Los Capriles marcan la pauta de la Operación Calderón con pisos a 5.700€/m2

Es cuestión de semanas. Gran Roque, vehículo inversor de los venezolanos Miguel Ángel y Áxel Capriles, arrancará en unos días la comercialización de las viviendas de su promoción más asequible en Madrid. Se trata de 105 viviendas a escasos 600 metros del estadio Vicente Calderón que salen a la venta a 5.700 euros el metro cuadrado. Un precio que, sin duda, servirá de referencia para los potenciales compradores de los terrenos de la futura Operación Mahou-Calderón, actualmente en 'stand by' hasta que se apruebe definitivamente el proyecto de urbanización y reparcelación del ámbito.

Tal y como adelantó El Confidencial, en octubre de 2017 el clan venezolano compró a Prosegur suelo finalista a escasos metros de donde se levantará la Operación Calderón. Por ese solar, que no ha necesitado ningún tipo de tramitación urbanística y tiene uso residencial, tal y como contempla el Plan General de Ordenación Urbana (PGOUM) de Madrid de 1997, se habrían pagado en torno a 25 millones de euros, aproximadamente unos 2.900 euros el metro cuadrado de repercusión, precios cercanos a los que se manejaban para los terrenos propiedad del Atlético de Madrid.

Según explican a El Confidencial diferentes fuentes, la promoción se compone de cinco edificios de cinco alturas —excepto uno de cuatro—, y para optimizar el precio, Gran Roque ha decidido arrancar la comercialización de solo dos bloques que suman 55 pisos. Es decir, tal y como vienen haciendo las promotoras en Madrid, si las primeras viviendas mantienen unos ritmos de venta altos, todo apunta a que los precios de las siguientes fases serán más elevados.

La licencia de obra estará lista a finales de abril o principios de mayo, de tal manera que la comercialización no puede arrancar oficialmente hasta entonces. No obstante, ya se ha reservado el 20% de esas 55 unidades, tal y como aseguran esas mismas fuentes.

El proyecto incluye viviendas de dos, tres y cuatro dormitorios, todas ellas con garaje y trastero incluidos en el precio. Las unidades más pequeñas saldrán a la venta a partir de 450.000 euros más IVA, las de tres dormitorios partirán de 550.000 euros y las de mayor tamaño superarán los 600.000 euros. A razón de 5.700 euros el metro cuadrado, un precio muy elevado para buena parte de los madrileños pero muy por debajo de los precios que manejan para sus promociones de lujo.

Las primeras 55 viviendas saldrán a la venta en torno a 5.700 euros el metro cuadrado

A escasos metros de Madrid Río y del Río Manzanares, la promoción contará con piscina infantil y de adultos, gimnasio, zona de juegos infantiles, cuarto de bicicletas y vigilancia 24 horas, entre otras dotaciones. En total, 1.719 metros cuadrados de zonas comunes.

Sin competencia en la zona

A favor de esta promoción y de los precios juega la enorme escasez de obra nueva en la zona. En todo el distrito de Arganzuela, apenas hay una decena de promociones de nueva construcción, ninguna en el barrio de Acacias, donde se levanta el proyecto de Gran Roque. En el entorno, destaca la promoción Riverside de Neinor Homes, vendida casi al completo excepto su ático de 200 metros cuadrados, a la venta por 1,35 millones de euros, es decir, a 9.000 euros el metro cuadrado, un precio habitual en las promociones más exclusivas del barrio de Salamanca o el Retiro, pero insólito en el sur de Madrid.

Más alejados de la zona, en el barrio de Méndez Álvaro, existen varios proyectos de obra nueva a la venta de Vía Célere, InmoCaixa, Darya Homes o Pryconsa, entre 5.000 y 6.000 euros el metro cuadrado. En obra nueva, por su parte, los precios se encuentran muy cerca de los máximos históricos de 2006. Según idealista, por cada metro cuadrado de vivienda usada en el distrito, se pagan en torno a 3.950 euros el metro cuadrado, entre un 25% y un 50% más barato.

Esta promoción, además, no es un proyecto más. Por un lado, supone la irrupción de los Capriles en un segmento de viviendas más asequibles respecto a los proyectos de superlujo que están desarrollando en la capital y, por otro, según los expertos consultados por El Confidencial, esta promoción servirá de referencia para la futura Operación Calderón, ya que marcará una horquilla de precios a los potenciales interesados en la compra de suelo allí.

Por lo pronto, los potenciales interesados están a la espera de la aprobación del proyecto de urbanización y reparcelación del ámbito, clave para que la consultora CBRE pueda retomar la venta de los terrenos, por los que se interesaron, a finales de 2017, compañías como Aelca, Ibosa, Pryconsa o Princeton.

Referencia para la futura Operación Calderón

Por los suelos alrededor del Estadio Vicente Calderón —unos 65.000 metros cuadrados— se barajaban hace año y medio cifras en torno a 200 millones de euros, gastos de urbanización incluidos. Una cantidad que muy pocas promotoras podrían afrontar en solitario a día de hoy y que supondría un precio de repercusión del suelo en torno a los 3.000 euros el metro cuadrado, una cifra muy similar a la que Gran Roque habría pagado por el suelo de Prosegur y muy por encima de lo que los expertos del sector consideran 'adecuado' para la zona: entre 1.500 y 2.000 euros el metro cuadrado.

Por los suelos alrededor del Vicente Calderón se barajaban hace año y medio cifras en torno a 200 millones de euros, gastos de urbanización incluidos

El pasado mes de julio, la Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Madrid aprobó inicialmente el proyecto de urbanización de estos terrenos, donde todavía sigue en pie el histórico campo del Atlético de Madrid, aunque su derribo es ya cuestión de dias.

Mahou-Calderón es una de las bolsas de suelo más importantes que saldrán al mercado en Madrid capital a corto plazo. Todo el suelo residencial del ámbito asciende a 132.345 metros cuadrados de edificabilidad (un 10% para vivienda protegida), de los cuales, 65.000 corresponden al Atlético de Madrid y son para vivienda libre, mientras que los 67.000 restantes están en manos de Mahou, que por el momento no se estaría planteando la venta de los terrenos, según aseguran diferentes fuentes.

El suelo, especialmente el finalista —listo para construir—, es un activo muy escaso y por ello muy codiciado dentro de la M-30. De ahí que la Operación Mahou-Calderón puede suponer una importante inyección de suelo en la capital, ya que contempla la construcción de 1.300 viviendas, por debajo de las 2.000 inicialmente previstas.

Con la venta de sus derechos urbanísticos, el Atlético de Madrid confía en poder conseguir un cheque de unos 200 millones de euros, dinero con el que aspira a devolver al empresario mexicano Carlos Slim el préstamo de 160 millones que hizo al club colchonero para que este pudiera terminar las obras de su nuevo estadio, Wanda Metropolitano.