El Paseo Marítimo (Mallorca) y La Térmica (Málaga), en el selecto club de los 7.000 €/m²

Lo más caro está más caro y lo más barato, en muchos casos, también está más barato. En un primer vistazo, esta es una de las conclusiones del informe anual sobre los precios máximos y mínimos de la vivienda en las capitales de provincia y principales ciudades españolas que cada año elabora la sociedad de valoración Grupo Tecnitasa.

En términos globales, el mercado sigue al alza con un incremento medio de precios de la vivienda a nivel nacional del 5,2%, con comportamientos muy dispares, eso sí, dependiendo de las zonas geográficas. Los datos revelan cómo en la totalidad de las capitales y ciudades del estudio se incrementan los precios máximos, excepto en Toledo y Melilla.

En 2020, tres capitales superaban los 6.000 €/m², ahora son cinco las que superan los 7.000

Madrid, Barcelona, San Sebastián, Palma de Mallorca y Málaga se convierten en las capitales con las zonas más caras de España, cuyos precios máximos de la vivienda se han incrementado en todos los casos. Y no solo eso, cinco capitales han superado, en esta edición, los 7.000 euros el metro cuadrado, cuando tan solo hace cuatro años eran tres las que superaban los 6.000 euros.

Por ejemplo, en la zona de Torre del Río-La Térmica en Málaga los precios superan los 7.000 euros el metro cuadrado, un ato que contrasta con las zonas más barata de Andalucía como San Telmo y Federico Mayo, en Jerez de La Frontera y en Cartuja y Casería de Montijo, en Granada, con 500 euros el metro cuadrado, es decir, 6.500 euros por debajo de las zonas más caras. De hecho, las localidades andaluzas son, junto con Talavera de la Reina, las zonas más barata de España para comprar una vivienda. En la localidad toledana, los precios han caído un 7% hasta los 325 euros el metro cuadrado.

Es decir, el efecto contagio o efecto mancha de aceite está provocando que los precios más elevados se estén extendiendo en las zonas más caras de Madrid, Barcelona, San Sebastián, Palma de Mallorca y Málaga, mientras que, por el contrario, las zonas más baratas de España tienden a abaratarse un poco más.

Un ejemplo es la zona de Torre del Río-La Térmica en Málaga, donde las nuevas promociones no solo alcanzan los 7.000 euros, sino que sobrepasan a la anterior zona premium de la ciudad en el Centro y La Malagueta, también el Paseo Marítimo de Palma de Mallorca, que pega un salto espectacular en cuanto a precio, encaramándose a la cuarta plaza de las viviendas más prohibitivas, con 7.500 euros el metro cuadrado.

No obstante, Madrid sigue teniendo la zona más cara, si bien, el liderato de la calle Serrano se lo ha arrebatado Recoletos, que se pone a la cabeza con precios que están alcanzando los 16.000 euros el metro cuadrado, más de 15.000 euros por encima de los 900 euros el metro cuadrado de la zona más barata de la capital, San Cristóbal de los Ángeles donde el metro cuadrado se paga en torno a los 900 euros. Unos datos que ponen en evidencia, no solo lo heterogéneo que es el mercado residencial a nivel nacional, sino las enormes diferencias que pueden existir dentro de una misma ciudad.

Recoletos arrebata a Serrano el título de zona más cara de España al alcanzar los 16.000 €/m²

“Se puede destacar que en algunas ciudades ha habido modificación de las zonas de referencia. Y en ocasiones no es debido tanto a alteración significativa del mercado, sino a modificación del producto. Recoletos es un caso significativo. Actualmente, el producto habitual entre los más caros, y al que se refiere el dato, es el de inmuebles ya totalmente reformados con altos estándares de calidad y acabados e instalaciones de lujo, que se destinan a clientes, en muchos casos extranjeros, de muy alto poder adquisitivo. Y este no era el producto habitual en esa zona en años anteriores”, señala Fernando García Marcos, director técnico de Grupo Tecnitasa.

En Barcelona, en paseo de Gracia se llega de nuevo a los 10.000 euros el metro cuadrado, mientras que San Sebastián, que incrementa un 6% su zona más cara en Plaza de Guipúzcoa, paseo de Miraconcha o avenida Libertad, alcanza los 8.500 euros el metro cuadrado.

Ciudades que no llegan a los 500 euros/m²

Para aquellos ciudadanos con los bolsillos menos holgados, el informe del Grupo Tecnitasa destaca, un año más, a Talavera de la Reina como la ciudad con los precios más bajos, pero, además, con una bajada de 350 a 325 euros el metro cuadrado en El Pilar y La Estación que deprime aún más estas zonas. Otras tres ciudades con precios por debajo de los 500 euros el metro cuadrado son Elche, Alicante y Ponferrada que sitúan sus precios mínimos en los 475 euros en el barrio de Carrús la primera, en el Barrio de Juan XXIII y Segundo Sector en la capital alicantina y en La Placa, Dehesa, Columbrianos o Salas en la ciudad de la comarca del Bierzo.

Cierran el capítulo de las ciudades más económicas dos enclaves andaluces como son Granada y Jerez de la Frontera que tienen sus precios más asequibles en los 500 euros el metro cuadrado.

La ciudad de la Alhambra cae a doble dígito en las zonas más baratas como Cartuja o Casería de Montijo. Por el contrario, la ciudad del vino incrementa sus precios a doble dígito, pero para alcanzar en San Telmo y Federico Mayo esos 500 euros, desde los 450 euros el metro cuadrado del año pasado.

Solo dos ciudades caen entre los más caros

De la totalidad de ciudades reflejadas en el informe de 2024 de Grupo Tecnitasa, tan solo dos han descendido sus precios, en sus ubicaciones más exclusivas. Las viviendas de estas características están siendo enormemente solicitadas por su seguridad, la situación estratégica, los inigualables acabados o las buenas comunicaciones entre otros muchos factores y eso hace que sean muy demandadas, pero hay dos que son la excepción: Toledo, que cae un 7% en el Casco Antiguo, hasta los 3.300 euros el metro; y la ciudad autónoma de Melilla, que cae en torno al 6% hasta los 3.150 euros en el paseo Marítimo Rafael Ginel.

Además, también hay otras capitales que han resistido a la subida de sus zonas más caras, manteniendo los precios sin ningún incremento. La tasadora destaca en su informe ciudades como Almería (2.100 euros el metro cuadrado), Teruel (1.900 euros), Zaragoza (3.700 euros), Lleida (2.200 euros), Salamanca (3.890 euros), Logroño (2.900 euros) o Castellón (2.100 euros).

De los 16.000 euros/m² en Recoletos a los 900 euros/m² en San Cristóbal de los Ángeles

“En el incremento medio producido en los precios de vivienda influye notablemente la importante subida en los precios de vivienda de nueva construcción, con una fuerte demanda que se estima en al menos el doble del volumen de vivienda nueva promovida en España”, destaca José María Basáñez, presidente de Grupo Tecnitasa.

La mayor desigualdad y la horquilla más ajustada

Por último, el informe destaca las comunidades donde la brecha de precios es mayor y menor. Así, por ejemplo, la comunidad con la menor horquilla es Extremadura, con un diferencial de tan solo 1.715 euros entre las viviendas más caras en avenida de Elvas en Badajoz y las más asequibles en Aldea Moret en Cáceres. Otras comunidades donde los precios son más ajustados son La Rioja, en su capital Logroño, con un diferencial que ha disminuido en el último año hasta los 2.170 euros o la ciudad autónoma de Melilla con una distancia que supera mínimamente los 2.000 euros entre lo más caro en Paseo Marítimo Rafael Ginel y lo más barato en el Polígono Hebreo y la zona de las Cabrerizas altas.

En el extremo contrario, donde se encuentra la mayor diferencia para hacerse con un piso entre la zona más acaudalada y la más económica, está en Madrid con más de 15.000 euros el metro cuadrado de diferencia entre la zona de Recoletos y la de San Cristóbal de los Ángeles en la que tan solo se pagan 900 euros el metro cuadrado para adquirir una vivienda.

Otras comunidades con una amplia horquilla de diferencia son Cataluña con un diferencial cercano a los 9.500 euros entre el paseo de Gracia en Barcelona y Torreforta en Tarragona o en el País Vasco con casi 7.200 euros de diferencia entre la avenida de la Libertad o Plaza de Guipúzcoa en Donosti y la zona de Hollerías, Bilbao la Vieja y El Peñascal en Bilbao