La urbanización de Chamberí con jardín de 1.000 m2, vendida al 80% en dos meses

Es la última gran promoción de lujo en marcha en Chamberí, el distrito madrileño más codiciado en los últimos años por las grandes fortunas que en buena medida se han visto expulsadas del barrio de Salamanca ante la falta de producto de obra nueva en venta y precios mucho más elevados.

Anticipándose al potencial del barrio, AKM, una gestora independiente especializada en inversiones inmobiliarias en Madrid y Barcelona, liderada por dos exdirectivos de Restaura, se fijó hace casi dos años en el inmueble situado en Bretón de los Herreros 44, a escasos 200 metros del Paseo de la Castellana. Por este edificio pagó a un propietario privado 20 millones de euros.

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El proyecto contempla la construcción de 37 de viviendas con precios en torno a 8.000 euros el metro cuadrado y un jardín de 1.000 metros en pleno corazón de la capital -hasta hace unos meses albergaba unos talleres de automóviles-, algo insólito en las promociones de lujo del centro de la ciudad, muy limitadas por el espacio. El proyecto Bretón incluye áticos tríplex -un producto muy escaso- con solárium y piscina privada y áticos dúplex con terraza, los activos más demandados. De hecho, todos están vendidos. Además hay bajos tipo 'loft' con jardín y viviendas de 2, 3 y 4 dormitorios, con superficies que oscilan entre 90 y 200 metros cuadrados dependiendo de la tipología.

De hecho, la promoción contará además con una piscina de casi 25 metros -una piscina olímpica tiene 50-, gimnasio exterior con vistas al jardín, sauna, vestuarios y zona de juegos infantiles, y el proyecto de arquitectura ha sido realizado por el estudio del prestigioso arquitecto Carlos Lamela.

De las 32 viviendas ya vendidas, seis han sido adquiridas por compradores mexicanos

Por lo pronto, en apenas dos meses, desde TC Gabinete Inmobiliario, consultora encargada de la comercialización en exclusiva del proyecto y que también asesoró a AKM en la compra del edificio, aseguran haber vendido el 80% de las viviendas -antes incluso de que hayan finalizado la labores de demolición del antiguo edificio que ocupaba el solar-, un porcentaje muy llamativo en un momento en el que el mercado residencial, en general, y el de lujo, en particular, comienza a mostrar los primeros síntomas de agotamiento con dificultad para cerrar operaciones por encima del millón de euros. De las 32 viviendas ya vendidas, seis han sido adquiridas, según las fuentes consultadas, por compradores mexicanos, muy activos en el último año en el residencial de lujo de Madrid tras coger el testigo de las grandes fortunas venezolanas.

Dos exdirectivos de Restaura

Las viviendas, según las mismas fuentes, se mueven en un rango entre 750.000 y 1,6 millones de euros las unidades más exclusivas y sus ritmos de venta recuerdan a los que hace poco más de un año conseguía Engel & Völkers con Fuencarral 142, un proyecto de Excem, sociedad de la familia Hatchwell que consiguió vender el 80% de sus 25 viviendas en apenas 15 días. En esa ocasión, los precios de las viviendas oscilaban entre los 400.000 euros -las unidades más pequeñas de 55 metros- y los 1,55 millones de los áticos.

AKM ha pasado muy desapercibido, desde el punto de vista mediático, dentro del mercado residencial de lujo. Sin embargo, desde hace varios años ha centrado su actividad en la promoción residencial tanto de edificios a rehabilitar como de obra nueva en las áreas residenciales más exclusivas de Madrid -Barquillo 11, Menéndez Pelayo 41, García Paredes 4...- y Barcelona -Valencia 214, Muntaner 183...-. Entre ambas plazas suma casi una veintena de proyectos.

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Además, los exdirectivos de Restaura cerraron en abril de 2016 otra de las grandes transacciones inmobiliarias del barrio de Chamberí al adquirir para Eurostone la compra a BBVA de la antigua sede de la Agencia EFE en la calle Espronceda 32-34. El objetivo del fondo era desarrollar un proyecto residencial, proyecto que finalmente vendió en abril de este año a Arcano.

En la actualidad, a nivel de promoción de lujo, sin duda Chamberí es uno de los distritos más activos y, al igual que ha sucedido en el barrio de Salamanca, los venezolanos como Gran Roque Capital, The Corner Group e Italinmuebles están detrás de buena parte de los proyectos actualmente en marcha.

"Chamberí se ha convertido en el nuevo barrio 'cool' de Madrid por sus dotaciones, restauración, comercio, servicios, conexiones y público de mediana edad que opta por residir en este barrio", explica Samuel Población, director nacional de residencial y suelo de CBRE. "Existe muy poca oferta de obra nueva y realmente la demanda está asumiendo determinados proyectos en precios que rondan entre 7.000-9.000 euros el metro cuadrado en las distintas mejores zonas del distrito", añade.

Entre los más destacados están Españoleto 19, un proyecto de Miguel Ángel y Axel Capriles -Gran Roque Capital-. Los precios de sus unidades -apenas nueve viviendas- superan 1,8 millones de euros, tal y como anuncian en su página web. La comercialización arrancó hace casi dos años y, a pesar de ser muy pocas unidades, aún no están vendidas al 100%, lo que confirma la opinión de los expertos en venta de viviendas de lujo sobre la dificultad que están encontrando algunos promotores en dar salida a sus proyectos.

La venta por encima de un millón se complica

"A partir de 1,2 o 1,5 millones de euros, sobre todo en el comprador nacional, se tarda más en vender", explica Óscar Larrea, director general de Engel & Völkers Madrid, una de las mayores agencias inmobiliarias de lujo en España. En opinión de este experto, hay un parón en las ventas de más un millón de euros, ya que "apenas hay clientes para propiedades que superan estos precios. El volumen en obra nueva está en unidades más baratas que son, precisamente, las que apenas se están construyendo. La mayoría de las operaciones en obra nueva se mueven entre 200.000 y 800.000 euros, pero especialmente entre 200.000 y 500.000 euros".

A partir de 1,2 o 1,5 millones de euros, sobre todo en el comprador nacional, se tarda más en vender

En opinión de Larrea, "las operaciones de segunda mano han cogido el relevo a la obra nueva debido a la brecha de precios existente ya que los vendedores son más flexibles con los precios. El primer trimestre de 2018 fue el mejor trimestre desde el inicio de la recuperación, se alcanzaron precios máximos, lo que ha provocado un parón de las transacciones en obra nueva ya que la demanda nacional prácticamente se ha agotado para el producto de más del millón de euros y es mayor para precios de hasta 500.000 euros. Además, aún no ha llegado todo el comprador internacional, especialmente mexicano, que se espera en los próximos meses".

También tienen sello venezolano Francisco de Rojas 2 y Alfonso X 4. Detrás del primero se encuentra The Corner Group, también con socios venezolanos, mientras que el segundo es un edificio que compró el fondo Stoneweg —Joaquín Castellví— junto a Italinmuebles —también con capital venezolano y dueño de Montalbán 11— a la sociedad 1810 Capital que gestionan los argentinos Jorge Pepa y Francis Btesh.

Otro de los proyectos en el barrio es esquina de General Arrando 1 -un antiguo palacete- o García de Paredes 4, ambas comercializadas por el departamento residencial de CBRE. El segundo de estos proyectos es propiedad de los británicos Grosvenor, firma del duque de Westminster. Por su parte, una promoción que estaba llamada a completar la oferta de lujo era General Martínez Campos 19, junto a Españoleto 19, propiedad de Rockefeller Group International -compañía fundada por el magnate John Rockefeller-, que se derrumbó hace un año -poco después de arrancar la comercialización de las viviendas- y del que se desconoce cuál será finalmente su futuro. También de Grosvenor es el proyecto de Modesto Lafuente. Asimismo, están en el mercado Francisco de Ricci 13, de Aligrupo, sociedad de los hermanos Alcaraz -exdueños de Goldcar- y Palafox 9 y García Paredes 64 de Dazia Capital.

Por último, resulta muy llamativo el caso de Fuencarral 142, un proyecto que comercializa Engel & Völkers. El 70% de sus viviendas fue vendido en apenas 15 días a razón de una media de 7.500 euros el metro cuadrado, si bien hay unidades que superan los 8.000 euros el metro cuadrado. El proyecto en cuestión pertenece a Excem, firma de la familia Hatchwell. Consta de viviendas entre 55 y 172 metros cuadrados con precios que van desde los 395.000 euros las unidades más asequibles hasta los 1,55 millones que cuestan los dos áticos.