tiene más sentido, por ejemplo, porque aprovechas mucho más el tema energético. Uno de los grandes retos del tema de las cubiertas y los paneles fotovoltaicos es qué pasa si el usuario de esa nave no necesita toda su energía. Yo puedo generar la comunidad virtual o puedo generar la comunidad física. Málaga, por ejemplo, estamos en un proyecto global de cubrir alrededor del 80% de la superficie de todas las naves Newdock de paneles fotovoltaicos.

P. La instalación de placas solares en las cubiertas para producir energía es muy nueva. ¿Newdock cómo lo está planteando?

R. Es todo muy nuevo. El código técnico ha cambiado recientemente y la dotación que exige es bastante alta. Cuando nosotros empezamos a hacer las naves, lo que se pedía era una dotación relativamente pequeña, se ha multiplicado por ocho, aun así, no sé si llegas a tener un 25% de la cubierta de la nave cubierta. Entonces, en nuestro caso, la idea es dar mayor valor al producto inmobiliario, pero también a través del inquilino. Un inquilino que su operativa es más rentable podrá pagar más renta, tener más estabilidad, estará más fidelizado a mi producto, porque estoy ofreciendo una cosa que otro no tiene. Es verdad que requiere una inversión importante, pero creemos que es un win-win el hecho de que utilicemos las cubiertas para colocar placas solares en sitios donde hay consumo cercano. Además, en nuestro caso, que las naves están en ubicaciones bastante cercanas a las ciudades, hace que no tengas que estar colonizando territorio. De alguna manera, es generar un negocio y un servicio en dos niveles en un mismo activo. Si sumamos solamente nuestra cartera actual, estaremos generando medio millón de metros de superficie de placas solares. Estamos estudiando las fórmulas de manera que podamos garantizar a nuestros clientes que van a tener la posibilidad de energías renovables. Pero es verdad que cada sitio, cada regulación, cada compañía, cada enganche, posibilidad de enganche a red... lleva muchísimas variables.

P. ¿Aquí entra lo que me apuntaba de la financiación verde de la banca?

R. No, la financiación verde va sobre el edificio. Es lo que piden los bancos ahora mismo. Tiene que ver con certificaciones, con calificación energética, con temas de gestión del edificio, temas como incluir los BMS (Building Management System), un sistema que permite controlar muy bien y hacer mucho más eficiente el edificio, porque sabes exactamente qué tipos de consumos tienes en cada sitio. Ahora ya las naves se parecen mucho más a una oficina moderna con detectores de presencia que se encienden solos, luz led. Nosotros eso lo tenemos en el 100% de nuestras naves. Lo que miran los bancos ahora mismo tiene más que ver con características del propio edificio, que lo hagan eficiente, y en algunos casos también con los temas de las cláusulas verdes en los contratos de arrendamiento, donde se busca también que tú tengas un inquilino al que también le importe esto, porque estamos alineando toda la ruta.

"Creemos que es un 'win-win' utilizar las cubiertas de las naves para colocar placas solares en sitios donde hay consumo cercano"

P. De primeras no es una industria que parezca muy verde, quizás está cambiando, pero, cuando entras en coche en ciudades como Madrid y Barcelona, y ves esos polígonos industriales, muy verde no parece.

R. En el fondo es una industria limpia y es un nuevo tipo de industria, estamos viendo...

P. Que haya una empresa que te lleva hasta la puerta de tu casa una cosa que has comprado por tres euros, yo, muy verde, no lo veo.

R. No. Hay muchas cosas que cambiar, y cambiarán, y la última milla se convertirá en otra cosa. No puedo decir que soy superverde como persona y hago cinco pedidos al día, compro 25 y devuelvo 24. Todo eso está cambiando y es verdad que eso es una parte de la demanda. Pero es verdad que hay otra serie de cuestiones de globalización, de guerra, de incertidumbre que siguen empujando a la demanda. Es una de las razones de cuando decíamos: oye estamos dispuestos a arriesgarnos a hacer desarrollos asumiendo el riesgo comercial, lo hacemos porque vemos que la demanda es fuerte y en el fondo, en cualquier producto inmobiliario, tu mayor preocupación es la demanda.

TE PUEDE INTERESAR

Ismael Clemente: "No éramos bienvenidos en Nissan, parecía concebido para un solo oferente"

Ruth Ugalde Fotografías: Ana Beltrán

P. ¿Cómo está afectando la rotura de las cadenas logísticas, esa relocalización de la que se habla que está habiendo pospandemia?

R. El covid es verdad que fue un catalizador, porque como no había más remedio. Un cálculo que se suele hacer a medida que se ha ido viendo la correlación entre la absorción y la evolución del comercio electrónico es que cada 1% de incremento de cuota de mercado de e-commerce, más o menos, equivale a un millón de metros cuadrados que se absorben o que se necesitan de demanda. Ahora mismo, en España estamos en un 11%, Europa en un 14% y Asia en un 40%. Pues esa es evidentemente una de las variables. Pero el tema de la ruptura de las cadenas...

P. ¿Cuántos puntos nos faltan para llegar a la media europea?

R. Cuatro puntos.

"Estamos dispuestos a arriesgar y hacer desarrollos asumiendo el riesgo comercial porque vemos que la demanda es fuerte"

P. Entonces, estamos hablando que, al menos, en España faltan cuatro millones de metros cuadrados logísticos.

R. Pero seguirá evolucionando también el resto. Ha cambiado la forma de consumo, porque hay muchas compras que no son experiencia. Ir a comprar detergente y yogures, no es una experiencia, al supermercado te apetece ir a ver la carne, el pescado, ¡pero cargar con la leche! Pues no. Ahora la leche viene de una nave. Eso es un cambio de modelo. Otro es el tema de poder disponer de stocks, asegurarme de que el stock lo tengo. Pensábamos que porque el transporte funcionaba, en un mundo global, cualquier cosa iba a llegar mañana. Y lo que hemos visto, y en eso ha tenido mucho impacto la guerra, es que eso no es necesariamente así. Estamos viendo también que la demanda de la logística la tienes donde hay infraestructuras principales. También es muy importante la cercanía a la producción, y estamos viendo zonas que tienen mucha actividad industrial, con muchos requisitos de logística. Cuando mezclas varias de esas variables estás generando polos muy importantes. Y luego tienes una clasificación de los niveles de logística, desde un stock de baja rotación, que puede estar en la tercera corona, a la verdadera última milla, que acabará siendo parte del servicio de las ciudades. Es todo una transformación donde creo que todavía los modelos no están 100% definidos, pero están en evolución. Ahí hay un tema regulatorio para la última milla muy importante, necesitamos que la regulación y la necesidad se vayan acompañando. No es realista pensar que cierto tipo de distribución de la ciudad se va a hacer con bicicletas, no puedo llevar todas las Coca-Colas o las cervezas en bicicleta, pero he de buscar la manera en que el impacto en la ciudad sea el menor. Y otro tema muy importante es que estamos viendo jugadores nuevos.

"No es realista pensar que la distribución de la ciudad se va a hacer con bicicletas, no puedo llevar todas las Coca-Colas en bicicleta"

P. ¿Por ejemplo?

R. Costco, Pepco, Action...

P. ¿Está Newdock introduciendo inteligencia artificial?

R. Ya hay mucho componente tecnológico. Cada vez se está sofisticando más la tecnología, y la inteligencia artificial está entrando. Hace no mucho estuve en una presentación de startups de temas de logística, había muchos temas de inteligencia artificial. Por ejemplo, el copiloto virtual de un camión, que es alguien que te va leyendo los correos electrónicos, te dice si vas cansado o vas a llegar a no sé qué ciudad. Ahí está un poco la sensación de soledad del conductor y con la inteligencia artificial se va metiendo las características del conductor de manera que sabe qué tipo de comida le gusta, dónde suele hacer paradas. Cada vez es más sofisticado, reduce muchos errores, quita mucho cansancio de estos trabajos que pueden ser relativamente monótonos.

P. ¿Le interesa la última milla?

R. Ahijones es última milla, Arroyomolinos para la zona en la que está de Madrid, también, Getafe, donde estamos para sur, es última milla. En el caso de Ahijones, estamos dando muchas vueltas al concepto. Hay temas energéticos, porque al final, a la ciudad vas a tener que distribuir más de noche y las placas fotovoltaicas no suministran energía por la noche. Entonces dices, ¿cómo cubro mis necesidades energéticas? Pues habrá que darle la siguiente vuelta. Estamos mirando alguna cosa de los temas de hidrógeno. Gran parte del transporte, probablemente el de larga distancia, cada vez más sea por hidrógeno, el de corta distancia, cada vez más eléctrico. Por ejemplo, Amazon ya tiene planta de hidrógeno para sus carretillas, porque son activos tan grandes que merece la pena. ¿Qué pasa con nuestro proyecto de Ahijones? Que son seis parcelas separadas. Entonces, ese tipo de iniciativas es un poco más complejo, pero estamos mirando temas de aerogeneradores, otras ideas. Otra cosa muy importante es la imagen, porque va a estar integrado en la ciudad, al lado de unos bloques de residencial. Estamos metiendo temas de biodiversidad, paisajismo, la última milla hay que hacerla amable para tu vecindario y tu entorno. Una cosa que hacemos, que yo veo imprescindible, es que toda la circulación sea dentro del recinto de la parcela, porque hay muchas zonas donde la maniobra de los camiones es desde la calle: se abre la puerta del muelle y está el camión en la acera, cruzado. A la última milla le estamos dando muchas vueltas para ver qué hace falta. ¿Tiene sentido que incorpore más proporción de oficinas porque ahí puede haber sedes corporativas?

"La última milla hay que hacerla amable para tu vecindario y tu entorno. Es importante la imagen, el paisajismo, la operativa"

P. ¿A qué se refiere?

R. Nosotros, ahora mismo, como un 6% de la superficie que construimos son oficinas dentro de las propias naves. En el tema de última milla estábamos dudando: a lo mejor no necesitas oficina, o a lo mejor es al revés, porque lo estamos viendo en el proyecto de Arroyomolinos, por ejemplo. Está viniendo mucha empresa de producción industrial del sur de Madrid que dice: es que me encantan vuestras oficinas y tengo el stock aquí, pues quito la oficina de la fábrica. La siguiente derivada en la última milla son reflexiones de ese tipo: qué me van a demandar. Tiene sentido más oficina, menos oficina, otras características de identidad corporativa, como quiero que funcione, qué tamaños debe tener, qué modulaciones, si hay que meter frío...

P. ¿Le interesan los proyectos de Aena y Sepes?

R. Estamos ya en el momento en el que sí, porque somos una compañía muy joven, se montó en 2020 y Aena lo miramos, pero es verdad que necesitábamos un poquito más de velocidad de crucero, sobre todo por la propia complejidad que tenía la operación de estructura. Esto no era comprar el suelo y ya está. Yo creo que ahora mismo sí estamos ya preparados, estaremos mirando todos los proyectos.

TE PUEDE INTERESAR

"Ya está claro que no va a haber 'apocalipsis retail', pero sí que el sector tiene un techo"

Ruth Ugalde Fotografías: Alejandro Martínez Vélez

P. ¿Le asusta lo que ha ocurrido en el proyecto logístico de Aena en Barajas, con todos los compradores retirándose?

R. Bueno, yo creo que es un tema un poco de tiempos. La combinación de incertidumbre, estructura compleja y timing, porque el momento en el que empezaron con las adjudicaciones era el peor, donde todos, además, estábamos viendo un escenario más negro del que ha habido al final. Creo que va un poco por ahí. Es un proyecto que siempre va a ser atractivo y que, realmente, los precios eran los que ponía cada uno. Otra cosa es que luego, cuando has metido costes de construcción, gastos de financiación, etcétera... El negocio sigue siendo bueno y será bueno y tendrá demanda, pero las variables con las que se hizo ese plan de negocio ni existía la guerra, ni existía el incremento de costes...

P. Pero estaba claro que en algún momento los tipos iban a subir

R. Sí, yo siempre he pensado que lo teníamos un poco descontado todos. Cuando hemos estado pensando en una oficina prime que estaba el cuatro y medio, con el dinero gratis, era porque estábamos pensando que en algún momento los tipos van a subir. Siempre ha habido un cierto spread. Y es verdad que ahora estamos como en el choque de trenes, donde ha subido todo a la vez que no ajusta. Lo que está pasando es que está habiendo muy poca rotación de activos, porque todo el mundo está esperando la estabilización.

P. ¿Qué ajuste hace falta?

R. Es que yo creo que depende de la calidad del activo. Algo de bajada sí estamos viendo.

P. La misma calidad de los activos existe con tipos al cero o al cinco, pero los tipos al cinco impactan en el valor.

R. Para nosotros, el impacto va a venir con el incremento de las rentas. Los inquilinos estaban pagando las rentas de 2002, la misma renta nominal, ni IPC.

P. Pero por el camino ha habido la mayor crisis que ha visto España.

R. Totalmente, pero no hemos recuperado ni el nivel de 2002. Las rentas tienen capacidad de subir y se tendrán que subir porque, si no, no se podrá promover lo que los propios inquilinos demandan. Lo que va a haber es mucha polarización, y lo hemos visto ya en otros mercados. La vivienda mass market (mercado de masas) se estrelló en 2006, no en 2008, en 2006 ya teníamos problemas para vender, pero la vivienda de lujo estabilizó ya en 2011, recuperó mucho más rápido. Entonces, esa polarización cada vez se marca más. Los inquilinos se están sofisticando ahora. Que los inquilinos piensen: yo quiero una nave que me permita una desconexión total de la red, no lo hemos visto, y eso no lo permite cualquier nave.

"Ahora ya estamos preparados para pujar por los concursos de Aena y Sepes. Estaremos mirando todos los proyectos"

P. Ni todos los inquilinos se lo pueden permitir.

R. No. Por eso te digo que ahí habrá polarización. Pero el inquilino grande, el 3PL, el que hace el proceso logístico a terceros, en el fondo, los requisitos que te pone a ti son los que le pone su cliente final y su cliente final, en muchos casos es muy sofisticado. Si pensamos en nuestro mayor retailer español, Inditex, utiliza naves climatizadas, con música, con luz natural, con árboles dentro de la nave, con olor como las tiendas. Tiene que ser lo más parecido a una tienda. Y eso no lo puedes hacer en cualquier nave. Inditex cada vez pide más, pero en realidad yo no le hago la nave a Inditex, se la hago a un 3PL que a la vez le hace la operativa a Inditex. Entonces es una cadena que lo que está haciendo es subir el estándar. Y cuando haces los números, las rentas estamos viendo que están subiendo y no les va a quedar más remedio que seguir.

P. ¿Y si hay una crisis de consumo, como se espera?

R. Pero es que hay muchas otras razones para la demanda. Realmente el comercio electrónico hoy en España supone más o menos un 3% de la demanda. Hemos tenido el pico Amazon, que absorbió tantísimos metros que está en un periodo de digestión. Pero, cuando yo me miro la demanda de 2021-2022, el e-commerce es un 13%. El resto son otro tipo de actividad que va vinculada a la logística, desde stock de muebles, suministros para energías renovables, tema de retail para Asia. En lujo, por ejemplo, se está viendo cada vez más el tema poner la logística cerca de producción. Estuvimos haciendo un viaje con el equipo de Goldman de Italia y viendo las naves de lujo que están en Italia en las zonas donde se produce todo lo que se hace de piel. Y eso está pasando aquí en los Ubrique, los Getafes. Está empezando a haber la logística asociada que luego sale a China. El mundo es global, en algunas cosas de estas también. Cada año entran jugadores nuevos, cada año está habiendo procesos diferentes, temas de stock que no habíamos visto, hay temas tecnológicos también, equipamientos de aire condicionado, semiconductores, que tienen temas de ayudas, de subvenciones a nivel europeo, mano de obra, cualificación ingenieril española... Estamos viendo mucha demanda tecnológica en Arroyomolinos y en Valencia.

P. Está todo el día intentando detectar tendencias de nuevos operadores.

R. Y nuevos clientes. Todo se está sofisticando y cuando miras la evolución de absorción, todavía 2023 lo estamos viendo fenomenal. En lo que llevamos de año, ha empezado muy bien, con algo más de ralentización de algunos planes de expansión, sí, pero se compensa con otros. Menos en volumen de inversión, es verdad, pero con demanda. En mercados secundarios sí que empezamos a detectar un poco más de contención, pero vuelvo a ese tema de la polarización. Al final Madrid, Barcelona y Valencia son, con diferencia, los tres mercados logísticos más importantes y luego Sevilla por su componente industrial; Málaga, porque es una ciudad que está despegando; País Vasco, por temas de producción mezclado con producto interior bruto. Para nosotros, ahora, el foco es Cataluña, que es donde no estamos. Tenemos dos tercios en Madrid y un tercio entre Valencia y Málaga.

"Ahora, tenemos el foco en Cataluña, que es donde no estamos. Tenemos dos tercios en Madrid y un tercio entre Valencia y Málaga"

P. Si su objetivo ahora es entrar en Cataluña, con Aena-El Prat tiene una buena oportunidad.

R. Espero que vayamos.

P. ¿Y Portugal lo está mirando?

R. España, de momento, está siendo más fácil que Portugal, donde hemos visto muchas cosas, en Lisboa fundamentalmente. Lo que pasa es que ahí sí que se nota mucho la volatilidad del mercado de inversión. Había muy poquito. En España ya hay grandes vehículos institucionales que están empezando a invertir en logística y veremos aseguradoras comprando logística y eso también es una cosa que irá cambiando. Estamos viendo ya un movimiento de institucional muy diferente, porque el producto encaja y empiezan a mirarlo con otro apetito, porque empieza a tener volumen también, ya no es un cajón no sé dónde, es otra cosa más organizada.

P. No me ha querido dar una cifra de cuánto se van a ajustar los precios, pero yo insisto en que la misma nave es igual de buena a tipos cero que al 5%.

R. A lo mejor el valor no se ajusta. Y te digo por qué. Mi financiación puede ser más cara, pero es que si mis rentas son más altas respecto a mi inversión, lo acabaré compensando.

P. ¿Y a quien le ha cogido con el pie cambiado, que le tocaba vender o refinanciar justo ahora?

R. Bueno, a ver, gente con tensión y con prisa vendiendo más barato de lo que sea el mercado, para mí eso no hace mercado. Es más problemático lo que no es líquido, porque no tiene atracción del dinero. Y ese sí que yo creo que sufrirá y cuando ha habido varios intentos de ventas de carteras, que mezclas lo bueno con lo malo, con lo regular, pues bueno. Al inversor le atrae el volumen, pero cuando se pone a mirar dice: oye tipo A en ubicación A, tipo B en ubicación B y el 60% tipo C en ubicación C pretendiendo el 4%. Eso no es un ajuste de precios, eso es que eso no lo ha valido nunca. Entonces, lo bueno, yo creo que va a mantener, pero va a mantener con subidas de rentas, es imprescindible, y va a haber ajuste, que ya lo estamos viendo, en mercado secundario. LT pongo solo un par de ejemplos. En Cataluña, que tienen unos niveles de desocupación cercanos a cero, las naves malas también están llenas. Ha habido un proceso público del Incasol, que ha comprado Meridia, y que 15 días antes había comprado Aristeas, a precios que no entendemos nadie. ¡Es que siguen subiendo! Y cuando en teoría venía el ajuste. Esos precios del suelo, lo traduces a edificabilidad, y se convierte en cerca de 800 euros el metro cuadrado. Es que habrá residencial en según que sitios de segunda corona de Barcelona que la repercusión de suelo no valga mucho más. Y respecto a los costes de construcción, sí estamos viendo una cierta moderación, pero no creemos que vaya a haber una bajada.

P. ¿Veremos operaciones solo con capital?

R. Las estamos viendo y las estamos haciendo.

TE PUEDE INTERESAR

"El mayor riesgo de esta crisis es el deterioro que pueden sufrir las clases medias"

Ruth Ugalde Fotografía: Patricia J. Garcinuño

P. ¿Las están haciendo ya?

R. Nosotros hacemos desarrollo, con lo cual el suelo no se financia normalmente, no hay más remedio que el equity. Y luego, la financiación promotor no es muy fácil haciendo a riesgo. Dependiendo de los proyectos, hemos podido acceder, porque es verdad que tenemos un sponsor y una casa que da mucha solvencia, pero hay en algunos casos que si los proyectos son muy pequeños, entre el coste de financiación que tiene y todos los fijos, prefieres esperar, alquilarlo y financiarlo después, con lo cual casi no es que hagas una financiación puente, sino que haces una situación puente con tu equity para llegar a una situación donde la financiación vaya a ser más conveniente. Con un respaldo financiero como el que tenemos nosotros, poder hacer cosas a equity tiene otra ventaja que es agilidad. Ahora mismo, que hay una sensación de a lo mejor no consigo la financiación, ese vendedor que tiene prisa está infinitamente más tranquilo hablando conmigo, que puedo cerrar la operación mañana, eso nos da un pequeño diferencial. Lo que a mí me cuesta más ver aquí es temas de financiación alternativa para producto prime, otra cosa es una operación muy oportunista.

P. ¿Se plantea la bolsa?

R. Bueno, todavía estamos muy lejos de pensar en nuestra salida. Estamos creando la plataforma de Europa y a medio plazo veremos. Dependerá un poco de la velocidad de crucero que cojan las otras geografías y de qué volumen. Nosotros, ahora mismo, estamos en crecimiento, hemos terminado el 25% solo. Todavía hoy, en nuestra radiografía de resultados, estamos en la etapa de inversión, en rampa de despegue.

P. ¿Cuál es su plan de negocio? ¿Cuál es el horizonte?

R. La verdad es que no tenemos una limitación. Va a depender un poco de las operaciones. Hemos levantado el freno en comprar, pero va a depender mucho de la ubicación y sobre todo, va a depender mucho de mercados donde estemos viendo crecimiento de rentas. Getafe, que tenemos ahí varios proyectos, las rentas que se pagaban en 2002 nominales son más altas que las que se pagan hoy, cuando era un negocio que casi no existía, la cifra de negocio de las compañías de logística era muy pequeñita comparado con los volúmenes que se mueven hoy en día. La tecnología, que también les ha sumado muchísima eficiencia. Ahora, el componente tecnológico cada vez es más importante, la parte de las oficinas, la sostenibilidad.