Se busca oficina frente al Retiro de 600 m2 para piso de lujo: se ofrecen 10 millones

"Espacio único disponible en el mercado, con 15 ventanas a la calle en la mejor zona de los Jerónimos, frente al Retiro. El inmueble se ha reformado recientemente y cuenta con molduras espectaculares, suelos de madera totalmente nuevos". Más datos: un gran hall con damero de mármol, molduras espectaculares, suelos de madera, dos plazas de parking en el edificio, casi 600 metros cuadrados construidos, totalmente reformado... Ubicación: calle Alfonso XII, barrio de Jerónimos.

Se trata de un anuncio del portal inmobiliario idealista y, curiosamente, no se trata de una vivienda, sino de una oficina en alquiler. Un activo muy codiciado y cotizado en el mercado residencial de lujo en los últimos meses, ante la enorme escasez de propiedades de estas características y en ubicaciones tan privilegiadas como las del anuncio.

Tal y como explican a El Confidencial varios expertos del residencial de lujo en la capital, en los últimos meses, los propietarios de este tipo de activos, ocupados generalmente por despachos de abogados, conscientes de este boom en el mercado de lujo, están dejando de renovar los contratos de estos inmuebles y se están replanteando su cambio de uso a residencial, ya sea para su reforma y posterior alquiler o, directamente, para su venta. Un tipo de activos que cotiza al alza y por los que se están pagando varios millones de euros.

"Hace años, era muy difícil encontrar un comprador para un palacete en la Castellana de 400 metros, nadie quería una casa tan grande. Ahora es todo lo contrario. El problema es que apenas hay producto. De hecho, hemos detectado una tendencia en Recoletos, Retiro, Alfonso XII... todas ellas zonas en las que oficinas de 400-600 metros cuadrados y altos techos que no se conseguían vender por sus dimensiones, se están reconvirtiendo ahora en viviendas de 10-11 millones de euros sin reformar, que luego se están vendiendo en 18 millones y en tiempo récord", destaca Paloma Pérez Bravo, CEO de VIVA Sotheby's International Realty, quien recuerda cómo una de estas propiedades se vendió en apenas cinco días.

Tendencia al alza por el comprador latino

"Es una tendencia muy incipiente", advierte, "pero estamos viendo cómo en la de zona de Jerónimos y Alfonso XII, pisos con vistas al parque de El Retiro, inmuebles que en su momento eran casas grandes de 400-500 metros y muy caras, y cuya única salida para los propietarios era su alquiler a empresas, fundamentalmente despachos de abogados, que buscan edificios muy representativos, están en el punto de mira del comprador de lujo. Cuando terminan esos contratos, los propietarios están viendo una muy buena oportunidad de vender esas propiedades", asegura Pérez Bravo.

"En los últimos años, hemos visto cómo plantas de oficinas de edificios históricos -normalmente primeras y segundas plantas- que tradicionalmente han sido notarías o despachos de abogados pequeños se están comprando para transformarse a residencial, porque en la coyuntura actual es bastante más rentable que las oficinas", explicaba recientemente Carlos Zamora, director del área residencial de Knight Frank.

En VIVA Sotheby's International Realty han estudiado y tienen varias operaciones sobre la mesa. "Me han dado propiedades de estas características, completamente a remodelar, destrozadas, y te las quitan de las manos. Son casas maravillosas, especialmente en el barrio de Jerónimos, en la zona de El Retiro. Oficinas ocupadas por mucho bufete de abogados y headhunters. Oficinas representativas. Sus propietarios están planteándose venderlas o incluso alquilarlas como viviendas de lujo. Te hablo de operaciones por encima 10 millones, en las que el comprador, generalmente, tiene que invertir en la propiedad, en su reforma. Algunos propietarios piden consejo para vender la propiedad tal cual, pero también hay quien decide contratar a un arquitecto o un diseñador para que haga una remodelación y venderla a posteriori", relata la CEO de la compañía.

"Además", añade, "a los vecinos no les suele gustar que en un edificio residencial, las viviendas convivan con las oficinas, de ahí que la propia comunidad esté favoreciendo que esas oficinas cambien de uso. Hubo un momento también, especialmente en la zona de Almagro, en donde las casas grandes se dividieron en pisos más pequeños porque se vendían mejor. Ahora es al revés, de ahí que sea tan difícil encontrar casas tan grandes como las que se demandan ahora".

En esta nueva tendencia ha influido mucho la irrupción del cliente latinoamericano en Madrid, comprador por excelencia de estos barrios. De hecho, según datos de Engel & Völkers, el cliente internacional ha entrado con fuerza en El Retiro, hasta el punto a acaparar el 23% de las operaciones frente al 15% de 2022. "Las zonas más cercanas al parque de El Retiro y la Puerta de Alcalá como las calles Alfonso XII, Alcalá y la avenida de Menéndez Pelayo, han sido objeto de deseo para clientes llegados de países de Latinoamérica, Estados Unidos, Italia y China que, tras Salamanca, han empezado a establecerse en El Retiro", recoge su último informe sobre la vivienda de lujo en España.

Un tipo de comprador, especialmente el latinoamericano, que busca edificios clásicos, de principios del siglo XX, con portales representativos, techos de cuatro metros y muchos balcones a la calle. Requisitos, todos ellos, prácticamente imposibles de encontrar en el producto de obra nueva y que, sin embargo, sí están presentes en estos pisos reconvertidos a oficinas de despachos de abogados y notarías. Y es, precisamente, en estos barrios -Jerónimos, Recoletos...- donde se ubican los primeros edificios del barrio de Salamanca de finales del siglo XIX y principios del XX que suelen reunir todas estas características.

"Una casa en Alfonso XII es como estar en la 5ª Avenida contemplando Central Park"

"En las fincas más antiguas y exclusivas de Claudio Coello, por ejemplo, se puede apreciar cómo las viviendas ubicadas en los bajos cuentan con techos de alturas de cuatro metros y muros más anchos. Primaba la comodidad, por la inexistencia de ascensores y por la temperatura, al ser estancias más frescas en verano y cálidas en invierno debido a los muros y la protección de los pisos altos", destacaba Óscar Larrea, vicepresidente sénior de Evernest España, en el reportaje 'Barrio de Salamanca: en las entrañas del barrio en el que los ricos siempre han querido vivir'.

"Salamanca y Jerónimos siguen siendo ese "objeto de deseo" de todo inversor latinoamericano y una casa en Alfonso XII es como estar en la 5ª Avenida contemplando Central Park en Nueva York", destacaba Elena Jori, directora de 'real estate' de Home Select, en ese mismo reportaje.

Una búsqueda sencilla en idealista, permite encontrar media docena de estas codiciadas piezas inmobiliarias. Todas ellas reúnen características muy similares. Ubicación (calle Alfonso XII, Montalbán o Plaza de la Independencia, todos en el barrio de Jerónimos), entre 300 y 600 metros cuadrados, edificio clásico (una de las oficinas se encuentra en el Palacio de Bruno Zaldo, si bien esta se encuentra a pie de calle), un portal espectacular y más de una docena de ventanas a la calle.

De edificios de oficinas a residencial

Esta es una primera tendencia que detectan los expertos del mercado de lujo, otra, que también se está produciendo dentro de las zonas prime es la reconversión a viviendas de edificios residenciales, pero que tradicionalmente se habían destinado a oficinas total o parcialmente.

Velázquez 22, por ejemplo, es un edificio de oficinas situado en pleno barrio de Salamanca, muy cerca del parque de El Retiro. Como avanzó Cinco Días, Merlin Properties compró en plena pandemia una parte mayoritaria de un proindiviso de este inmueble, que había tenido uso mixto (de oficinas y viviendas), pero que en la actualidad está vacío. La intención inicial de la socimi era implantar un proyecto de oficinas, pero el gran interés de posibles compradores para reconvertir el edificio en viviendas, ha llevado a Merlin a intentar desprenderse de un activo que considera no estratégico. También Montalbán 9, recién adquirido por los mexicanos Inmobes, era un edificio de uso mixto (oficinas y viviendas) que se transformará en un residencial de lujo.

Son solo dos ejemplos de una tendencia que va al alza, puesto que son varios los edificios en el barrio de Salamanca de uso de oficinas o mixto, cuyos propietarios están planteándose su venta para implantar un proyecto residencial de lujo ante el enorme apetito existente.

"No es que esté ocurriendo a menudo, pero sí se aprecia. Normalmente, el comprador lo que viene buscando es un edificio entero residencial para reformarlo, con pocas oficinas", explica a El Confidencial Humphrey White, CEO de Knight Frank España. En su opinión, "Madrid está en un momento tan divertido que un edificio completo puede ser destinado a oficinas, residencial, residencia de estudiantes o uso sanitario. El mejor valor para un edificio puede ser cualquier uso dentro de la M-30", asegura.

"Normalmente, el comprador lo que viene buscando es un edificio entero residencial para reformarlo, con pocas oficinas"

"El momento es bueno para este tipo de operaciones. No obstante, tampoco hay que olvidar que las oficinas en el centro ciudad también están superando máximos históricos en rentas", añade White. El ejemplo más claro es Torres Colón, que superará los 50 euros por metro cuadrado al mes por primera vez en la historia de Madrid.

"Más que oficinas a residencial o residencial a oficinas, lo cierto es que cualquier oficina con buena planta en el centro de Madrid, es susceptible de todo, ya sea un business school, un uso sanitario, residencial... Cualquier edificio entero, dependiendo de lo que te permita administración, tiene muchos novios. No recuerdo un ciclo así en el mercado inmobiliario de Madrid", concluye Humphrey White.