Venezuela, Brexit, el 'procés'... La geopolítica aviva la demanda de casas de lujo en Madrid

Uno coloca un piso a la venta en Idealista en la calle Ortega y Gasset de Madrid, en pleno barrio de Salamanca, y en menos de dos horas ha recibido más de diez llamadas. ¿Quiénes llaman? No son particulares al uso, sino agentes inmobiliarios que llaman en nombre de ciudadanos acaudalados con pasaporte de México, Venezuela, Colombia, Rusia o Ucrania. Ninguno es español. Los días pasan y el patrón no cambia. El anuncio reza: "No agencias". Pero les es indiferente, insisten porque saben que quienes hoy afrontan el coste de una casa en una de las zonas de lujo de la capital, incluso por encima de mercado, son esas personas foráneas con posibles. Y cuanto antes se resuelva la compraventa, mejor, para los intermediarios. Meten prisa y piden exclusividad a la hora de negociar.

Los hechos que muestran los datos y la valoración de los expertos consultados por este diario corroboran que en Madrid está en auge la compra de viviendas de lujo por parte de extranjeros en distritos como Chamberí, Retiro, Salamanca o Moncloa-Aravaca. Casas que superan en muchos casos los 10.000 euros el metro cuadrado. Si en 2017, según el Anuario de Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores de la Propiedad, el porcentaje de residencias vendidas por 500.000 euros o más en la Comunidad de Madrid tuvo como compradores a un 6,7% de extranjeros; el anuario de 2018 eleva la tasa hasta el 8,4%, lo que conlleva un aumento considerable. En los dos últimos años, seis de cada diez casas de lujo vendidas en Madrid a foráneos acabaron en manos de compradores no comunitarios.

Para el total de España el peso de la compra por extranjeros de viviendas de lujo ascendió al 6%, mientras que en 2017 fue del 5,7%, en 2016 del 5,3% y en 2015 del 5,2%. En cuanto a las comunidades autónomas, Baleares, Cataluña, Madrid y Andalucía siempre están por encima del promedio de esos años por su atracción turística.

"Hay un crecimiento constante desde 2015. Los compradores extranjeros en zonas turísticas como Cataluña, Valencia o Baleares suponen hasta el 20% y en Madrid y sus zonas nobles, barrio Salamanca o La Finca, los latinoamericanos no dejan de comprar, principalmente venezolanos y mexicanos", asegura Mercedes Blanco, consultora en inversión inmobiliaria y vicepresidenta primera de Fiabci España.

Las razones para este apogeo del sector inmobiliario del lujo en Madrid son variadas, según los agentes inmobiliarios preguntados: la exención de impuestos y los visados de oro ('golden visas') de una duración de hasta siete años que logran los compradores después de que se pusiera en marcha la Ley 14/2013 de apoyo a los emprendedores, la seguridad jurídica y los bajos índices de criminalidad que ofrece España, buenos precios en comparación con Miami u otras capitales europeas, el idioma y el regreso a la madre patria en el caso de los latinoamericanos, el buen clima, excelentes infraestructuras aeroportuarias o los estudios de los hijos en la capital en escuelas de negocios internacionalmente reputadas.

Pero también, y esto es importante para entender el fenómeno, influyen causas geopolíticas. La situación de crisis e inseguridad en Venezuela, la llegada del progresista Andrés Manuel López Obrador (AMLO) a la presidencia del Gobierno de México que inquieta a las grandes fortunas de ese país, la volatilidad política en Cataluña que está provocando la deslocalización de empresas y el Brexit son factores que, de acuerdo con los expertos del mercado, son motivos de peso para ese auge del sector de lujo residencial en Madrid.

'Golden visa' como atracción

La Ley 14/2013 promueve que los compradores de casas de al menos 500.000 euros no paguen impuestos por los inmuebles hasta esa cantidad y que obtengan de forma automática un visado, denominado 'golden visa', extensible hasta siete años para la persona adquiriente y para su familia. Esos visados concedidos por el Ministerio de Exteriores por la compra de inmuebles no han dejado de crecer desde que entrara en vigor esa legislación. Si en 2014 se concedieron 488, en 2018 ya fueron 586.

De los 2.948 visados oro concedidos entre 2014 y 2018 por la compra de casas de lujo, la mitad ha sido otorgada a ciudadanos chinos

"La 'golden visa' es muy atractiva para ciudadanos de Asia y Oriente Medio. Estuve en una feria en Emiratos Árabes Unidos y allí la gente estaba muy interesada porque si eres emiratí y compras una propiedad en España, entonces luego tus hijos pueden estudiar en Reino Unido o en cualquier otro país de Europa sin problemas burocráticos", asegura Javier Castellano, agente de la inmobiliaria Gilmar.

Los datos de Exteriores reflejan que de los 2.948 visados oro concedidos entre 2014 y 2018 por la compra de casas de lujo, la mitad han sido otorgados a ciudadanos chinos, hasta los 1.476; un quinto a rusos, con 621; y después se observan otras nacionalidades de lugares donde existe una gran inestabilidad política y jurídica para las grandes fortunas, como sucede en Ucrania, Venezuela, Egipto, Irán o Arabia Saudí.

Eduardo González Salamanca, agente de la firma de inmuebles de lujo Engel & Völkers, sostiene que en el apogeo de inversión extranjera que coincidió con el inicio de la crisis venían grandes rentas: "Los primeros no vinieron por obtener la 'golden visa'". Explica González Salamanca que el cliente de 'golden visa' es "de clase media o media alta y viene con todo su patrimonio con la idea de establecerse en el país".

Fuga de capital de países inseguros

El capital vuela rápido cuando los países sufren situaciones de crisis política y socioeconómica. La inseguridad en ciertos lugares como Venezuela, México o Ucrania atrae también la inversión en residencias de lujo en Madrid.

La Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) rebajó a comienzos de mayo su previsión de crecimiento para México en 2019 hasta el 1,6%, cuatro décimas porcentuales menos que el 2% antedicho. La economía no marcha bien desde que López Obrador asumiera la presidencia en diciembre pasado y ya se han producido protestas masivas en las calles México DF. Una parte de las mayores rentas del país emigran.

Medio barrio de Salamanca está en manos de inversores mexicanos

"López Obrador no está facilitando la inversión en México y a nosotros nos beneficia que venga gente acomodada", indica Anna Molgó, directora de las oficinas de Barnes International Madrid, una empresa inmobiliaria de propiedades de lujo. Esta agente, que vivió en el país del tequila, argumenta que la llegada notable de mexicanos a Madrid también tiene su origen en la presión que está ejerciendo la Administración Trump sobre ese país. "Muchos compran en Madrid porque es el primer puente a Europa, las infraestructuras de transporte son buenas, es un país estable dentro de la Unión Europea y los padres invierten en inmuebles para que sus hijos puedan estudiar en escuelas de negocios como el Instituto de Empresa". Molgó afirma que "medio barrio de Salamanca está en manos de los inversores mexicanos".

Según las estadísticas oficiales del Ministerio de Trabajo, Migraciones y Seguridad Social y del Instituto Nacional de Estadística, los mexicanos residentes en España han pasado de los poco más de 20.000 en 2014 a los más de 25.200 a finales de 2018, un tercio de ellos vive en Madrid. Aunque realmente los mexicanos llegados son más, ya que los que acceden a la nacionalidad por ser descendientes de españoles no están recogidos en esos datos.

Mercedes Blanco asegura que los mexicanos no compran casas en barrios pudientes de la capital sin que tengan un mínimo 200 metros cuadrados. La vicepresidenta de Fiabci España cuenta que el incremento masivo de compradores mexicanos a Madrid también está relacionado con el estrechamiento de los vínculos empresariales entre ambos países.

Respecto a los inversores venezolanos, la profunda crisis que vive su país los sigue atrayendo a Madrid. En general, la población de venezolanos sin nacionalidad española se está incrementando. Hace un lustro, vivían poco menos de 32.000, pero a finales de 2018 ya eran 57.120. Otras decenas de miles ya han logrado el pasaporte español o están en trámite sin necesidad de solicitar la 'golden visa'.

La federación de agentes inmobiliarios Fiabci refleja en un estudio que los venezolanos, entre los latinoamericanos, siguen representando la nacionalidad que más propiedades adquiere en Madrid: hasta el 23% del total de adquisiciones de 2018.

Si bien, algunos profesionales del sector aprecian alguna tendencia bajista en la compra de viviendas de lujo por parte de venezolanos. "En la 'pequeña Caracas' [eje de las calles Serrano y Jorge Juan] se ha parado un poco el tema de la venta a venezolanos. El hecho de que ahora se vigile mucho el origen del dinero por la Ley de prevención del blanqueo de capitales ha podido frenar la inversión de venezolanos y de otros países", cuenta Javier Castellano, de Gilmar.

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La inestabilidad en Cataluña

El Ministerio de Industria, Comercio y Turismo, en su informe de 2018 sobre inversiones exteriores directas, mostró que la inversión extranjera bruta en ese año había sido de 52.804 millones de euros en España, un 32% más que en 2017. Lo que resulta relevante para este artículo es que el capital bruto transferido a la Comunidad de Madrid supuso 39.925 millones, un 85,3% del total; mientras que a Cataluña solo se dirigió el 6,4% (2.986 millones). En 2017, Madrid había recibido el 65% y Cataluña el 12,4%. La diferencia de un año a otro es notable.

"A los europeos, al contrario que a los latinoamericanos, no les interesa pasear cerca de las tiendas de Prada o Loewe de la calle Serrano"

El clima de desconfianza empresarial generado por el 'procés' es evidente a ojos de los expertos consultados. Influye también el sector inmobiliario. "El dinero es miedoso y no quieren invertir en Cataluña por la inestabilidad política que existe", afirma Javier Castellano, de Gilmar. "Es necesario tener en cuenta que muchas empresas extranjeras y multinacionales se están estableciendo en Madrid, lo que atrae a muchos profesionales cualificados extranjeros y que tienen un alto poder adquisitivo", cuenta Castellano.

Muchos directivos nórdicos y centroeuropeos se han instalado en los últimos dos años en la capital, pero no muestran tanta predisposición a comprar en el barrio de Salamanca, sino en otras zonas con mayor vida urbana y mejores lugares de esparcimiento. "A los europeos, al contrario que a los latinoamericanos, no les interesa pasear cerca de las tiendas de Prada o Loewe de la calle Serrano, sino que prefieren distritos como el de Chamberí o los cercanos al Parque del Oeste", concluye el agente de Gilmar.