Aena pide consejo a los tótems de la logística para cambiar su plan inmobiliario de Barajas

Aena está decidida a aterrizar su plan de desarrollo inmobiliario, aunque por el camino tenga que cambiar el plan de vuelo. Tras el fiasco del concurso del aeropuerto Madrid-Barajas del pasado curso, cuando, una tras otra, las cinco finalistas se fueron levantando de la mesa conforme les fue llegando el turno de revalidar su oferta, la empresa pública ha decidido empezar de cero y rehacer el plan en todo lo que sea necesario.

Con este objetivo, el grupo presidido por Maurici Lucena ha pedido consejo a las compañías que concurrieron a la licitación del año pasado —Segro, Logicor, Merlin, Goodman y P3— para saber qué aspectos deben cambiarse y cuáles mejorarse de cara a un nuevo proceso que quiere lanzar a partir del próximo año, ya modificado y abierto a todos.

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Según han confirmado fuentes conocedoras, fue este verano cuando el operador aeroportuario se reunió con responsables de estas compañías para conocer sus propuestas. Entre los puntos que se pusieron sobre la mesa, y que el operador aeroportuario mostró su disposición a analizar, destaca el rechazo a crear una compañía conjunta donde Aena pueda reservarse ningún tipo de control del socio futuro, ya que, al ser una sociedad pública (la mayoría del capital está en manos del Estado, aunque sea una empresa cotizada), está sometida a unos requisitos demasiados rígidos para los grandes fondos internacionales que están en el capital de estos grupos logísticos.

En la licitación del año pasado, Aena propuso constituir una sociedad donde el socio privado iba a ser el accionista mayoritario y al que se ofrecía la posibilidad de salir del capital a partir del séptimo año de matrimonio. Aquí es donde entran en juego algunos puntos de fricción, porque al tratarse de una empresa pública, es crítico que pueda decidir sobre quién es el nuevo socio del Estado.

En este diseño de joint venture, término con el que se conoce en la jerga del sector a estas empresas, Aena aporta un derecho de superficie sobre los terrenos por un plazo de 75 años que rodean a los aeropuertos y la empresa logística, el capital para afrontar el desarrollo. La fórmula de sacar a concesión un derecho de vuelo es similar a la que, por ejemplo, ha puesto en marcha el Ayuntamiento de Madrid para promover viviendas de obra nueva destinadas a alquiler asequible y levantadas sobre suelos públicos.

Este modelo permite que, cuando se cumpla el plazo de concesión, la infraestructura construida, ya sean viviendas de alquiler social o naves logísticas alrededor de Barajas, pase a ser de control público, ya que el suelo nunca se privatiza. Salvando las distancias, es comparable a lo visto con las autopistas, que al vencer el periodo de concesión han pasado a manos del Estado.

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Para terminar de dar forma al nuevo plan, Aena lanzó también en verano una licitación dirigida a contratar a los asesores que se encargarán de dar forma a estas propuestas y de diseñar el nuevo plan, en el que los socios privados también piden cambios por el lado de la fiscalidad. A la espera de ver la diligencia de estos trabajos, en el sector se confía en que en un plazo de tres a cinco años puedan estar ya las primeras adjudicaciones.

Otro punto que echó por tierra la licitación del año pasado fue la espiral alcista en la que entraron los tipos de interés justo cuando llegó el momento de adjudicar el contrato. Segro fue la empresa que presentó la oferta más elevada, 247 millones, cifra que le resultó imposible mantener cuando llegó el momento de estampar la firma final.

Tras él fueron pasando Logicor (Blackstone), P3 (propiedad del fondo soberano de Singapur), Merlin y Goodman, con ofertas que, a pesar de contemplar la mitad de inversión, tampoco pudieron mantener. Con esta experiencia, y ante un escenario de tipos altos por varios ejercicios, las empresas también han insistido en la idea de buscar nuevas estructuras financiera y asociativamente más eficientes.