Ni han visto la casa, ni piensan verla: los caseros a distancia se multiplican en EEUU

Jack Cronin, que trabaja en el sector tecnológico, encontró que las casas del área de San Francisco eran demasiado caras o estaban demasiado lejos del centro de la ciudad para comprarlas cuando vivió allí en 2020. Sin embargo, seguía queriendo formar parte del mercado inmobiliario más caliente que había visto en su vida, así que empezó a buscar más lejos.

El año pasado, el joven de 28 años utilizó un sitio web llamado Roofstock, que proporciona listados y datos para los inversores interesados en propiedades de alquiler, para comprar una casa de tres dormitorios en las afueras de Jackson, Misisipi, por 265.000 dólares. Cronin, que ahora vive en Nueva York, nunca ha visitado Jackson ni ha conocido a los inquilinos de su casa, ligeramente ajardinada con arbustos y árboles de mirto. Le basta con saber que una empresa de gestión recoge 2.300 dólares al mes de alquiler.

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"Hasta ahora, todo va bien", afirma.

Cronin forma parte de un nuevo movimiento de caseros con ordenadores, en el que los inversores individuales están comprando casas, a menudo en otros estados, para alquilarlas. Muchos de ellos son profesionales bien pagados que consideran la propiedad de un alquiler como una inversión básica, junto a los fondos de acciones o bonos. Las recientes tecnologías que simplifican el proceso y permiten la compra de viviendas en línea han impulsado el crecimiento del movimiento.

Los servicios de datos ayudan a los potenciales arrendadores a elegir con precisión los barrios, proporcionándoles informes detallados sobre los precios de venta, los índices de criminalidad y las escuelas locales. Los mercados inmobiliarios en línea, como Roofstock y Appreciate, les ponen en contacto con encargados de financiación o con gestores locales que pueden encargarse del mantenimiento y el alquiler de la vivienda. Los editores de contenidos y foros web como BiggerPockets ofrecen estrategias de inversión y consejos sobre dónde comprar.

"Todo puede hacerse por internet", afirma el consultor inmobiliario John Burns, de Irvine (California). "Eso ha sido el punto de inflexión".

La compra de viviendas por parte de inversores grandes y pequeños subió a niveles récord durante la pandemia, alcanzando un máximo del 28% de todas las ventas de viviendas unifamiliares en febrero de 2022, frente al 17% durante el mismo mes de 2019, según la firma de datos de vivienda CoreLogic. Los individuos como Cronin u otras pequeñas empresas que poseen 10 casas o menos representaron alrededor de la mitad de todas las compras de inversores.

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Una medida separada de las compras de los inversores realizada por Attom Data Solutions, preparada para 'The Wall Street Journal', muestra que el nicho de pequeños inversores interestatales también ha crecido. Los miembros de este grupo, que adquirieron entre dos y 10 viviendas al año, compraron el 2,1% de todas las viviendas estadounidenses vendidas en el segundo trimestre de 2022, frente al 1,5% durante el mismo periodo en 2019. Se excluyeron las compras de una sola casa para descartar las viviendas vacacionales.

Los inversores particulares se han visto atraídos por el mercado de la vivienda, por el robusto crecimiento del precio de la vivienda, los bajos tipos hipotecarios y el aumento de los alquileres. Las ventas de viviendas se han ralentizado en los últimos meses, como consecuencia del aumento de los costes de los préstamos, la escasa oferta y los precios elevados. Algunos inversores se han retirado del mercado, según los agentes inmobiliarios y algunos informes de mercado.

Ser propietario de una vivienda de alquiler en cualquier mercado conlleva riesgos. Las reparaciones imprevistas, los inquilinos que dejan de pagar el alquiler y los gastos de gestión de la propiedad, que suelen representar entre el 8% y el 10% de los ingresos, pueden mermar el beneficio potencial. Algunos inversores que financian sus compras con préstamos a tipo variable también pueden enfrentarse a pagos más elevados si los tipos de interés siguen subiendo.

Los inversores particulares se han visto atraídos por el mercado de la vivienda, debido al robusto crecimiento del precio de los inmuebles

Pero los alquileres siguen subiendo hasta alcanzar nuevos máximos en casi todo Estados Unidos, lo que hace que el negocio sea potencialmente lucrativo incluso con la subida de los tipos de interés.

El resultado es que incluso los pequeños mercados inmobiliarios se están volviendo menos locales. Cuando los residentes de la zona hacen ofertas por viviendas en Jackson o Jacksonville, Florida, se enfrentan a la competencia nacional de empresas inmobiliarias profesionales y pequeños inversores por igual, en un momento en que el inventario de viviendas en venta ya se considera bajo. Esto ha dificultado aún más la posibilidad de que los jóvenes de la zona se hagan con unos ahorros a través de la propiedad de la vivienda y está agravando el aumento de los costes de la misma.

Melissa Spears y su novio, Michael Kroeze, viven en la zona de Jackson y les gustaría comprar una casa juntos. Empezaron a buscar el año pasado en los suburbios del condado de Madison, donde muchas de las casas se construyeron este siglo, tienen grandes jardines y están cerca de buenos colegios y zonas comerciales.

Spears, que trabaja en el comercio minorista, y Kroeze, que trabaja en una sucursal bancaria local, quieren comprar una casa con un precio inferior a 300.000 dólares. Cuentan que no han podido comprar casas porque otros se les han adelantado con ofertas o por culpa de los compradores en efectivo. Spears no está interesada en alquilar una casa como alternativa.

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"Nos parece que alquilar es un completo desperdicio de nuestro dinero", opina.

Muchos de los clientes de Roofstock son trabajadores del sector tecnológico, ubicados en la costa, que ganan entre 200.000 y 300.000 dólares al año, explica Gary Beasley, cofundador y director ejecutivo. Estos compradores necesitarían unos 300.000 dólares de entrada para comprar una propiedad residencial en sus propias comunidades. Por 40.000 dólares de entrada, pueden comprar una casa en un mercado de menor coste y cobrar un alquiler que les reporte beneficios constantes.

"Lo que estamos viendo es que la gente está desvinculando el lugar en el que vive del lugar en el que es propietaria", concluye Beasley.

Las metrópolis del sur con grandes poblaciones de inquilinos de ingresos bajos y medios han sido destinos especialmente populares para el dinero de los inversores de la costa. Según Attom, los pequeños inversores interestatales representaron el 4,24% de las ventas totales en Raleigh (Carolina del Norte), el 5,26% de las ventas en Atlanta y el 8,61% de las ventas en Memphis en la primera mitad de este año, muy por encima de la media nacional.

Las plataformas de 'crowdfunding' también han proporcionado a los pequeños inversores interestatales una forma de realizar compras fraccionadas en viviendas unifamiliares. Una de las más recientes, Arrived, ha recibido 12.000 usuarios nuevos para invertir en 150 viviendas de alquiler en el último año, y más de 100.000 han solicitado realizar futuras inversiones a través de la empresa. 535 inversores contribuyeron a la compra de una vivienda inicial en Clarksville (Tennessee), algunos de ellos con tan solo 100 dólares.

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Los inversores de las ciudades sureñas de menor coste pueden obtener alquileres más altos en relación con los precios de venta que en muchos otros lugares. Las áreas metropolitanas de Memphis y Birmingham (Alabama) tenían los alquileres más altos en relación con el precio de venta en Estados Unidos en diciembre de 2020, según un análisis de Roofstock. El pago mensual de la hipoteca de una vivienda de precio medio en Birmingham en ese momento era de solo 599 dólares, mientras que el alquiler mensual medio era de 1.166 dólares, casi el doble.

Este tipo de cifras llamó la atención de Cronin, que inicialmente quiso invertir en Birmingham. Cuenta que sus ofertas fueron superadas en más de 10 ocasiones, presumiblemente por inversores como él en algunos casos.

Jackson aún no atrae a tantos inversores como algunas otras ciudades de la región estadounidense conocida como Sunbelt o Cinturón del Sol, pero sus casas más baratas han estado recibiendo más atención de los inversores recientemente, lo que probablemente ha ayudado a impulsar los valores de la vivienda. En toda el área metropolitana de Jackson, los precios de las viviendas aumentaron un 29% entre noviembre de 2019 y noviembre de 2020, según la mediadora inmobiliaria Redfin Corp.

La capital de Misisipi todavía tiene precios más bajos que Birmingham, y cuenta con una alta población de inquilinos con atractivas relaciones de alquiler a precio de venta. Según Cronin, solo tendría que subir un poco el alquiler para obtener su rendimiento anual deseado de hasta un 15% con el tiempo.

Los precios de las viviendas en los alrededores de Jackson han crecido últimamente a un ritmo más lento que en 2020, según Redfin, lo que podría significar que algunos inversores comenzarán a comprar en otras ciudades, o incluso venderán sus propiedades para reinvertir en mercados con un mayor crecimiento de los precios. Eso plantea la perspectiva de más oportunidades de compra para los compradores de viviendas locales, aunque también podría generar una volatilidad no deseada en el mercado.

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Los agentes inmobiliarios locales de Jackson apuestan por que los inversores seguirán viniendo. Ryan Porter, propietario de la agencia inmobiliaria NextHome Realty Experience, explica que ha vendido casas de alquiler en la zona de Jackson en los últimos años a los compradores de los inversores de California, Nevada, Colorado, Ohio, Nueva York y Washington DC. "Preferirían hacerlo en su zona, pero no pueden", explica Porter.

Evernest, otra empresa especializada en la gestión de propiedades de alquiler cuyos dueños residen fuera del estado donde se ubican, ha distribuido un libro blanco en el que se presenta Misisipi como un estado "favorable para los caseros", donde no hay límites en cuanto a la cantidad que se puede pedir a un inquilino como fianza y donde los desahucios son más rápidos que en otras partes del país.

El desarrollador de 'software' de Los Ángeles Sree Partha compró el año pasado una casa de tres habitaciones en el suburbio de Brandon, en Jackson, por 212.000 dólares en efectivo. La alquiló en seguida por 1.855 dólares al mes. Cuando su primer inquilino decidió marcharse al finalizar el contrato esta primavera, Partha le pidió al administrador de la propiedad local que subiera el alquiler más de un 37%, hasta 2.550 dólares.

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"Cuando salió a arrendar de nuevo, había mucha más demanda", explica Partha. No tuvo problemas para encontrar un nuevo inquilino.

No todo ha sido dinero fácil. Compró otra casa que acabó necesitando reparaciones lo suficientemente intensas como para que Partha tuviera que pagar para reubicar a su inquilino mientras se completaban las obras necesarias.

El concejal Aaron Banks, que representa a partes del sur de Jackson, quiere poner las cosas más difíciles a los inversores interestatales. Ha propuesto una ordenanza que obliga a todos los propietarios a registrarse en la ciudad, a pagar tasas y a someterse a inspecciones domiciliarias para poder operar. Su propuesta también define las normas de mantenimiento de la propiedad y evitaría que los propietarios obliguen a los inquilinos a abrir cuentas de servicios públicos a través de terceros, una práctica que, según Banks, ha supuesto costes adicionales para algunos inquilinos.

El aumento de la actividad de los inversores y el aumento de los alquileres han hecho que la propiedad de la vivienda sea menos accesible para las personas con menores ingresos en su distrito, explica Banks. "Mantiene a la gente en un ciclo, un ciclo repetitivo de ser un inquilino toda su vida", dijo. "Si pagas 1.700 dólares al mes, probablemente sea difícil hacer los pagos a tiempo, para que tu calificación crediticia esté donde tiene que estar".

Aquellos que están a favor argumentan que los inversores proporcionan a los inquilinos la posibilidad de acceder a barrios deseables y seguros en buenos distritos escolares donde no podrían permitirse comprar.

Kevin Ortner, director general del gestor de propiedades en alquiler y del mercado 'online' Appreciate, ha advertido de que la nueva oleada de pequeños inversores interestatales podría hacer que los precios subieran más rápidamente. Cuenta además que los problemas de asequibilidad ya existentes y la falta de oferta de vivienda ya habían obligado a la gente a abandonar el mercado de la venta, lo que hacía más probable que tuvieran que alquilar.

"Mientras estas personas que están fuera del estado ofrezcan un buen lugar para un residente, están haciendo un servicio a la comunidad"

"Mientras estas personas que están fuera del estado ofrezcan un buen lugar para que viva un residente, también están haciendo un servicio a esa comunidad", afirma.

Algunas asociaciones de propietarios se han preocupado por el aumento de las compras de inversores en sus barrios y han tomado medidas para restringirlas. En Jackson, los inversores poseen más del 20% de las viviendas del barrio de Fondren North, según la asociación de propietarios. Los residentes están optando ahora por comprar las viviendas del barrio antes de que lo hagan los inversores en alquiler de fuera del estado.

Liz Brister, presidenta del grupo de preservación del barrio, la Fundación Fondren Renaissance, cuenta que hasta ahora ha comprado, renovado y vendido nueve casas cercanas a propietarios, la mayoría de ellas por menos de 200.000 dólares.

"Queremos atraer a algunos propietarios primerizos a nuestra comunidad, como lo fuimos nosotros hace 30 años", explica.

*Contenido con la licencia de 'The Wall Street Journal'.