De la España metida en pisos a la Irlanda de chalets, así es la brecha de la vivienda europea

Una junta de vecinos, compartir espacios para tender o hasta ir a la misma panadería para comprar el pan. Una realidad habitual para los españoles, pero no tan frecuente en el resto de Europa. Así, España se posiciona como el país europeo en el que más personas viven en pisos o apartamentos: el 65,5% de su ciudadanía, según los últimos datos publicados por Eurostat.

"Está dentro de nuestra cultura vivir juntos", afirma Sergio Nasarre, catedrático de Derecho civil y fundador de la Cátedra UNESCO de vivienda de la Universidad Rovira i Virgili. Esta predisposición, aclara, proviene del concepto de propiedad horizontal, que nace con el espíritu de democratizar el acceso a una propiedad.

La unidad de vivienda conocida como piso o apartamento respondió a una necesidad de reconstruir el parque de viviendas tras la Guerra Civil española, y que tuvo su máxima expansión desde entonces hasta 1960, según el experto. De esta forma, se fraccionaría el suelo urbano para crear un sistema más "asequible" de viviendas y que implica de forma directa "compartir la vida de barrio".

Por su parte, Gloria Román, doctora en Historia Contemporánea de la Universidad de Granada, matiza el contexto histórico y asegura que esta dignificación tanto del piso como de la propiedad se atribuye a las políticas que se promovieron durante el régimen franquista y tras el éxodo rural masivo a finales de los 50. "Había un gran contraste porque pasaron de la miseria de la posguerra al supuesto progreso de los 60", aclara la doctora. Añade que se trató de un proceso por el que los bienes de consumo y su propiedad "se convirtieron en símbolos de prosperidad y progreso".

Al ampliar al contexto internacional, según la comparativa publicada por Eurostat, Suiza (63,4%) y Alemania (62,7%) ocupan la segunda y tercera posición del ranking, por detrás de España. Por el contrario, Bélgica (22,4%), Países Bajos (18,7%) e Irlanda (10,6%) se encuentran a la cola. Apostando más por el modelo de vivienda unifamiliar.

El caso de Irlanda es el ejemplo de construcción horizontal. Las leyes de vivienda no pretenden producir la mayor fracción del terreno, sino que se genera un tejido urbano escaso y distante, que se traduce en un mayor poder al propietario. Desde el Gobierno se estudió el coste de construcción comparado al promedio europeo y se concluyó que la diferencia no era tan significativa entre los parques de vivienda de pisos y la red de vivienda unifamiliar actual. Al final, se trata de un sistema que se estructura para extraer el máximo valor de la tierra. Esto se ha traducido en una crisis de vivienda para muchos jóvenes. El año pasado los precios y alquileres se duplicaron con respecto a los últimos 10 años y los salarios aumentaron un 13%. Esto unido a que en 2022 ya se posicionaba como el país más caro de la Unión Europea.

La media europea se sitúa en el 52%, un dato condicionado por el estado del sector inmobiliario y la imagen social de la propiedad en cada país. Así, no se observa una tendencia diferente en función de la posición en el mapa (norte-sur), como sucede con otros indicadores, especialmente aquellos asociados a la renta, aunque sí hay factores en común entre algunos países del sur.

Es el caso de países como Malta (el 58,1% de la población vive en pisos), Grecia (58,2%) o Italia (57,1%) que mantienen unos niveles también por encima de la media europea. Para Nasarre, forman parte de la tradición mediterránea y asegura que se comparte ese factor sociológico de vecindad.

De la polykatoikia griega al centro de Vilna

Sobre esta tradición reflexiona, también, Thomas Malutas, profesor de geografía social en la Universidad Harokopeion de Atenas. Para él, las etapas de industrialización en cada región de Europa han marcado también la prevalencia o no de la edificación vertical. "Hasta 1950, el municipio de Atenas tenía menos de 1.000 polykatoikias. En 1980 tenía 35.000. Esto fue un cambio importante para el sector de la construcción griego", afirma Malutas. Polykatoikia es el término griego para referirse a "una casa para muchos". Como tipo de edificio, las primeras polykatoikias urbanas aparecieron en el centro de Atenas a principios del siglo XX, y estaban habitadas principalmente por residentes de clase alta y clase media alta. Fue después de la Segunda Guerra Mundial cuando se hicieron populares, como una solución asequible para alojar a mucha gente en bloques de apartamentos en terrenos bastante pequeños.

Según Malutas, en todo este proceso cabe destacar el desarrollo del sistema de Antiparochi (similar a las leyes de propiedad horizontal españolas) para la proliferación de la democratización de la vivienda y la propiedad horizontal, convirtiéndose en el método más común para financiar la construcción de edificios de apartamentos desde la década de 1950 en adelante. Así, este contrato entre constructor y propietario del suelo se repartían la propiedad en función de la inversión y propició, por ende, la aparición de viviendas más asequibles y el acceso a estas de la clase media baja en la ciudad.

La experiencia de Marija, de 31 años, procedente de un pueblo pequeño de Lituania, es un ejemplo más de esta realidad en algunos países de Europa. Ella no descubrió la vida en un piso hasta que se mudó a la capital de su país. "No podría permitirme comprar una casa aquí, pero sí un apartamento". Aunque echa de menos la cercanía a un entorno natural, puede suplirlo haciendo viajes cortos. Ahora valora el vivir en comunidad e incluso organiza la limpieza de las ventanas, dice felizmente.

Según las cifras proporcionadas por la agencia estatal de datos de Lituania al portal Delfi, se calcula que entre 2004 y 2022 se construyeron más de 190.000 casas unifamiliares nuevas y más de 60.000 nuevos bloques de apartamentos. El número de casas unifamiliares ha crecido más rápido que el número de bloques de apartamentos.

"La demanda de apartamentos sigue siendo más alta", dice el agente inmobiliario lituano Arūnas Ragelis. En concreto, según él, se venden casi el doble de apartamentos que de casas, siguiendo las cifras de transacciones de propiedad registradas.

Ser dueño en Europa

España no es solo una nación de pisos, sino también de propietarios. Según los últimos datos publicados por el INE (Instituto Nacional de Estadística), en 2021, el 75,2% de los hogares residía en una vivienda en propiedad. Esto posiciona a España, también, como uno de los países europeos con "menor endeudamiento" en lo que a vivienda se refiere, según matiza Nasarre.

"Al final, los pisos eran más baratos de construir y, por ende, de comprar", aclara Román. Esta accesibilidad unida a la necesidad de construcción en el tejido urbano de las ciudades impulsaron la preferencia por ser propietario. Aunque la doctora asegura que esta tendencia se va disolviendo por unas "pautas culturales y un contexto de precariedad" que dan paso al alquiler como una opción.

Actualmente, el mayor movimiento del mercado del alquiler y la subida de precios a un ritmo superior al de los salarios han fomentado una división aún mayor de las viviendas. Para el catedrático, esta situación desemboca en un empeoramiento de las condiciones de vida: "No se trata de fraccionar aún más", asegura, porque nos encaminaríamos a un incremento de la infravivienda.

Sergio, vallisoletano de 33 años, optó por comprar un apartamento en la Costa del Sol porque "salía mejor la hipoteca que un alquiler". Lo mismo sucede en Grecia, donde la tasa de propietarios es del 78,2%. "Para nosotros, como para muchas otras parejas jóvenes, no fue una cuestión de elección sino una simple cuestión de disponibilidad", dice Andreas, de 35 años y residente en Atenas.

Él logró que le concedieran una ayuda pública para comprar la casa que él y su esposa alquilaban en las afueras de la ciudad. "El préstamo que el gobierno aprobó no fue suficiente para comprar un apartamento decente, ya que después de que se anunciara el programa, los precios de los edificios más antiguos subieron y la disponibilidad disminuyó", añade mientras aclara que su actual casa no sería la ideal si quisieran formar una familia. Aún así, se muestra agradecido por la ayuda que obtuvo porque "los precios son demasiado altos, las casas disponibles son muy pocas y nuestros salarios son demasiado bajos".

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Aún así la situación familiar sigue siendo una preferencia para algunos. Es el caso de Mercedes, de 58 años, que decidió invertir en una casa pensando en la comodidad de su familia. "Pensamos que mis dos hijos, que eran pequeños, tuvieran suficiente espacio para jugar", confiesa.

Estos factores como el nivel de ingresos, la capacidad de endeudamiento y el estilo de vida son los que apunta el doctor en Sociología lituano, Tada Šarūnas, para explicar la tasa de propietarios de su país, que se sitúa en el 88%. "Si observamos las grandes ciudades, durante algún tiempo hemos visto el fenómeno de la suburbanización, donde las personas han preferido mudarse a los suburbios y comprar su propia vivienda. Pero los datos del último censo, al menos en Vilna, muestran una tendencia ligeramente diferente", añade.

"En el centro, el suelo es mucho más caro que en el campo o en áreas rurales, pero probablemente cuentes con menos espacio que el de una casa alejada de núcleos urbanos. Al final es otra medida de lujo diferente", explica Šarūnas.

Italia, el presente futuro del alquiler

La pérdida de poder adquisitivo de las familias italianas y el aumento de las tasas de interés están cambiando la relación con el alquiler. Quienes optan por el alquiler declaran en casi todos los casos que lo prefieren al ser "la única solución viable" debido a la falta de recursos económicos suficientes para acceder al mercado de la compraventa. Y al analizar la capacidad financiera, el 34,8% de las familias prevén tener dificultades para pagar la renta (+3% respecto a 2022). La última Encuesta sobre Familias 2023 presentada por la consultora Nomisma, dentro del 16º Informe sobre Finanzas para la Vivienda confirma la tendencia: el número de compraventas ha caído.

"En 2023, el aumento de los precios de las viviendas y el incremento en el costo de los préstamos hipotecarios han contribuido a consolidar el papel del alquiler como una solución, al menos teóricamente, más sostenible, temporal y menos comprometida", comenta Francesca Zirnstein, directora general de Scenari Immobiliari. Al final, el mercado italiano está experimentando un encarecimiento de las hipotecas, aumento de los precios de venta y el impulso de la demanda a corto plazo. Giuseppe Crupi, CEO de Abitare Co. aclara: "La escasez de viviendas ha ejercido y sigue ejerciendo una enorme presión sobre los alquileres en las grandes ciudades".

*En colaboración con Justina Maciūnaitė de Delfi (Lituania), Afrodite Tziantzi de Efsyn (Grecia) y Michela Finizio de Il Sole 24 Ore (Italia).