Vivir en España y no cobrar en euros, un obstáculo para pedir una hipoteca

La pandemia de coronavirus ha hundido la compra de vivienda en España por parte de ciudadanos extranjeros. La información más actualizada del Consejo General del Notariado refleja un descenso medio del 37,4% interanual en el primer semestre de 2020, registrando un nuevo retroceso tras el ligero aumento que se presentó en el segundo semestre de 2019.

La principal caída corresponde a extranjeros no residentes, con el 37,6% de las operaciones realizado por foráneos (17,3% del total de operaciones) y un descenso del 42,6% respecto al mismo periodo del año anterior. Por su parte, los extranjeros residentes realizaron el 62,4% de las operaciones restantes ejecutadas por extranjeros, con una caída del 33,7% interanual.

Esta brusca caída está provocando estragos en mercados costeros o en las islas, donde suponen un porcentaje muy significativo de las ventas totales cada año. En Alicante, por ejemplo, casi el 50% de las transacciones las firmaban extranjeros antes de la pandemia, uno de los porcentajes más elevados de España junto a Baleares, donde una de cada tres compras tiene sello internacional.

"La banca está siendo muy exigente en la concesión de hipotecas para no residentes"

A este descenso en las ventas, que previsiblemente se irán recuperando poco a poco a medida que se vayan superando los efectos de la pandemia y regrese la movilidad entre países, se suma otro factor externo que podría dificultar el cierre de algunas operaciones. Y es que, de la misma manera que la concesión de hipotecas se está comenzando a complicar para un segmento de la población española, también los no residentes empiezan a notar el cerrojazo de la banca.

"A ojos de la banca, un no residente es cualquier ciudadano que fiscalmente cobra en otro país, independientemente del tiempo que viva en España. Un brasileño que trabaja en España, pero cobra de una empresa de otro país, o incluso un español que cobra en dólares de una multinacional norteamericana", explica a El Confidencial Antonio Beltrán, experto hipotecario y bróker de Hipotecas Plus.

"La banca está siendo especialmente exigente en la concesión de hipotecas para no residentes con una moneda distinta al euro, y esto se debe a la nueva ley hipotecaria, que permite al cliente cambiar la moneda de pago en cualquier momento", asegura este experto.

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Pero ¿por qué si cobras tu nómina en según qué moneda no te darán una hipoteca en España? Tal y como explica Beltrán, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, la famosa ley hipotecaria, "restringe de manera concreta la concesión de hipotecas a aquellas personas que obtengan sus ingresos en una divisa diferente al euro".

"El artículo 20 de dicha ley recoge la posibilidad de que el hipotecado (deudor) exija al banco, en cualquier momento de la duración de la hipoteca, el cambio de moneda a aquella del Estado en el que resida o aquella moneda en la que perciba la mayor parte de sus ingresos. Esto significa que un residente en Brasil con una hipoteca en España podría pedir legalmente que se convirtiera la divisa de su hipoteca del euro al real brasileño, por poner un ejemplo", apunta Antonio Beltrán.

"Esta situación resulta compleja para los bancos, ya que conlleva asumir mucho riesgo debido a las fluctuaciones monetarias, lo que ha generado que muchos bancos se limiten a otorgar hipotecas a residentes de la eurozona o, en su defecto, de países con políticas monetarias estables y amigables, como Estados Unidos, Reino Unido y algunos países escandinavos".

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En opinión de este experto, esto puede llegar a ser un problema para muchos trabajadores españoles que trabajan para multinacionales en otros países, "especialmente África, Asia y Latinoamérica, aunque como casi todo problema, también tiene su solución".

Una opinión que comparten desde iAhorro. "En función del país del que se proceda, habrá más probabilidades o menos de que se conceda una hipoteca en España. Si la persona en cuestión es de un país de la Unión Europea, Estados Unidos o tiene la nacionalidad española, por ejemplo, los bancos verán con mejores ojos concederle una hipoteca. Si viene de algún otro país, en cambio, todo dependerá de los acuerdos que existan entre dicho lugar y España, puesto que la entidad se expone aún más al riesgo de blanqueo de capitales. Por lo tanto, sí se estudia un poco más el caso en particular", apuntan desde el comparador de productos bancarios.

Difícil, pero no imposible

No obstante, algunos no residentes sí logran financiación para conseguir una hipoteca. ¿Cómo? "La manera más eficaz es, sin duda alguna, a través de un intermediario de crédito inmobiliario o bróker hipotecario, ya que enviándole toda la documentación necesaria, realizará una criba en los bancos que mejor se adapten al perfil del solicitante", explica Beltrán.

Pero ¿cómo son las condiciones de una hipoteca para no residentes? En líneas generales, según este experto, no suelen superar el 70% del valor de tasación y suelen tener un plazo de amortización de hasta 30 años. "Estos valores son a título orientativo, ya que un buen bróker hipotecario puede conseguir mejores condiciones, siempre y cuando el perfil y solvencia del solicitante sea el adecuado". Asimismo, y para evitar problemas de impagos, los bancos no otorgan hipotecas cuya cuota mensual supere el 35% de los ingresos del titular.

No suelen superar el 70% del valor de tasación y una amortización hasta 30 años

Desde iAhorro aseguran que hay bancos que tienen un producto específico de hipotecas para no residentes, pero no es lo más habitual y la oferta es escasa, "ya que, en caso de que se produzca un impago, es más complicado el embargo de bienes". Y añaden que "las entidades bancarias entienden que los extranjeros buscan en España una hipoteca para una segunda residencia, por lo tanto, las condiciones que suelen ofrecen para este tipo de hipotecas son peores que cuando una persona que vive en España y solicita el préstamo para su primera residencia. Es decir, intereses más elevados, plazos de amortización más cortos y menos financiación".

Requisitos y documentación

¿Qué documentación es necesaria para conseguir una hipoteca para un no residente? Antonio Beltrán señala que aunque no es imprescindible, es recomendable obtener el NIE para poder iniciar las gestiones con las entidades financieras. Además, el cliente lo necesitará para formalizar cualquier documento. Y para ello, recomienda pedir cita previa vía 'online' en la sede electrónica de administraciones públicas.

Una vez conseguido el NIE (suelen tardar entre dos y cuatro meses), de cara al banco, es necesario tener preparada cierta documentación para poder iniciar la tramitación de una hipoteca, como explica Beltrán en su blog. Desde la fotocopia del NIE al pasaporte o certificado de no residente, el registro de los activos de los que se dispone en el país de residencia (saldos bancarios, propiedades), la declaración de Hacienda del último año, el contrato de trabajo y últimas tres nóminas del país de residencia, pasando por el extracto bancario de la cuenta en la que se ingresa la nómina o análogo de los últimos seis meses, los últimos tres recibos de préstamos y similares —tarjetas de crédito, préstamos personales, etc.— o el certificado de residencia fiscal.

Según Beltrán, también será necesario realizar y aportar un contrato de arras, en el que se paga una cantidad a cuenta del inmueble que se desea adquirir, además de abrir una cuenta bancaria en España que, "aunque no es imprescindible hacerlo de manera inmediata, facilitará mucho el proceso a la hora de realizar cualquier depósito o pago".