A la caza del ático de lujo: un 20% más caro (y muy escaso) que sigue batiendo récords

"Es lo primero que se vende y todos nos morimos por tenerlo en cartera". Andrea Acosta, Team Leader de Chamberí de Engel & Völkers, resume en esta frase el enorme interés que existe por el activo más preciado dentro del mercado de lujo, y también el más escaso: los áticos. "Es de lo que menos oferta hay en el mercado, es lo que más se busca y lo que mejor se vende. La demanda es muy elevada tanto en barrio de Salamanca como en Chamberí y todo lo que sale se vende muy rápido, prácticamente al precio que pida el vendedor".

Según Engel & Völkers, en la actualidad hay poco más de setenta áticos a la venta en las zonas más prime de Madrid: 45 unidades a la venta en barrio de Salamanca, 21 en Chamberí y apenas 9, en Retiro. Si se amplía la zona de influencia hacia distritos menos cotizados por las grandes fortunas, la cifra supera ligeramente el centenar de unidades, con 26 áticos en el distrito Centro y 34 en Chamartín.

Una cifras que están en línea con las que manejan desde Sophiq, firma especializada enla compra, reforma y posterior venta de propiedades de súper lujo en el centro de Madrid. Según esta compañía, en las zonas más prime hay unos 70 áticos en oferta de media al mes desde 2022, con máximos de 110 y mínimos de 40 unidades. "No obstante, calculamos que alrededor del 20% son duplicados", reconoce a El Confidencial Rogelio López, uno de los fundadores de esta compañía, por lo que estaríamos hablando de poco más de medio centenar de unidades a la venta.

os datos que maneja esta compañía han sido recopilados de los portales inmobiliarios, de ahí esa posible duplicidad, y muestran las zonas donde más áticos hay en oferta, actualmente, en el mercado: Sol (9 áticos a la venta de media, al mes), Goya (8,5), Malasaña (5,15) y Almagro (4,69), mientras que las zonas donde menos oferta existe es en Chamartín, Jerónimos e Hispanoamérica, donde no se llega ni a un ático a la venta al mes (0,3 áticos), lo que da idea de la enorme escasez existente.

"Es casi imposible conseguir un buen ático en zona prime por debajo de los 2 millones"

"Teniendo en cuenta el tamaño del barrio al hacer el análisis, ajustando al número de fincas por cada barrio, los que tienen mejor media de áticos por finca son Sol, Goya y Lista, mientras que los que menos tienen son Jerónimos, Nueva España, El Viso y Chamartín", explican desde Sophiq. Como dato curioso, Malasaña ha pasado de estar en top 3 al bottom 5.

La escasez es especialmente llamativa en el caso de obra nueva. Un ejemplo. Colliers, una de las consultoras especializa en la venta de pisos de lujo, actualmente tiene en comercialización media docena de áticos de obra nueva con precios que se mueven entre los 13 millones, la pieza más cotizada, hasta 1,5 millones. La horquilla de precios, al igual que en el resto del residencial de lujo, es muy amplia. Si bien, por debajo de determinados precios, es imposible encontrar producto de calidad o con posibilidades a la venta.

A partir de 2 millones de euros

Según datos recopilados por Sophiq, el precio medio de un ático en Madrid se mueve en torno a los 2,6 millones de euros, en torno a 8.500 euros el metro cuadro, si bien, en las zonas más cotizadas como Recoletos, se alcanzan los 14.000 euros el metro cuadrado, registrándose una subida del 40% respecto a los precios de 2022, lo que pone de manifiesto el enorme interés por este tipo de producto. En Castellana o Almagro, los precios se sitúan en los 10.500 euros.

"El ático es ese objeto de deseo que todo el mundo quiere tener. Es casi imposible conseguir un buen ático en zona prime por debajo de los 2 millones. Y con 2 millones a lo que puedes aspirar es a un piso de 2 dormitorios con 2 cuartos de baño", destaca Elena Jori, directora de Real Estate de Home Select. "E incluso con estas limitaciones", asegura Jori, "apenas salen áticos a la venta. Si quieres 3 habitaciones con 3 cuartos de baño en suite tienes que pensar en un presupuesto superior a los 3 millones. El comprador de un ático sabe que está pagando un sobreprecio por estar en el último piso del edificio -no tener nadie por encima- y disfrutar de una terraza".

"Muchos potenciales compradores compran con corazón, y esta es la gran ventaja de los áticos. De ahí que el precio por metro cuadrado sea muy subjetivo. Un piso en la quinta planta de Ríos Rosas reformado, a estrenar, puede rondar los 8.000 euros el metro cuadrado, mientras que un ático, también a estrenar en el mismo edificio, puede estar en 11.000-12.000 euros. Una diferencia muy grande, pero la gente paga porque casi no hay oferta. Los precios también dependen del barrio. En Almagro, por ejemplo, los precios son un 20% más caros que el precio metro cuadrado que en Vallehermoso o Nuevos Ministerios", destaca Acosta.

Rogelio López comparte la idea de que los áticos tienen un valor subjetivo. "Tener vistas a la ciudad, poder poner una ducha para refrescarte o tener una terraza en la que tomar el sol en verano, dan mucha vida, te cambian el chip. Esos intangibles no tienen precio", apunta. "Es un activo que, además, nosotros no valoramos en metros cuadrados, sino en metros cúbicos. No es lo mismo un ático con techo de 2,7 metros que de 3,5, es decir, con un 35% más de volumen, de campo visual, de espacio... que es lo que realmente pagas. Esta es una característica de la vivienda que da una sensación distinta al entrar en ella. La gente cuando entra en este tipo de viviendas ve algo que no ve normalmente. Y eso es, precisamente, lo que hace tan especiales a los áticos".

Como apuntan los expertos, los precios varían mucho dependiendo de la zona, pero también son propiedades mucho más cotizadas dentro de un mismo edificio. "No todas las plantas de un mismo valen lo mismo. Nosotros valoramos de manera distinta cada planta, las valoramos por las horas de luz que recibe cada una de ellas. Si llega un 10% menos de luz natural, así calculamos el precio y, como es lógico, el ático es la estrella", destaca el socio de Sophiq, una compañía que actualmente tiene cuatro propiedades a la venta, dos de las cuales (Doctor Esquerdo 20 y Maldonado 40), son áticos a la venta por algo más de 1 millón de euros.

"Dentro del mercado de lujo es lo que mejor se vende. Son caramelitos"

Otro dato que pone de manifiesto el gran interés por estos activos. La compra de áticos por parte de Sophiq ha aumentado año a año con fuerza. "En 2022, el 10% de los pisos que compramos fueron áticos. En 2023, el porcentaje fue del 21,43% y en lo que llevamos de 2024, los áticos representan el 41,67%", aseguran desde la compañía. La brecha de precios entre un ático y el resto de viviendas de un mismo edificio puede moverse entre el 15% y el 20%, según este experto. "Además, a diferencia de otras viviendas, en el caso de los áticos es muy difícil encontrar comparables y, al no contar con otras referencias, los propietarios ponen el precio que consideran".

En opinión de Luis Valdés, managing director de Residential Sales Advisory de Colliers, "la brecha de precios entre los áticos y el resto de viviendas de un proyecto residencial de lujo viene determinado, entre otras cosas, por el número total de plantas. No es lo mismo un edificio de 4 alturas que de 20. En un proyecto estándar esta diferencia está en un 30% aproximadamente respecto a las unidades de las plantas inferiores. Por cada planta, los precios se incrementan entre un 3% y 5%".

Y, aun así, se venden. De hecho, al calor del boom de precios, el apetito por estos activos también ha experimentado un auge exponencial en los últimos años, casi tan exponencial como el incremento de precios registrado. "De toda nuestra cartera, el 16% son áticos, y en lo que llevamos de 2024 ya se han vendido la mitad. Es bestial. Dentro del mercado de lujo es lo que mejor se vende. Son caramelitos", añade Acosta.

Un activo que, continuamente, pulveriza récords

Si tiramos de hemeroteca, la carrera inmobiliaria de los áticos dio el pistoletazo de salida a finales de 2016 con la venta de Serrano 7: 600 metros y 9 millones. Fue el ático más caro vendido tras la crisis inmobiliaria, a 15.000 euros el metro cuadrado. Apenas un mes después, se vendía un ático de 800 metros cuadrados en Lagasca 99 por otro precio récord: 13 millones de euros, a unos 16.000 euros el metro cuadrado. Varios años después, sería el ático de Montalbán 11 la propiedad que batió todos los registros, justo después de la pandemia, acontecimiento que ha supuesto un empujón al mercado de lujo: 14,6 millones de euros por un ático tríplex de 750 metros cuadrados —incluidos 200 metros de terraza con piscina—, 19.000 euros por metro cuadrado.

Todas estas transacciones son una pequeña muestra del enorme interés que generan estos activos, especialmente si son de obra nueva, y los precios récord que pueden alcanzar en un mercado con piezas tan escasas y cotizadas. "Si hay un producto que puede seguir batiendo récord de precios, son los áticos, son la punta de lanza del mercado de lujo", destaca Rogelio López. "Son escasos y cotizados como los unicornios. No hay tantos en el centro de Madrid porque no todas las fincas tienen áticos en las últimas plantas".

Algunas de las unidades de obra nueva actualmente a la venta, comercializadas por Colliers, son María de Molina 42, un ático dúplex de 6,3 millones promovido por Kanda Capital y cuya entrega está prevista para el último trimestre de 2025. Marqués de Salamanca 11, el gran proyecto de lujo de los mexicanos Terralpa, a la venta por 13 millones de euros, listo para entrar a vivir. Se trata de una ático-dúplex con piscina y cuatro dormitorios en suite más un cuarto de servicio, terraza en ambas plantas con las mejores vistas a la plaza de Marqués de Salamanca y con el mejor atardecer de Madrid. Todo esto en un edificio clásico y señorial en esquina con techos altos.

Algo más asequibles son los dos áticos que Colliers comercializa en Santa Engracia, una de las calles con más actividad inmobiliaria de lujo de la capital, con tres áticos a la venta a partir de 1,5 millones, en el número 65 (dos unidades) y de 1,8 millones en el número 96. El primero se trata de un proyecto, también de Terralpa, mientras que el segundo, es de los también mexicanos Factum Investments. A partir de 2,2 millones se mueven los precios de los áticos de Pictect y Lasabia en San Bernardo 126.

"Si hay un producto que puede seguir ir batiendo récord de precios, son los áticos, son la punta de lanza del mercado de lujo"

En el mercado de segunda mano, además del ático de casi 14 millones a la venta en Almagro, Engel & Völkers comercializa un activo en la calle Génova por 12 millones de euros: 700 metros, con cuatro dormitorios y dos baños, a una media de 17.000 euros el metro cuadrado, mientras que Home Select tiene actualmente a la venta "dos áticos muy buenos en barrio de Salamanca de alrededor de 5 millones (con 3 dormitorios, 3 cuartos de baño y aseo de cortesía), tres áticos de unos 7 millones y uno de más de 13 millones. En obra nueva, los áticos que hay a la venta o que se han vendido recientemente superan los 10 millones (Marqués de Salamanca 11, Núñez de Balboa 3, General Oráa 9 o Velázquez 23) e incluyen amenities como piscina, gimnasio y plazas de garaje en la propia finca", destaca Jori.

Muy cotizado entre los ricos latinoamericanos

El ático es el producto de lujo en zona prime más buscado por el comprador, tanto nacional como internacional. Un producto muy caro al que muy pocos tienen acceso. De hecho, el cliente internacional es quien suele poner sobre la mesa el precio más elevado. "En Chamberí, durante el primer trimestre de 2024 se ha incrementado el comprador internacional, no solo porque es donde mayor oferta hay, sino porque también es algo más barato que en barrio de Salamanca", explica Acosta.

Un comprador con un enorme poder adquisitivo, pero también con las cosas muy claras respecto a las características que debe reunir una pieza tan cotizada como un ático. Características que no todos los áticos reúnen, lo que complica aún más la compra.

Así lo constata Paloma Ibarra, CEO de Estudio Ibarra. "La mayoría de nuestros clientes son latinos, y lo primero que busca este tipo cliente son las vistas sobre el skyline de Madrid. Además, el ático tiene que tener privacidad, no tiene que estar demasiado expuesto al resto de edificios de alrededor. Otro de los requisitos que debe cumplir es una función social, es decir, que cuando el cliente entra en el ático, le encante lo que vea, se produzca lo que llamamos el efecto Wow. También tiene que tener un espacio en el que puedan recibir amigos, hacer fiestas... Uno de los handicaps de los áticos es que las terrazas suelen ser muy amplias, pero la superficie interior de la vivienda es más pequeñas. En los áticos en localizaciones prime todo se tiene que multiplicar, la terraza y la vivienda".

Todas estas exigencias provocan que no siempre todo el producto que hay a la venta en el mercado se adapte a las exigencias de la demanda. "Cuando hablamos de segunda mano, el comprador de un ático de lujo busca una reforma de lujo, techos altos, orientación sur o oeste, pero nada de orientación norte, estos áticos son los más difíciles de vender. La terrazas, a partir de 20 metros y la superficie de los áticos, a partir de 180-200 metros, y a partir de tres dormitorios", destaca Acosta.

En ocasiones, como explica Ibarra, reformar un ático clientes tan exigentes puede suponer "desafío técnico. Por ejemplo, que te pidan una minipiscina en un ático de segunda mano a rehabilitar. Cuando intervienes en edificios antiguos, con estructuras antiguas, en ocasiones hay que hacer alardes de ingeniería. Hay que resolver desafíos técnicos, por ejemplo, en temas de aislamiento, ya que son casas que hay que aislar muy bien para que en verano no haga demasiado calor ni en invierno demasiado frío, puesto que son viviendas muy expuestas con grandes ventanales a la terraza y situadas en la cubierta de la última planta. Muchos clientes también nos llaman para ver los activos con ellos antes de comprar para hacerles un estudio preliminar y en muchas ocasiones les acompañamos en todo proceso, desde la compra a la posterior rehabilitación. Se apoyan mucho en nosotros para que estudiemos la normativa y todas variables que puedan surgir en torno a la vivienda, antes de comprar, como que pueda estar protegido".

"Además", destaca Paloma Ibarra, "el comprador latinoamericano valora mucho el papel que juega el arquitecto en la reforma de su vivienda, sabe el valor añadido que aporta un profesional a la hora de intervenir en una vivienda y lo pone en valor. Escucha, sabe entender cuando hay retos que abordar en el proyecto y trabaja mano a mano con el profesional".

Los áticos son un producto que siempre es atractivo, un valor seguro en cualquier zona prime de Madrid"

"En nuestro caso, por ejemplo, nos hemos encontrado con varios áticos en edificios antiguos, últimas plantas abuhardillados, en los que cuando haces la intervención aparecen vigas de madera inclinadas, y hemos aprovechado esas características de la arquitectura de principios siglo para crear espacios espectaculares tipo vestidores", señala Ibarra.

Verónica Manrique Charro, CEO de Olisson Club, al igual que estos expertos, destaca el carácter especial de estos activos. "Los áticos son un producto que siempre es atractivo, un valor seguro en cualquier zona prime de Madrid. Nosotros, como agencia especializada en áticos de gran tamaño, vemos algunos patrones entre los clientes que se decantan por este producto. Para que un ático sea interesante a nivel de mercado, debe reunir algunas características innegociables, como son tener unas buenas vistas y asegurar la privacidad de todos sus espacios, sin ningún tipo de servidumbre". Asimismo, según Manrique, "es importante que los áticos cuenten con buena morfología, con tamaños equilibrados entre zona de día y zona de noche, además de terrazas rectangulares, que permitan hacer vida en ellas, con buenas dimensiones para organizar cenas y reunir invitados. Este producto es muy bien recibido tanto por el público nacional como por el internacional. Respecto al garaje", prosigue, "vemos que varía su importancia en función del tamaño de la casa. Para áticos de entre 200-350 metros cuadrados, el garaje en finca, aunque siempre bienvenido, no resulta indispensable. Si hablamos de grandes áticos, con tamaños de entre 450-700 metros, el garaje pasa a ser un elemento fundamental, donde los clientes esperan al menos contar con una plaza en finca".

Privacidad, tamaño y, al menos, tres dormitorios

Elena Jori, por su parte, explica que el comprador de áticos "quiere normalmente una terraza de mínimo 20-25 metros cuadrados, con orientación sur u oeste, y que sea una continuación de la zona social. Los áticos con terraza en la azotea, a la que hay que acceder por escaleras, no cotizan igual. Algunos compradores de áticos, además, piden que su vivienda esté en un edificio clásico, lo cual es bastante complicado porque en los edificios de principios del XX no se proyectaban terrazas en las azoteas. Y luego está el eterno problema de los metros cuadrados construidos, ya que, los metros cuadrados que hacen especial un ático, los de las terrazas, no están computados en el catastro (y muchas veces tampoco lo están en el Registro). Con lo cual el comprador tiene la sensación de que está comprado carísimo".

La superficie, tanto de la vivienda como de la terraza, así como la distribución interior de los áticos, es clave en su venta. "Nos hemos encontrado con áticos con más terraza que piso, y en estos casos hay que buscar soluciones que encajen en los potenciales compradores. Respecto al número de habitaciones, a partir de 120-130 metros, empieza a tener sentido pasar de dos dormitorios a tres dormitorios, con tres baños en suite y un aseo. Viviendas de más de 200 metros con una sola habitación, imposible de vender", reconoce Rogelio López.

Así lo constata en Engel & Völkers Andrea Acosta. "En Almagro tenemos un ático de lujo completamente reformado de 944 metros cuadrados con dos terrazas, una de 132 metros y otra de 200 metros con piscina privada: 13,9 millones de euros, a 14.300 euros el metro cuadrado. Está costando su venta porque solo tiene dos habitaciones y lo que más se demanda son tres".

"Los metros que hacen especial un ático, los de las terrazas, no están computados en el catastro"

Desde Olisson observan dos tendencias entre los compradores que buscan estos activos. "Por un lado, tenemos los clientes que aprecian los espacios exteriores, pero no quieren vivir fuera del centro ni cambiar su forma de vida a otro tipo de zonas como La Moraleja o La Finca. Estos clientes suelen optar por un ático de gran tamaño en la ciudad, un producto escaso en el mercado. Por otro lado, vemos que clientes con grandes casas en estas mismas zonas, acostumbrados a buenos jardines con piscina y espacios al aire libre, deciden volver a la ciudad apostando por una vida más urbanita, sin renunciar a tener algún espacio exterior; por lo que se decantan por un buen ático con terraza en alguna zona prime", explica Manrique,

En su opinión y respecto a la tipología, "los grandes áticos generan mucho interés tanto en segunda mano como en obra nueva, siendo estos los que generan más expectación en el mercado porque suelen ser más mediáticos y muy bien recibidos tanto por el cliente nacional como por el internacional. Áticos de buen tamaño en edificios importantes, con espacios amplios y buenas terrazas conectadas a las zonas de día, son productos muy demandados, productos estrella que se venden muy rápido debido a la poca oferta del mercado".