"Si me cambio de piso, será a algo peor": por qué vivimos en menos espacio que hace años

Carmen S. tiene 38 y sale a mudanza por cada uno de sus últimos veinte años de vida, desde que cumplió la mayoría de edad. Concretamente, 19 pisos diferentes en ocho ciudades (y cuatro países) distintos. Los motivos han variado: estudios, trabajo, por mejorar o porque se quedaba sin compañeros y tenía que buscar otros. Hasta hace poco, no había una pauta concreta: "A veces me ha cambiado a pisos más pequeños, a veces no".

Hoy vive sola en uno de cuarenta metros cuadrados y, por primera vez en su vida, está segura de que si tiene que cambiar, será a un piso más pequeño. "Tengo la sensación de que si me voy, me voy a una mierda, por eso no quiero cambiar", añade. Es una sensación compartida entre un gran número de españoles (generalmente, jóvenes) que viven de alquiler. Un sentimiento que se traduce en una idea que circula cada vez con más frecuencia como un axioma y que resume bien esa ominosa sensación de decadencia habitacional: vivimos en cada vez menos espacio.

¿Es eso cierto? Durante los años de la crisis, las viviendas de nueva construcción aumentaron de tamaño. Sin embargo, a partir de 2017, la media ha bajado, aunque la nueva construcción sigue superando de media los 105 pisos. Es decir, un tamaño más o menos razonable. La razón es, sobre todo, de mercado, aunque influyan otros factores sociales: si vivimos en pisos más pequeños es porque el precio cuadrado (del alquiler, pero también de la compra) se ha disparado durante los últimos años hasta casi doblarse en algunos casos.

Desde luego, no se trata de una cuestión arquitectónica, como recuerda Ramón Araujo, director del Máster de Construcción y Tecnología en la ETSAM, que explica que las normas de edificación que regulan, por ejemplo, la construcción de las viviendas de protección oficial, no han cambiado en décadas: "Un salón tendría 20 metros, el dormitorio principal, diez, la cocina seis…", explica. "El problema no sería el tamaño sino la calidad, porque no pecaría de pequeña, porque no se puede".

1. Menos metros por el mismo dinero

En la capital, por ejemplo, un presupuesto de 800 euros te permitía alquilar en 2015 una vivienda de 80 metros cuadrados. Hoy, ese dinero te permite acceder a una de 65 metros. De media, quince metros menos. En el siguiente buscador puede comprobar cómo han cambiado los precios de alquiler en su localidad:

La ciudad española donde más ha subido el precio del alquiler en los últimos ocho años es Estepona (Málaga), donde es un 42% más caro. Le siguen Granadilla de Abona (Santa Cruz de Tenerife, con un 41%), Inca (Baleares) y Armilla (Granada), con un 40%; Illescas (Toledo), con su flamante centro logístico, y Terrassa (Barcelona), con un 39%.

En ninguna de las ciudades con más de 500 alquileres los precios han bajado. Donde menos han subido, eso sí, es en Avilés (Asturias), con un 12%; y Ponferrada (León), Lorca (Murcia), Castrillón (Asturias), Cuenca y Narón, Ames y Cambre (A Coruña), con un 14%. Como los salarios no han aumentado en la misma proporción, es de lógica que el mismo presupuesto dé acceso a menos metros.

Algo semejante ocurre con la compra de vivienda. Las ciudades en las que más han subido los precios son Adeje (Santa Cruz de Tenerife), donde prácticamente se han duplicado (un 97%); Benalmádena (93%), Mijas (92%) y el Rincón de la Victoria (89%), las tres en Málaga. La Costa del Sol está de moda. En el mercado de compraventa sí han bajado los precios de algunas ciudades, cuyos nombres resultan reveladores: Linares (Jaén), con un 14%; Palencia (6%), la ciudad más barata de España; de nuevo Avilés (Asturias), con un 4%; Córdoba con un 2% y Figueres (Girona) con un 1%. En este buscador puede comprobar cómo han cambiado los precios en su localidad:

"Lo de los precios del alquiler es alucinante: yo tengo una economía razonable y no podría permitírmelo", valora Araujo, que tiene su propio estudio de arquitectura. "A un amigo el alquiler de un piso le cuesta 1.200 euros en el barrio de Fuencarral, con terraza, pero en una zona deteriorada". Mientras habla con El Confidencial, el presidente Pedro Sánchez anuncia que creará 20.000 nuevas viviendas para alquiler social.

"Nuestro número de viviendas sociales es ridículo, apenas un 2%", lamenta el arquitecto. España es uno de los países con menos vivienda social de Europa. Apenas el 3%, mientras que en Países Bajos es del 30%, en Austria el 24%, en Dinamarca el 20% y en Suecia el 19%, según los datos del Observatorio de la Vivienda y el Suelo. Además, el número de construcciones dedicadas a la VPO ha descendido en los últimos años.

Una situación que obliga a que cada vez más jóvenes compartan piso (y por lo tanto, dispongan de menos espacio), algo que también se ha encarecido en un 73% durante los últimos años. "Tengo muchos estudiantes extranjeros que me cuentan los precios que están pagando y es absolutamente bestial: a veces, se juntan cuatro y pagan 500 euros por una habitación", añade el arquitecto.

2. Construyendo más pequeño porque es más caro

Este encarecimiento también tiene su repercusión en la oferta, como recuerda Jorge Ginés, director general de ASPRIMA (Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid), que recuerda que el sector tiene que "adaptarse continuamente a las necesidades sociales, y el esfuerzo económico para alquilar o comprar es cada vez mayor".

La evolución de los años de la crisis era a construir vivienda de mayor tamaño, ya que quien podía acceder a esta vivienda solía ser el sector de la población que ya tenía una vivienda en propiedad y buscaba mejorar su situación. Hoy, el tamaño disminuye porque los costes se han elevado. Por lo tanto, la oferta debe adaptarse a esa nueva situación, es decir, "o vendes más casas o las haces más pequeñas", como resume Ginés.

"Los costes de construcción están disparados, entre mano de obra y precio del suelo"

"En un municipio donde el metro cuadrado ha subido de 1.800 euros a 2.300 en poco tiempo, el promotor tiene que tomar una decisión: o sigo construyendo mis 110 metros y vendo menos o los bajo a 100 manteniendo el precio", recuerda el promotor. "Los costes están disparados: tanto impuestos, la mano de obra (no somos capaces de encontrar cuadrillas) y el precio del suelo".

Otro factor que influye en estos tamaños son las ordenanzas municipales, que explican en parte estas variaciones de tamaño y precio. Mientras que en ciudades como Majadahonda se construyen casas más grandes porque el mercado y el ayuntamiento lo permiten, en otras como Valdemoro se está construyendo más vivienda de alquiler porque "no hay un mínimo de metros cuadrados", por lo que es más fácil dar salida a la nueva construcción en un mercado donde el tamaño no es tan importante. "Jugamos con la cartas marcadas", recuerda Ginés.

3. La sociedad ha cambiado: vivimos más solos

Gran parte del mercado de compraventa es reposición, es decir, propietarios reemplazando una vivienda por otra. Por lo general, esto solía significar adquirir un piso más grande, como recuerda Ginés: "El producto de reposición estaba muy marcado porque era un camino más estable", explica. En los últimos años ha cambiado y la reposición puede realizarse también hacia pisos más pequeños. "Por ejemplo, las parejas se divorcian, por lo que no se van a un chalet o a un piso con más dormitorios, sino a una vivienda de una habitación".

"Antes se hacía obra nueva de cuatro habitaciones, ahora uno se lo piensa mucho"

Eso también impacta en la oferta, lo que ha provocado que en los últimos años se construya más vivienda de menor tamaño (por ejemplo, estudios) para hacer frente a esa demanda. En ello también influye la composición de la familia. Cada vez más gente vive sola y las familias tienen menos hijos, por lo que necesitan menos habitaciones. "Antes se hacía obra nueva de cuatro o cinco habitaciones, ahora uno se lo piensa mucho: ¿va a encontrar clientes?".

Hay un componente social en esta reducción de tamaño, que va de la mano de otros cambios sociales. Por ejemplo, ahora se vive más hacia el exterior, por lo que muchos de sus clientes prefieren mejores zonas comunes o servicios como piscina o gimnasio que más metros en el hogar. "Cuando hablo con gestores me dicen que al final sus clientes son parejas, o parejas con un perro o un niño que necesitan menos espacio, tanto en alquiler como en compra", explica. "Los 115 metros ya no son tan importantes".

Durante mucho tiempo, la tendencia fue la opuesta. La evolución del tamaño del parque inmobiliario durante las últimas décadas muestra cómo desde los años ochenta la mayoría de casas que se construyen tienen más de 91 metros cuadrados, frente al período 1950-1980, el de la migración del campo a la ciudad, cuando proliferaron las viviendas de entre 75 y 90 metros. Los característicos de los barrios de las grandes ciudades españolas donde hoy se concentra el mercado del alquiler.

Esta evolución se puede ver en los siguientes planos de la capital:

4. Quién puede comprarse un piso

Si tenemos la sensación de que vivimos en cada vez menos espacio es porque cada vez hay menos gente que tenga acceso a su primera vivienda y, por lo tanto, a ese círculo de progresivo crecimiento espacial. Pocos jóvenes, salvo ese 65% que han sido ayudados por sus padres, como señalaba un informe publicado por ESADE esta semana, han podido acceder a una vivienda en propiedad.

"Antes vendías una y comprabas otra, pero ahora el acceso a la primera vivienda es muy complicado", recuerda Araujo. "300.000 euros, para una persona de 35 años, con un sueldo de 1.500 euros, es desproporcionado". "Nuestro volumen de venta importante en los últimos años, desde 2018, es la venta de productos de reposición porque no estamos dando acceso a al venta de vivienda a los jóvenes por dos motivos: el precio y la financiación", coincide Ginés.

"Una hipoteca de 300.000 euros puede exigir una entrada de alrededor de 90.000 euros"

No se trata tan solo del encarecimiento del metro cuadrado en venta, explica, sino que una hipoteca de 300.000 euros puede exigir una entrada de alrededor de 90.000 euros. Anteriormente, la familia y el banco podían financiar ese montante. Hoy es mucho más difícil, por lo que incluso desde ASPRIMA están buscando fórmulas para que la población joven pueda acceder a la compra. "Hay gente que es posible que pague más de alquiler que de compra, pero que no puede acceder a esta porque tienen capacidad de pago pero no de ahorro", recuerda Ginés. Otra consecuencia es la migración hacia las periferias de la ciudad, ya que los precios se encarecen aún más en el centro, donde "lo que se promueve es vivienda de lujo".

Como concluye Carmen, "suena triste, pero en realidad es más probable que me compre un piso porque me toque la lotería que porque pueda ahorrar para pagar una entrada y meterme en una hipoteca". Mientras tanto, aunque esta semana le hayan subido el alquiler, seguirá rezando para poder hacer frente a las subidas de ese piso "bonito y decente, con lo que hay por ahí". La alternativa será irse a un piso más pequeño o, incluso, marcharse de la ciudad en la que vive hace años, en busca de los metros perdidos.