Los Capriles ya buscan comprador para su proyecto residencial al lado del Calderón

Algo se mueve en el mercado inmobiliario en Madrid. Hace apenas un par de semanas, contábamos cómo son varios los promotores —grandes y pequeños— que han comenzado a poner a la venta promociones con proyectos, licencia de obra y cierto nivel de preventas ante un cada vez más cercano cambio de ciclo.

La situación se ha iniciado en la Costa del Sol, donde los expertos señalan que hay exceso de producto y donde los precios podrían estar tocando techo. Pero también en Madrid capital, donde algunos actores del sector, especialmente las grandes fortunas latinoamericanas, han comenzado a buscar salida a varios inmuebles en el centro de la ciudad, también con proyecto, licencia de obra y preventas.

Entre ellos, los venezolanos Miguel Ángel y Áxel Capriles, dueños de Gran Roque Capital, su vehículo de inversión inmobiliaria en España. Tal y como adelantó El Confidencial, han intentado, sin éxito, la venta de Alcalá 84. Un proyecto de viviendas de lujo que finalmente han decidido sacar adelante ellos mismos, rehabilitarlo y vender sus 12 viviendas. Los venezolanos también han comenzado a tantear el mercado con otro de sus proyectos: Acacias 51, junto a la famosa Operación Calderón.

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E. Sanz

Según confirman a El Confidencial hasta tres fuentes diferentes, los Capriles están ofreciendo, tanto a promotores como a inversores, su proyecto residencial 'más asequible' en Madrid. Una promoción de 105 viviendas, cuya comercialización arrancó hace unas semanas con un precio de venta en torno a 5.700 euros el metro cuadrado, a partir de 450.000 euros más IVA las unidades de menor tamaño, si bien las más grandes superarán los 600.000 euros. Un proyecto que está llamado, desde que los venezolanos compraron la parcela a Prosegur en la segunda mitad de 2017, a convertirse en referencia para los potenciales compradores de los terrenos de la futura Operación Mahou-Calderón.

Un suelo finalista que no ha necesitado ningún tipo de tramitación urbanística y tiene uso residencial, por el que Gran Roque desembolsó 25 millones de euros —unos 2.900 euros el metro cuadrado de repercusión—, y por el que espera obtener 28-29 millones de euros, con proyecto y licencia de obras. De cerrarse a esos precios, los Capriles conseguirán una revalorización del 16% para su inversión, muy inferior a la que han conseguido con otros grandes proyectos de lujo en la capital, donde entraron en 2013-2014, cuando pocos inversores apostaban por España y pudieron comprar a precios de derribo. "El hecho de que se estén planteando vender pone de manifiesto que ven el fin del ciclo cerca y prefieren deshacer ya posiciones".

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Desde Gran Roque, sin embargo, desmienten la información. "Lo estamos desarrollando nosotros y estamos comercializando desde hace algunos meses con muy buenos resultados. Ni siquiera hemos sacado toda la promoción a la venta, vamos poco a poco", comentan a este diario fuentes cercanas a la compañía.

Una negativa que no sorprende al sector. "Todos te lo van a negar. Pero está pasando", aseguraba recientemente un experto inmobiliario a El Confidencial. ¿Por qué? "Son ventas que se realizan con mucho 'low profile' y evitando hacer mucho ruido en el mercado para no perder la credibilidad si no se terminan con éxito. Por eso no dan mandatos de venta, ni hay procesos competitivos ni los trabajan las grandes consultoras", explicaba la misma fuente.

Referencia para Operación Calderón

La promoción en cuestión se compone de cinco edificios de cinco alturas —excepto uno de cuatro—, y para optimizar el precio, Gran Roque decidió arrancar la comercialización de solo dos bloques que suman 55 pisos. La licencia de obra estaba prevista para finales de abril o principios de mayo. Las fuentes consultadas por El Confidencial aseguran que ya se ha reservado más del 20% de esas primeras 55 unidades.

El proyecto incluye viviendas de dos, tres y cuatro dormitorios, todas ellas con garaje y trastero incluidos en el precio. Las unidades más pequeñas saldrán a la venta a partir de 450.000 euros más IVA, las de tres dormitorios partirán de 550.000 euros y las de mayor tamaño superarán los 600.000 euros. A razón de 5.700 euros el metro cuadrado, un precio muy elevado para buena parte de los madrileños pero muy por debajo de los precios que manejan para sus promociones de lujo.

A favor de esta promoción y de los precios juega la enorme escasez de obra nueva en la zona. En todo el distrito de Arganzuela, apenas hay una decena de promociones de nueva construcción, ninguna en el barrio de Acacias, donde se levanta el proyecto de Gran Roque. En el entorno, destaca la promoción Riverside, de Neinor Homes, vendida casi al completo excepto su ático de 200 metros cuadrados, a la venta por 1,35 millones de euros, es decir, a 9.000 euros el metro cuadrado, un precio habitual en las promociones más exclusivas del barrio de Salamanca o el Retiro, pero insólito en el sur de Madrid.

"Los salarios no han mejorado mucho y hay determinados proyectos que, aunque hace un año parecían totalmente fiables, se encuentran atascados", comenta un promotor que prefiere mantener el anonimato. "La prudencia se ha comenzado a instalar entre los promotores. Ya no se vende con la misma alegría que hace unos meses y hay mucha mayor prudencia con los precios de venta", asegura otro promotor, que insiste en que el contexto político actual y la inminencia de las elecciones tampoco están animando a los inversores a mover ficha.