De 25 a 36 M: el edificio frente a El Retiro que vuelve a estar a la venta a precio récord

Fue una de las grandes operaciones del residencial de lujo de 2022, la venta, a precio récord, del edificio situado en la calle O'Donnell número 5 de Madrid, justo enfrente del parque de El Retiro. Una transacción que tuvo como protagonista un edificio de seis plantas, de 2.983 metros cuadrados y por el que se pagaron 25 millones de euros, lo que arroja un precio en torno a los 8.400 euros el metro cuadrado. "Una locura", aseguró a El Confidencial uno de los muchos inversores que habían analizado la operación.

Apenas dos años después, el edificio vuelve a estar a la venta a un precio que, de nuevo, vuelve a sorprender al mercado: 36 millones de euros, lo que se traduce en más de 12.000 de repercusión. "Una barbaridad", vuelven a confirmar las mismas fuentes que estudiaron la compra hace más de dos años.

Como la inmensa mayoría de este tipo de operaciones, la venta del activo se realizó off market, es decir, fuera de mercado. La parte vendedora: familiares ligados a Emma Villacieros, presidenta de la Real Federación Española de Golf desde noviembre 1988 hasta noviembre de 2008 y una de las figuras clave en la promoción del golf en España.

La parte compradora, capital procedente de Cataluña: Mandapa Investments, una sociedad participada al 100% por Redcap Consultants, vinculada a su vez con la firma de consultoría Bluecap, fundada en 2005 por varios socios provenientes de Oliver Wyman, entre ellos Maite Barrera Xaubet y Antoni Vidiella, también socio de la compañía junto al ingeniero aeroespacial y experto en banca Paul Schulz, Siro Arias (ex Lehman Brothers) o Joan Fainé (ex Banco Sabadell y ex-PwC).

"Se están pidiendo más de 12.000 euros de repercusión, una barbaridad"

Como avanzó El Confidencial, los nuevos propietarios debían realizar una rehabilitación integral de todo el edificio, lo que supondría una inversión, si el objetivo es desarrollar un proyecto de gran lujo, en torno a 7-8 millones de euros, lo que daría lugar a unos precios finales de venta de las viviendas en torno a los 15.000 euros el metro cuadrado. Unos precios que entonces parecían muy elevados, pero que, de salir adelante la venta, tendrían que revisarse sustancialmente al alza.

Un ático de casi 700 metros

Según las fuentes consultadas, el proyecto de rehabilitación del inmueble corre a cargo del Estudio Lamela, que proyecta una vivienda por planta —como en la actualidad— con un impresionante ático de casi 700 metros cuadrados en la última planta del edificio, viviendas de unos 300 metros de la planta 1 a la 4, además de otra vivienda en la planta baja de unos 200 metros y otra en el sótano de 266 metros. El proyecto también contempla dos plantas de aparcamiento subterráneo, si bien dicha dotación depende de la Comisión Institucional Para la Protección del Patrimonio Histórico (CIPHAN).

Una práctica habitual en los últimos años dentro del residencial de lujo en el centro de Madrid ha sido la compra de edificios para su posterior reventa una vez aprobados el proyecto y la licencia de obras.

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E. Sanz

El edificio en cuestión, de casi 3.000 metros cuadrados, fue construido en 1920 por el arquitecto Cesáreo Iradier Uriarte, y entonces ya fue concebido como un residencial de lujo. Está justo enfrente del Parque del Retiro y a escasos 600 metros de la Puerta de Alcalá, donde se encuentra la comunidad de vecinos más exclusiva de España: edificio Millenium, con ilustres vecinos como la hija de Villar Mir o el entrenador del Real Madrid, Carlo Ancelotti.

Pero también se encuentra muy cerca de otros grandes proyectos residenciales de lujo que pueden servir como referencia a la hora de fijar los precios de las futuras viviendas. Es el caso de Montalbán, 11, de los venezolanos Italinmuebles. La última de sus 10 unidades, un ático tríplex de 750 metros cuadrados —incluidos 200 metros de terraza con piscina—, fue vendida por 14,6 millones de euros, lo que supone 19.000 euros por metro cuadrado, cifra récord en el mercado de lujo de Madrid.

"Parece que todo es posible, nos tendremos que acostumbrar a comprar producto singular para reformar entre 8.000 y 9.000 euros el metro cuadrado, y en obra nueva, por encima de 14.000", aseguraba hace un par de años una fuente del mercado de lujo. Y así ha sido. En el mercado ya se están cerrando operaciones en segunda mano para reformar a 10.000 euros el metro cuadrado y de venta, también en segunda mano, en 20.000, para operaciones muy puntuales, mientras que el precio medio de salida las viviendas disponibles a la venta en el barrio de Salamanca se sitúa en torno a los 16.500 euros el metro cuadrado, según datos de Knight Frank.