"Una casa de un millón de euros no es lujo; a partir de tres, empezamos a hablar de lujo"

El mercado residencial de lujo ha dado un salto espectacular en los últimos tres años, especialmente, a partir de la pandemia y, concretamente, en Madrid. Si en 2019 el sector anticipaba el techo de los precios y un cambio en la tendencia a la baja en el residencial de alto standing, lo cierto es que tras la pandemia, ha experimentado un auténtico boom que ha disparado los precios, provocando la llegada de un cliente con un elevado poder adquisitivo —fundamentalmente latinoamericano— que ha expulsado al rico nacional del barrio de Salamanca y que ha provocado, asimismo, un cambio en el concepto de lujo del mercado.

Si hace unas semanas explicábamos que actualmente es imposible comprar un piso de lujo por un millón de euros en barrios tan premium como Salamanca o Almagro, lo cierto es que hay que ir un paso más allá para entender que quizá un piso de un millón de euros ya no puede, ni siquiera, considerarse una propiedad de lujo.

"Una casa de un millón de euros no es lujo. A partir de tres millones empezamos a hablar de lujo", destaca Paloma Pérez Bravo, nueva CEO de la agencia inmobiliaria de lujo Viva Sotheby's International Realty. "El Edificio Milenium es superlujo, pero un ático en paseo de la Habana o en el paseo de la Castellana no, ya que el cliente de un elevado poder adquisitivo no te lo va a comprar porque no quiere esa zona. No obstante, el mercado entre uno y tres millones de euros, es muy relevante, hay un gran mercado y un gran volumen de operaciones", reconoce.

Y, precisamente, es en tres millones de euros donde se sitúa el tique medio de las operaciones de la compañía en Madrid. Un tique que Paloma Pérez Bravo espera ampliar en los próximos cuatro años, dentro de su estrategia de crecimiento en nuestro país.

"El Edificio Milenium es superlujo, pero un ático en paseo de la Habana o en la Castellana no"

"Nuestro cliente es de 5-6 millones, es la demanda habitual que nos llega. Otro de nuestros objetivos es reducir el tiempo de venta de una propiedad de lujo. Si a día de hoy se tardan entre seis meses y un año en vender este tipo de propiedades, nuestro objetivo es reducirlo a seis meses, además de alcanzar un billón de euros en transacciones, y una tasa de crecimiento anual del 50%, que nos permita alcanzar una cuota de mercado del 10% en 2028, frente al 6% actual".

Tanto Paloma Pérez Bravo como otros expertos del residencial de lujo hacen especial hincapié en la transformación que ha experimentado el centro de Madrid en cuanto al segmento de lujo, hasta tal punto que ya se discrimina entre el macro lujo y lujo normal, entre los superricos y lo que podría empezar a considerarse como la clase media entre los ricos.

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Un lujo asequible en el que los precios se mueven actualmente en las mejores zonas entre los 12.000 y 13.000 euros el metro cuadrado, frente al gran lujo en el que se baten los 20.000 euros.

"Hace años, era muy difícil encontrar un comprador para un palacete en la Castellana de 400 metros, nadie quería una casa tan grande. Ahora es todo lo contrario. El problema es que apenas hay producto. De hecho, hemos detectado una tendencia en Recoletos, Retiro, Alfonso XII, zonas en las que oficinas de 600 metros cuadrados y altos techos que no se conseguían vender, se están reconvirtiendo en viviendas de 10-11 millones de euros sin reformar, que se están vendiendo en 18 millones y en tiempo récord", destaca Pérez Bravo.

Precisamente, la escasez de producto ha provocado que en el segmento de lujo, España se encuentre en una posición de seller market, es decir, que sea el vendedor quien tenga la sartén por el mango a la hora de negociar.

"En un seller market, la capacidad de negociación está en el vendedor porque faltan propiedades, mientras que en un buyer market, el comprador tiene capacidad de negociación porque hay mucho producto y es quien quiere comprar. En España, la diferencia entre lujo y no lujo es que, normalmente, el segmento de lujo suele ser buyer market, ya que cuando hay un comprador de 10 millones de euros, este es quien negocia. Sin embargo, en 2023 y 2024 se ha producido un cambio y al haber escasez de producto de lujo en zonas muy premium de Baleares, Madrid y Marbella, es el vendedor el que tiene una capacidad de negociación muy alta. De ahí que no estén bajando los precios, porque escasea el producto en las zonas muy prémium".

Según datos de Viva Sotheby's International Realty, los precios de lujo han subido de media en estos mercados un 6%, en algunas zonas, incluso un 10%, frente al 1% del resto del sector residencial.

"Los precios de salida no son reales porque las transacciones no se cierran a esos precios"

No en vano, la inversión en lujo está más protegida frente a los ciclos que otros activos. "Además, los españoles vemos la casa como un pasivo y piensan que el rico es caprichoso y se va a gastar 20 millones porque sí. Sin embargo, las propiedades son activos, e invierten en ellas lo mismo que si compran un Rolex, o una obra de arte. Miran el retorno de inversión y están muy bien informados a la hora de comprar", destaca Paloma Pérez Bravo, quien prevé que en 2024, el 50% de la inversión de las grandes fortunas seguirá dirigiéndose hacia el real estate. "Buscan que sea una buena inversión, ya sea por las ventajas fiscales, la Golden Visa, un beneficio tributario o porque vean que es una inversión que pueden recuperar con la venta de la propiedad".

Respecto al momento dulce que vive el residencial de lujo en Madrid, la CEO de Via Sotheby's prevé que durante 2024, a pesar de la escasez de producto, el mercado residencial de lujo de la capital se "estabilice para volver a ser un buyer market. Hay mucha vivienda por encima del precio de mercado y el cliente no tiene prisa, por lo que cuando el vendedor empiece a ver que no hay visitas será cuando empiezan a bajar no tanto los precios en sí como los precios de salida que, a día de hoy, no son reales porque las transacciones no se cierran a esos precios. Algo está fallando si tenemos el mismo precio de salida que en París porque el coste de vida no es el mismo en Madrid que en París", concluye.