Las hipotecas más baratas de la historia, pero... ¿solo al alcance de unos pocos?

Los tipos de interés de los préstamos destinados a la compra de una vivienda se encuentran en mínimos históricos. Desde hace meses, en un contexto de bajos tipos de interés y con el euríbor en mínimos históricos, la banca incluye en su oferta hipotecaria una amplia gama de productos a intereses más atractivos que nunca, tanto a tipo fijo como variable. Y, sin embargo, acceder a una hipoteca resulta especialmente complicado para buena parte de la población, tal y como llevan meses constatando los expertos.

A la necesidad de contar con suficientes ahorros para poder pedir un préstamo —la banca concede hasta el 90% del precio de compra y hasta el 80% de tasación—, se suman ahora las dificultades laborales de buena parte de la población que se ha visto sacudida, de la noche a la mañana, por una pandemia, la del coronavirus, que ha disparado los ERTE y la destrucción de empleo, especialmente en algunas actividades clave para la economía española como el turismo o la hostelería.

De hecho, como viene sucediendo desde que estalló la pandemia, aunque la banca sigue necesitando hacer negocio nuevo, mira con lupa, no tanto si el futuro hipotecado se encuentra inmerso en un ERTE, sino si la empresa para la que trabaja sobrevivirá a la crisis o no. No en vano, la crisis ha destruido ya un millón de empleos —370.000 desempleados y 750.000 afectados por un ERTE— y ha provocado la desaparición de más de 80.000 empresas.

Trabajadores de hostelería o turismo tendrán más complicado conseguir una hipoteca

Desde hace meses, los expertos alertan que los trabajadores de determinados sectores como la hostelería, el turismo o el comercio serán los que tendrán un acceso a la financiación mucho más complicado, así como los autónomos.

"La situación financiera de muchos hogares ha empeorado tras la crisis económica por la pandemia del coronavirus, debido a la inestabilidad causada por los ERTE, el cierre de algunas empresas y la imposibilidad de muchos autónomos de poder abrir sus comercios. Frente a este contexto, los bancos impondrán requisitos especiales al analizar y aprobar los requisitos de financiación para evitar impagos. Aquellos que tengan pocos ahorros, deudas o no cuenten con una estabilidad laboral no podrán acceder a una hipoteca. A su vez, una financiación superior al 80% del precio de la vivienda será más difícil de obtener", destaca Anna Puigdevall, tesorera de FIABCI España y directora general de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC).

Para Pau A. Monserrat, profesor de la Universitat de les Illes Balears, economista y perito especializado en productos financieros y socio en Futur Finances, "los inicios de 2021 están siendo, a nivel económico, peores de lo esperado, si es que en algún momento durante la pandemia las proyecciones han acertado una realidad siempre más negra. Ello, evidentemente, va influir en la concesión de hipotecas durante los primeros meses del año".

En su opinión, "se aleja el mejor de los escenarios, un 'boom' de solicitudes de financiación y un grifo más abierto de la banca, para volver a un escenario de hipotecas baratas pero de muy difícil acceso para las clases medias. Solo los funcionarios están pudiendo acceder a financiación del 100% de compraventa, además de los indefinidos con un trabajo estable y con posibilidad de aportar avalistas y dobles garantías inmobiliarias".

Perfil del hipotecado ideal

Por su parte, Luis Javaloyes, consejero delegado de Agencia Negociadora no cree que "con carácter general se vayan a endurecer las condiciones de financiación. Lo que sí va a ocurrir, y ya viene siendo así desde hace algunos meses, es que va a analizarse con especial atención el sector de actividad de las empresas en las que trabaja el solicitante de una hipoteca. Así, lo tendrán mucho más complicado los empleados de empresas más afectadas por la crisis del coronavirus: sector turístico, hostelería, restauración y comercio minorista. En todo caso, habrá que estar atentos a los resultados de la campaña de vacunación para superar la crisis sanitaria y, a partir de ahí, al efecto que los fondos europeos puedan implicar en la velocidad e intensidad de la recuperación económica".

En este sentido, ¿quién estará en condiciones de conseguir una hipoteca? Javaloyes da unas pinceladas sobre el hipotecado perfecto para la banca. Aquel que cumpliría todos sus requisitos. "Tener empleo estable, asegurar la capacidad de pago, aportar fondos propios (ahorros) a la operación de compra y no estar incluido en ningún registro de impagados. Pero, por encima de todo, la clave seguirá siendo el poder acreditar estabilidad laboral y recurrencia de los ingresos para asegurar así la capacidad de reembolso. Por ello, serán los funcionarios, empleados indefinidos de empresas no afectadas por la crisis, pensionistas... los que lo tengan más fácil para que les concedan una hipoteca en 2021".

"La clave será poder acreditar estabilidad laboral y recurrencia de ingresos"

No obstante, Puigdevall cree que "a pesar de que se establezcan condiciones más estrictas, las previsiones presentan un aumento en la demanda de préstamos hipotecarios, ya que el precio de las viviendas mantendrá una tendencia a la baja durante este año, lo que presenta más oportunidades de compra para muchos ciudadanos y, por lo tanto, más solicitudes de financiación".

Precisamente, la bajada experimentada en los precios de los pisos durante 2020 sumada a la caída prevista para 2021 —en total se prevé un descenso en torno al 10%— y unida a un euríbor en mínimos históricos podrían amortiguar el golpe hipotecario que, por el momento y a diferencia de lo que está sucediendo con la compra de viviendas, ha recuperado prácticamente ya los niveles de 2019. De hecho, en septiembre de 2020 se firmaron más hipotecas que en el mismo mes de 2019.

Pau A. Monserrat considera que "será el ritmo de vacunación el que marque el ritmo de concesión de préstamos hipotecarios, al menos durante los primeros meses del año. Un buen ritmo en la protección de la población inyectará confianza en nuestra economía y en el mercado laboral, algo que sin duda redundará en mayor financiación". En su opinión, "estamos ante una crisis muy extraña: tanto las familias como las entidades financieras quieren firmar hipotecas, pero la pandemia ha colapsado el mercado laboral y falta demanda solvente y con ahorros, lo que imposibilita el éxito de muchas operaciones".

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E. Sanz

Además, añade que "una cuestión que ha quedado muy patente durante esta crisis es que los autónomos son, también para la banca, los grandes olvidados. Pese a que los pequeños empresarios generan la inmensa mayoría de empleo (y riqueza) en España, que muchos han sido capaces de sobrevivir a la crisis 2007-2008 y siguen generando negocio en esta nueva crisis, para la banca son clientes a los que exigir bastante más requisitos que a un indefinido, incluso si el indefinido lo es de la empresa gestionada por el autónomo".

"A igualdad de ingresos mensuales medios, un funcionario o un indefinido, en general, obtiene mayor financiación con garantía hipotecaria. A los autónomos, por el contrario, se les exige más aportación de ahorros y las condiciones financieras no siempre son iguales que para otros colectivos considerados 'más estables' por la banca. Un sesgo negativo al emprendedor que puede tener que ver con la propia organización de la banca comercial, más funcionarial que emprendedora", asegura Monserrat.

Por otro lado, y tal y como explica Antonio Beltrán, experto hipotecario y bróker de Hipotecas Plus, "donde sí está siendo más exigente la banca es en la concesión de hipotecas para no residentes con una moneda distinta al euro, debido a la nueva ley hipotecaria que permite al cliente cambiar la moneda de pago en cualquier momento".

Euríbor y tipos en mínimos históricos

El acceso a una hipoteca, por tanto, será muy complicado para una parte significativa de la población en un momento en el que los tipos de interés de los préstamos destinados a la compra de una vivienda se encuentran en el nivel más bajo de su historia, tal y como recogen los datos del Banco de España. Y esos mínimos se reflejan en la oferta hipotecaria, más atractiva que nunca. Especialmente en el tipo fijo, el producto estrella en 2020 y probablemente en 2021, y que actualmente ya supone casi la mitad de las hipotecas que se firman en España.

"Los bancos han tenido pocas alternativas ante la coyuntura actual de tipos bajos; pero si hay un producto que ha acaparado todas las miradas por parte del sector financiero este año, ese ha sido la hipoteca fija. El tipo fijo ha sido sinónimo de garantía y seguridad tanto para la banca como para el cliente, que ha aprovechado que las entidades han empujado este producto para conseguir muy buenas ofertas", explicaba recientemente Simone Colombelli, director de hipotecas de iAhorro.

En 2021, algunos expertos creen que veremos una oferta hipotecaria fija próxima al 1%

En su opinión, "en un contexto con el euríbor en negativo y los bancos apostando por este tipo de interés, si hay algún cambio este año será en el tipo fijo y por parte de entidades que sean menos competitivas y quieran mejorarlo", asegura. En este sentido, Colombelli cree que podremos ver en el mercado una oferta hipotecaria fija próxima al 1% y cree que finalmente, en 2021, seremos testigos de cómo las hipotecas fijas superan claramente a las variables.

Desde FIABCI España, por su parte, destacan cómo, generalmente en los primeros meses del año, "los bancos tienden a subir los precios de las hipotecas, por lo que es probable que se incrementen las tasas de interés. Una vez finalizado este periodo, es posible que las entidades financieras no rebajen los diferenciales de sus hipotecas variables para mantener la rentabilidad de sus productos, ya que se espera que el euríbor cotice en valores negativos a lo largo del año".

De hecho, el euríbor despidió 2020 en mínimos históricos, llegando a su nivel más bajo con un -0,497%. Se prevé que el índice se mantenga estable a lo largo de 2021, pero aún en valores negativos. De hecho, en las primeras sesiones de cotización de 2021 se mantiene ligeramente por debajo del -0,5%.

Las hipotecas a tipo fijo se consolidan

Frente a un panorama de incertidumbre, las estadísticas muestran cómo cada vez más clientes eligen hipotecas fijas, aunque esto signifique mayores costos a corto plazo. Además, estas presentan garantía y seguridad para los bancos, ya que suponen mayores ingresos que las de tipo variable. En este sentido, Luis Javaloyes cree que la oferta hipotecaria será parecida a la de 2020.

"El tipo fijo seguirá ganando terreno y, con toda seguridad, veremos cómo la competencia entre entidades y su imperiosa necesidad de captar clientes traerán ofertas de hipotecas más baratas para compra de vivienda y nuevos productos hipotecarios para otros fines, como es la agrupación de préstamos. Este es un nicho de mercado de 1.500 millones de euros al año, donde los bancos podrán generar nueva producción hipotecaria de calidad y rentable", señala el CEO de Agencia Negociadora.

No obstante, las entidades financieras querrán compensar con otros gastos para hacer más rentables las hipotecas fijas: “Es probable que los bancos exijan la contratación de más productos, como seguros de vida y hogar o planes de pensiones, para obtener hipotecas; así como también incluir más comisiones por novación, subrogación o amortización anticipada”, explica Anna Puigdevall.

"La banca seguirá apostando por las hipotecas como su producto estrella, a pesar de que se volverá algo más estricta y endurecerá sus criterios. Aunque también será un año en el que endeudarse va a resultar más sencillo por lo barato que está el dinero", asegura Marcel Beyer, consejero delegado de iAhorro, quien, al igual que otros expertos, considera que "el tipo fijo seguirá acaparando las miradas de la mayoría de bancos y clientes y, aunque no se esperan grandes caídas porque ya está en niveles muy próximos al 1%, es probable que, si hay algún cambio en la oferta hipotecaria, sea en la gama fija”.