¿Comprar para alquilar? Lo más rentable son pisos sin ascensor, 2 dormitorios y 60 metros

Que el mercado del alquiler está de plena actualidad no hay ninguna duda. Los precios en las zonas más populares y demandadas de Madrid y Barcelona se encuentran disparados y son muchos los inversores que han visto en la compra de una vivienda y su posterior alquiler un auténtico filón de negocio. Solo en 2017, los precios de los alquileres en toda España aumentaron casi un 13%. Un 11,88% y un 12,24% en Madrid y Barcelona, respectivamente. La gallina de los huevos de oro en un contexto de tipos de interés históricamente bajos, donde ningún otro activo financiero permite conseguir rentabilidades tan altas.

De hecho, por primera vez desde el cambio de ciclo, el sector residencial ha arrebatado al de oficinas el lugar de honor en cuanto a inversión se refiere y es considerado, entre todos los activos inmobiliarios, el más atractivo entre los inversores. Así se desprende del último barómetro inmobiliario elaborado por la consultora CBRE en el que han participado 160 directivos del sector y que revela cómo el residencial fue el sector en el que más invirtieron en 2017. Un 29% frente al 28% que lo hizo en oficinas. Y sumando, puesto que el 33% de los encuestados prevé invertir en el 2018.

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"El segmento residencial está tomando un papel más relevante en la actividad general del sector inmobiliario. La expansión de la demanda de vivienda, tanto en compra para uso propio como en rentabilidad, y el intenso crecimiento del alquiler en las grandes ciudades, están condicionando la evolución de este segmento", señalan desde CBRE.

Los inversores se han convertido, junto a la demanda de reposición, en los principales impulsores del mercado residencial en España. Según el último informe sobre el sector del Grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra (UPF), en Madrid y Barcelona estos protagonizan casi un 40% de las compraventas, mientras que en el resto del España, donde el apetito por el alquiler no es tan voraz, el porcentaje se sitúa cerca del 30%. Según sus datos, los inversores que compraron vivienda para ponerla en alquiler obtuvieron una rentabilidad media bruta del 7% en el conjunto de España en 2017. La cifra aumenta hasta el 7,26% en el caso de la ciudad de Madrid y se sitúa en el 5,63% en Barcelona.

¿Qué activos ofrecen mejor rentabilidad?

Sin embargo, no todos los activos residenciales ofrecen las mismas oportunidades de negocio. De la misma manera que no es lo mismo comprar en una ciudad que en otra, tampoco es lo mismo hacerlo en un barrio u otro dentro de una misma ciudad, o incluso dentro de un mismo barrio. Hay una serie de factores que es necesario tener en cuenta cuando se compra una vivienda para su posterior alquiler: si tiene o no tiene ascensor, el número de habitaciones o su estado de conservación. De ello dependerá, en gran medida, la rentabilidad que obtengamos con nuestra inversión.

"Estamos hablando de obtener una rentabilidad del 8,74% si la vivienda no tiene ascensor frente a un 6,5% si la vivienda adquirida para alquilar sí lo tiene"

"Generalmente es más rentable comprar una casa sin ascensor que con él. Que una vivienda tenga o no tenga ascensor no afecta significativamente al precio del alquiler, pero sí al precio de compra. A nivel nacional estamos hablando de obtener una rentabilidad del 8,74% si la vivienda no tiene ascensor frente a un 6,5% si la vivienda adquirida para alquilar sí lo tiene", asegura Lázaro Cubero, director del departamento de análisis e informes del Grupo Tecnocasa.

Según datos de esta agencia, -que analiza precios de cierre de las operaciones y no precios de oferta- y de la UPF, el precio de compra de una vivienda con ascensor puede ser entre un 15-20% más elevado respecto a otra de las mismas características, aunque en ocasiones la brecha puede ser incluso mayor. "Quien compra para vivir tiene muy encuentra si la vivienda dispone de ascensor. No así un inquilino que va a estar cuatro o cinco años en esa vivienda", apunta Cubero.

En Madrid capital, por ejemplo, estaríamos hablando de una rentabilidad bruta del 9,10% si compramos una casa sin ascensor frente al 6,94% que obtendríamos por el alquiler de una vivienda con ascensor. ¿Cómo es posible? El desembolso económico entre una opción u otra es más que evidente, como se observa en la tabla superior. De la misma manera, se consiguen mejores rentabilidades en viviendas entre 40 y 60 metros cuadrados que en propiedades de mayor superficie, así como en casas que no necesitan reforma.

"A la hora de comprar también influye el estado de la vivienda y el nivel de inversión que puede requerir una reforma, así como el número de habitaciones", apunta Cubero. "Aunque depende de la zona, por lo general suelen ser más rentables viviendas entre 40-60 metros cuadrados y mejor con dos habitaciones que con tres pero, obviamente, depende de la zona. En un barrio universitario, por ejemplo, puede resultar más rentable una vivienda más grande y con tres o cuatro habitaciones para poder alquilarla a varios estudiantes".

Lo mismo se observa en Barcelona capital. Al igual que en Madrid, resulta también más rentable comprar para alquilar una vivienda sin ascensor y entre 40 y 60 metros cuadrados.

¿Burbuja en el mercado del alquiler?

"Se está consolidando una fase en la que se va recuperando parte del precio perdido durante la crisis, sin embargo, es importante analizar bien el mercado antes de comprar, ya que las expectativas de los vendedores están incorporando por anticipado a los precios de oferta de las viviendas, lo que conlleva a situaciones de sobrevaloración", apunta Lázaro Cubero.

De hecho, algunos expertos como Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación, ya habla de "burbuja de rentabilidad". "En las grandes capitales se están valorando algunos activos por la rentabilidad futura que se espera obtener con el alquiler de los mismos. Un rentabilidad que en muchos casos se sitúa por encima del 10% pero que requiere una gestión muy activa y unos niveles de ocupación muy elevados. Valoraciones que nada tienen que ver con las de inmuebles cuya finalidad es la de vivienda habitual".

"A nuestras oficinas ha llegado recientemente una vivienda en venta por 400.000 euros, pero cuya tasación es de 200.000. El vendedor está descontando la rentabilidad futura que el comprador va a sacar por alquilar el inmueble. Y no es un hecho aislado, lo que está provocando que esos precios tan elevados estén comenzando a distorsionar el mercado", comenta Juan Fernández-Aceytuno y confirma Lorenzo Cubero. Ambos expertos insisten en la necesidad de tener mucho cuidado con los precios que aparecen en los portales inmobiliarios, "son precios de oferta, no al que se cierran realmente las transacciones, no son precios reales de mercado y están contribuyendo a la inflación de los mismos".

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A pesar de los precios tan disparados, especialmente en ciudades como Madrid o Barcelona, para José García Montalvo, catedrático de economía de la UPF y coordinador del informe de Tecnocasa, "no podemos hablar de una burbuja de rentabilidades. Rentabilidades muy bajas y precios estratosféricos de los activos son indicadores de una burbuja. Sin embargo, unas rentabilidades del 5-6% y el precio actual al que se están comprando las viviendas, están justificados. Cuando la rentabilidad es tan baja que no reporta nada al inversor, hay especulación. Al inversor le compensan las ganancias futuras sin importarle renunciar a los dividendos".

Además, y a diferencia de lo que sucedió con el mercado de la vivienda en pleno 'boom', Montalvo explica que "los precios de los alquileres, a diferencia de los de la compraventa, no puede subir indefinidamente. Depende de las rentas de las familias. Es el salario de las mismas el que pone el límite a los precios de los alquileres que, a diferencia de la compraventa, no se pueden financiar". No obstante, tal y como advierte, no hay que bajar la guardia.