¿Cómo tributa la vivienda en la declaración de la renta? Así se incluye una venta o la casa de la playa

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Como cada primavera, toca presentar la declaración de la renta de 2023. Hacer hoy la declaración del IRPF es más sencillo que hace unos años, el borrador al que podemos acceder a través de Renta Web incluye prácticamente todo. Sin embargo, conviene tener claros algunos conceptos y revisar los datos fiscales que tiene la Agencia Tributaria, porque puede haber errores o faltar algún dato.

En lo que se refiere a la vivienda, hay cuestiones relevantes que debemos tener en cuenta. Vamos a verlas para evitar errores. Lo primero que debe saber el contribuyente es que la vivienda siempre hay que incluirla en el IRPF, independientemente del uso que se haga de esta y de las rentas que genere. Esto no significa que siempre haya que pagar impuestos, por eso, hay que distinguir entre la vivienda habitual, la segunda residencia, de si se tiene en alquiler o no y, por supuesto, de la venta.

La vivienda habitual hay que incluirla en la declaración

La vivienda habitual hay que incluirla en la declaración del IRPF (en la proporción correspondiente), aunque no pagamos impuestos por ella. Es importante recordar que, si la compramos antes de 2013, podemos deducirnos un 15% de las cantidades que hemos aportado para el pago de la hipoteca sobre un máximo de 9.040 euros.

Así que conviene tener en cuenta cuánto nos interesa amortizar en cada caso. Desde el equipo de Asesoramiento patrimonial de Abante siempre recomendamos hacer unos números y un análisis de la situación personal y financiera de cada persona para tomar la mejor decisión. Pero, en general, si el importe de la hipoteca es inferior a esos 9.040 euros y no se tiene comisión por cancelación anticipada, habría que valorar si interesa amortizar parte de la hipoteca hasta ese límite y poder deducirse sobre el máximo.

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Respecto a la vivienda habitual hay otras deducciones, como, por ejemplo, por obras. Por un lado, está la deducción de aquellas cantidades que han sido destinadas a obras para adecuar la vivienda habitual por razón de discapacidad, que tiene un límite de 12.080 euros. Y, por otro, y desde 2022, tienen deducción las obras de rehabilitación que se hayan realizado a partir del 6 de octubre de 2021 para mejorar la eficiencia energética de la vivienda, con límites y condiciones (Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia).

¿Cómo tributa la segunda residencia?

Los impuestos por segundas o terceras viviendas dependen de si generan rentas o no. Si no obtenemos rentas porque no alquilamos el inmueble, tributa en la base general del IRPF por imputación de rentas inmobiliarias. En concreto, deberá pagar impuestos sobre el 1,1% del valor catastral del inmueble (o el 2% si no se ha revisado desde 1993). La imputación se hace por los días que no se alquila.

Cuando la segunda vivienda sí ha generado rentas por alquiler, se incluye en la base general por la cantidad recibida (restando los gastos deducibles): son rendimientos del capital inmobiliario. Y es importante tener en cuenta que existe una deducción del 60% de los rendimientos obtenidos por el alquiler cuando se destina a vivienda habitual.

"Los impuestos por segundas o terceras viviendas dependen de si generan rentas o no"

¿Y si alquilo la segunda vivienda de vez en cuando?

En el caso de que la vivienda se alquile como alojamiento turístico por días o temporadas, el propietario debe tributar en el IRPF por la renta recibida como rendimientos del capital inmobiliario por los días que esté alquilada y por imputación de rentas por los días que permanezca vacía. En este caso, no se puede aplicar la deducción del 60%, pero sí pueden desgravar algunos gastos.

Y, ojo, si se prestan servicios propios de la industria hotelera (por ejemplo, recepción permanente o servicio de lavandería) o si para gestionar dicho alquiler se tiene al menos una persona empleada con contrato laboral y jornada completa, el dinero ganado se considera rendimiento de actividades económicas y, entre otras cosas, habría que pagar IVA.

¿Qué impuestos tengo que pagar si vendo un inmueble?

La venta de un inmueble tributa en la base del ahorro como ganancia o pérdida patrimonial a un tipo de entre el 19 y el 28% en función de la cantidad (se calcula restando al precio de venta, el de compra, así como los gastos asociados a la operación de compraventa, como pueden ser, en el caso del vendedor, los gastos de la inmobiliaria, los de cancelación de la hipoteca o la plusvalía municipal).

Si, en lugar de ganancia, obtuviésemos una pérdida, podríamos compensarlo con otras ganancias patrimoniales o de forma limitada con los rendimientos del capital mobiliario positivos.

Vamos a verlo con un ejemplo. Si el año pasado vendimos una vivienda por 400.000 euros y la habíamos comprado por 250.000 euros, estimando unos gastos asociados a la venta de 25.000 euros, la cuenta sería la siguiente: 400.000 – 250.000 – 25.000 = 125.000 euros. Y sobre este resultado aplicamos el tipo que corresponda en el IRPF (recordemos que el tipo impositivo varía por tramos en función de la cantidad).

Por lo tanto, la cuota íntegra del ahorro por la venta de este inmueble sería 27.630 euros (6.000 euros x 19%) + (44.000 euros x 21%) + (75.000 x 23%). Como no tuvo retención, la cantidad a pagar cuando hagamos la declaración de la renta es 27.630 euros.

Trasteros y plazas de garaje

Los trasteros y plazas de garaje, si se alquilan junto con la vivienda, hasta un máximo de dos plazas, no generan imputación de rentas. Pero, si se alquilan por separado, debemos incluirlos en la base general y pagar impuestos por esa renta como en el caso de cualquier otro inmueble. En este caso, como no es vivienda no existe la deducción del 60%

*Paula Satrústegui, socia de Planificación patrimonial de Abante.