Dime qué tipo de hipotecado eres y te diré qué tipo de hipoteca te interesa

El incremento de los tipos de interés ha dado lugar a un aumento sin precedentes en la adquisición de viviendas al contado. Según los datos más recientes del MITMA, obtenidos a partir de los datos del Consejo General del Notariado, 2023 se ha cerrado con cerca de 630.000 viviendas vendidas, de las que tan solo el 43,8% fueron compradas con financiación hipotecaria. No obstante, se espera que la moderación en los tipos hacia la segunda mitad del año revierta esta tendencia, provocando un crecimiento que UCI, entidad especialista en financiación sostenible, estima en el 10% en la firma de hipotecas.

A la tradicional batalla entre hipotecas fijas, variables y mixtas pensadas para el común de los hipotecados, se suman otra serie de productos más específicos en función del perfil del futuro comprador de vivienda: hipoteca joven, verdes, inversa, para no residentes...

Son varias las modalidades de hipotecas existentes en el mercado, aunque no todas las entidades las ofrecen en la actualidad. ¿Cuáles son las más habituales y hacia quién van dirigidas?

Hipotecas verdes, para jóvenes, hipoteca inversa, para segunda residencia o para una reforma

"Cuando se clasifican los diferentes préstamos hipotecarios ofrecidos en España por las entidades de crédito, podemos utilizar numerosos criterios. Así las hipotecas para jóvenes y las hipotecas para no residentes en España son un tipo de financiación clasificada en base al cliente objetivo. Tomando como referencia el marco legal relacionado con la protección del hipotecado, podríamos diferenciar las hipotecas cuya transparencia está amparada por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario y las que quedan fuera. Todas las hipotecas sobre un bien inmueble de uso residencial contratadas por personas físicas quedan amparadas por la ley 5/2019, mientras que la hipoteca inversa quedaría fuera de esta normativa de origen europeo, rigiéndose por la Ley 41/2007, de 7 de diciembre.", destaca Pau A. Monserrat, profesor de la Universitat de les Illes Balears, economista y perito especializado en productos financieros y socio en Futur Finances.

Según este experto, "si nos fijamos en el destino de la financiación, tendríamos las hipotecas para la compra de una primera o segunda residencia, los préstamos hipotecarios para refinanciar deudas o para reformar la vivienda, entre otros tipos. En cuanto al tipo de inmueble que se hipoteca en garantía de la devolución del préstamo, podríamos diferenciar entre la hipoteca verde o la hipoteca autopromoción, entre otras".

Fundamentalmente estaríamos hablando de 8 tipos de hipotecas para 8 perfiles de cliente:

1. Hipoteca para jóvenes

Los jóvenes son uno de los colectivos con mayores dificultades de acceso a una vivienda en propiedad. Estos productos están dirigidos a menores de 35 años que adquieren su primera vivienda y "se caracterizan por mayores porcentajes de financiación y plazos de amortización más largos", afirma el subdirector general de UCI, que añade: "para que estos productos sigan progresando, se tendrán que poner en marcha sistemas de afianzamiento y garantía a los bancos, bien sea por iniciativas públicas o privadas".

"Las hipotecas dirigidas a la población joven ofrecen la posibilidad de financiar hasta el 95% del valor de compra, pero imponen requisitos que muchos jóvenes no pueden cumplir. A la habitual falta de ahorros en esta etapa de la vida, se suman exigencias sobre niveles salariales, tipo de empleo y estabilidad laboral que no todos los jóvenes poseen. Incluso si cumples con el criterio de haber mantenido un empleo estable durante al menos un año consecutivo en la misma empresa, es posible que tu solicitud sea rechazada debido al tipo de trabajo", asegura a El Confidencial Antonio Beltrán Moreno, CEO de Hipotecas Plus.

En opinión de Monserrat, "teniendo en cuenta la creciente dificultad de este colectivo para emanciparse, cada vez se ha ido ampliando la edad máxima para encajar en este colectivo, que de momento el mercado marca en los 35 años".

2. Hipoteca para no residentes

Las hipotecas para no residentes son una modalidad de préstamo destinado a ciudadanos sin residencia en el territorio nacional. Según datos del Barómetro Inmobiliario elaborado por UCI y SIRA, el comprador foráneo ya protagoniza un 22% del total de operaciones de compraventa.

"La financiación que ofrecen las entidades bancarias para el segmento no residentes, ya sean nacionales o extranjeros que tienen su residencia fiscal fuera de nuestras fronteras, va a depender fundamentalmente de si los ingresos o la principal fuente de intereses del solicitante son en moneda euro o en otra divisa y si el destino de la compra se realiza para inversión o residencia habitual", explica a El Confidencial Santiago Cruz, CEO de Ibercredit.

Existen nacionales o extranjeros que tienen su residencia fiscal fuera de nuestras fronteras que quieren comprar en España y necesitan hipoteca

Tal y como explica este experto, "la tipología de las hipotecas pueden ser variables, mixtas o fijas, igual que para residentes. La principal diferencia se encuentra en los productos que bonifican la hipoteca, que generalmente son menos en estas hipotecas, por la imposibilidad por ejemplo de contratar un seguro de vida si la residencia va a ser fuera de España".

Santiago Cruz diferencia entre los no residentes que reciben sus ingresos en moneda euro y entre los que los reciben en otra divisa. "El mayor porcentaje de compra (LTC) suele ser el 80%, salvo que ya exista un arraigo vía parentesco o tener en España otras propiedades. Este producto, con un plazo de amortización máximo de 30 años, se lo ofrecerían a aquellos solicitantes que perciben sus ingresos en euros, tributan en un país de la eurozona y adquieren su vivienda habitual en España. Si el destino no es la adquisición de vivienda habitual, sino vacacional o para inversión, el LTC se situaría en torno al 60% y un plazo amortización máximo 25 años"

¿Y si los ingresos se perciben en una moneda diferente al euro? "El artículo 20 de la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario (LCCI) regula las denominadas Hipotecas en Moneda Extranjera y establece una serie de derechos para el prestatario —derecho de conversión y de información periódica— que tiene como consecuencia que solo una minoría de las entidades bancarias comercialice este producto", reconoce Cruz.

"El espíritu de la norma es la limitación del riesgo en el tipo de cambio para el prestatario otorgándole la posibilidad de convertir la deuda a su divisa en cualquier momento a su contravalor en euros y eliminar cualquier fluctuación futura del tipo de cambio. La principal consecuencia es la reducción en el importe de financiación que otorgan las entidades, entre el 50% y el 60% del LTC , además de solo aceptar determinadas divisas, que de forma general serían el dólar americano, dólar canadiense, libra esterlina, franco suizo y las diferentes coronas de los países escandinavos, con un plazo de amortización de 20-25 años", señala el CEO de Ibercredit.

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Según la experiencia de Hipotecas Plus, "para aquellos que reciben sus ingresos en euros, libras esterlinas, coronas suecas, danesas, noruegas, francos suizos, dólares estadounidenses o canadienses, es posible financiar hasta el 70% del valor de compra, siempre y cuando la ratio de endeudamiento se sitúe entre el 30% y el 35%. De forma excepcional, a quienes perciben sus ingresos en dólares estadounidenses se les podría financiar entre un 70% y un 80% del valor de compra".

"Para otras monedas como la corona checa, forinto húngaro, zloty polaco, leu rumano, lev búlgaro, dirham de los Emiratos Árabes Unidos, riyal catarí, riyal saudí, shekel israelí, yen japonés, peso mexicano, corona islandesa y dólar de Singapur, el financiamiento puede llegar hasta el 50% del valor de compra, con la excepción del peso mexicano, para el cual es posible alcanzar entre un 70% y un 80% del valor de compra, manteniendo la ratio de endeudamiento entre un 20% y un 35%", explica este experto.

3. Hipoteca verde

Aunque las hipotecas verdes parecen ser todavía las grandes desconocidas entre los compradores y propietarios de vivienda. Al menos, así lo pone de manifiesto el I Observatorio UCI sobre Vivienda y Sostenibilidad, donde casi el 86% de los compradores españoles afirma desconocer qué son estos préstamos sostenibles o hipotecas green que están llamadas a tener un mayor peso en la financiación de las entidades en los próximos años.

Se trata de préstamos hipotecarios que bonifican el tipo de interés o requieren una menor aportación inicial a los clientes que adquieren, construyen o reforman una vivienda sostenible.

Las hipotecas verdes parecen ser todavía las grandes desconocidas entre los compradores

En opinión de Pau A. Monserrat, "la hipoteca verde es un concepto algo etéreo. Se supone que el banco nos rebaja la factura hipotecaria si financiamos una casa energéticamente eficiente. Personalmente, me parece un reclamo publicitario que aprovecha la emergencia climática para ofrecer "financiación más barata". De casas más caras, claro. Si junto a las hipotecas verdes para comprar se ofrecieran hipotecas verdes para mejorar la eficiencia energética de las casas ya construidas, a tipos bajos, me creería más el reclamo bancario. Sería un nuevo tipo de hipoteca para reforma verde".

4. Hipoteca para segunda residencia o inversión

En un contexto de inflación y tipos altos, muchos pequeños inversores han decidido comprar una casa como valor refugio o para ponerla en alquiler y aprovechar su rentabilidad cercana al 6-7%.

Ante esta tendencia, las hipotecas para segundas viviendas son una solución consolidada dentro del mercado ya que permiten financiar un inmueble que no va a ser utilizado como residencia habitual. "Se trata de soluciones que, aún teniendo muchas similitudes con una hipoteca convencional, suelen tener plazos de devolución inferiores y menores porcentajes de financiación", afirman desde UCI.

Para José Manuel Fernández, "el perfil de cliente de estas hipotecas es, por norma general, de mediana edad que ya cuentan con una vivienda en propiedad o un capital residual en su primera hipoteca y que consideran al ladrillo como uno de los activos más seguros y con mayor rentabilidad del mercado".

"Lo que hay que tener claro es que hay que tener muchos ahorros y una primera vivienda libre de cargas o con poca deuda pendiente. Dado que primero se impaga una hipoteca sobre una residencia que se usa de forma esporádica o se tiene alquilada, al hogar familiar, por lo que el riesgo para los bancos es mayor y, por ello, suelen ser hipotecas más caras y que financian un porcentaje menor, sobre el 60% del menor valor entre tasación y compraventa, como norma general", recuerda el socio de Futur Finances.

5. Hipoteca autoconstrucción

Las hipotecas autopromotor o préstamos autoconstrucción son específicas para personas que construyen de cero su vivienda y cuentan con un terreno en propiedad. Aunque sus condiciones varían de una entidad bancaria a otra, suelen cubrir el 80% del valor del inmueble y funcionan por disposiciones en función del avance de las obras, si bien, puede haber excepciones como en los casos de construcción industrializada "que requieren disposiciones superiores".

"Ante la escasez de obra nueva y, especialmente después de la pandemia, donde se puso en valor la necesidad de contar con espacios al aire libre en las viviendas, estas soluciones han vivido un repunte de solicitudes, aunque aún supone un porcentaje muy bajo en las solicitudes de hipoteca", afirman desde UCI.

Por su parte, como explica el CEO de Hipoteca Plus, "este tipo de hipoteca se ha orientado en los últimos años hacia personas con solvencia económica, dada la escalada en los costos de los materiales de construcción y a que es requisito indispensable para solicitarla poseer el terreno completamente pagado, además de contar con la licencia, un presupuesto detallado, proyecto básico y de ejecución visado por el colegio de arquitectos, memoria descriptiva, planos de arquitectura y contrato con el constructor.

"Al existir cada vez menos bancos", destaca el CEO de Futur Finances, "hay poca competencia y no resulta sencillo obtener esta financiación a tipos competitivos. En todo caso, la hipoteca autopromoción exige que el solicitante sepa tanto de promoción como de crédito, no está al alcance de cualquiera. Numerosos son los casos de inexpertos autopromotores que lo han perdido todo por falta de asesoramiento adecuado", lamenta.

6. Hipoteca reforma

Si la pandemia incrementó el interés de los españoles en la autoconstrucción de vivienda, también lo hizo con las reformas. Además, la llegada de los fondos Next Generation EU ha puesto el foco en la mejora de la eficiencia del parque edificado. Aunque 2023 estaba llamado a ser un buen año para el sector, el alza de materias primas, precios energéticos y los tipos de interés ha hecho que su crecimiento se modere.

En este contexto, una de las alternativas menos conocidas del mercado son las Hipotecas Reforma, que ofrecen la posibilidad de financiar reformas integrales de la vivienda usando la propia vivienda como garantía de la hipoteca, lo que permite financiar las obras a largo plazo y a tipos de interés hipotecarios, frente a la alternativa de solicitar un préstamo personal. Según el subdirector general de UCI, "esta solución financiera pude suponer un importante ahorro para los compradores que, de otra manera, suelen recurrir a préstamos al consumo para asumir el coste de estas actuaciones".

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No obstante. Monserrat recuerda en la necesidad "de valorar si es la mejor opción o es mejor pedir un préstamo personal. Dependiendo del importe y condiciones, vale la pena un tipo de financiación u otro".

7. Hipoteca refinanciación

En un contexto de tipos altos, las hipotecas refinanciación han resurgido como un instrumento de las entidades para mejorar las condiciones hipotecarias y captar clientes de otros bancos. Desde UCI apuntan que el perfil de cliente que se decanta por esta solución financiera "suelen ser personas que contrataron préstamos a tipo variable hace pocos años y que ahora buscan la estabilidad de un tipo fijo".

Por su parte, Beltrán Moreno destaca que "son pocos los bancos que muestran interés en refinanciar créditos propios o de terceros con el fin de reducir la cuota mensual del cliente. Aunque existen opciones, éstas requieren que todos los créditos y tarjetas estén al corriente de pago. En caso contrario, es posible recurrir a financiación alternativa, aunque esta suele tener costes más elevados, y podría ser preferible vender la propiedad y empezar de nuevo".

"Son las entidades financieras interesadas en este producto", recuerda Monserrat. "Son más caras y, como norma, el importe financiado no supera el 50% del valor del inmueble hipotecado. Si las deudas a reunificar no se pagan al día, la opción de reunificar en condiciones desaparece. Como idea: si necesitas reunificar porque te has endeudado por encima de tu capacidad de pagarlas, probablemente valga mucho más la pena que te formes en finanzas y gestión de presupuestos familiares que te vuelvas a mal endeudar", añade este experto.

8. Hipoteca inversa

La hipoteca inversa es uno de los préstamos menos extendidos entre las entidades españolas. Habitualmente, el acceso a esta tipología de hipoteca se reserva a mayores de 65 años.

"Este producto es una genial idea mal legislada y peor acogida en un mercado dominado por pocos bancos privados. La idea es que nuestros mayores puedan obtener una renta durante su jubilación, hipotecando "a la inversa" su vivienda habitual. Hay tantos peligros que atenazan a un colectivo especialmente vulnerable, que dichas hipotecas deberían tener el máximo soporte legal y una protección superior al hipotecado", destaca Pau A. Monserrat.

"La hipoteca inversa es un tipo de producto que debería ser ofrecido solo por la banca pública"

"En cambio", prosigue, "la normativa más moderna, la Ley 5/2019, los deja fuera sin entender el economista que escribe estas líneas, la razón. En la práctica, los bancos ofrecen estas hipotecas inversas a jubilados bastante mayores y que viven en viviendas muy caras. Un jubilado de 65 años con una casa pagada de 200.000 euros puede olvidarse de acudir a los bancos actuales. Es un tipo de producto que debería ser ofrecido solo por la banca pública, si en algún momento España crea una entidad de este tipo".

Por su parte, en opinión de José Manuel Fernández, "la hipoteca inversa se va a convertir en una solución a considerar por una población cada vez más envejecida y con pensiones que no cubren todas sus necesidades. Conviene subrayar que estas soluciones deberán ser compartidas por los herederos para evitar problemas en el futuro, ya que serán estos los que tendrán que pagar la deuda en el momento en que se adjudiquen la vivienda".