¿Ha acabado el covid con la compra de vivienda a tocateja?

La venta de viviendas se desplomará en 2020 en torno a un 25% respecto a los niveles de 2019. Las hipotecas, por el contrario, no han sufrido un revés tan duro, del orden del 12%. Y no solo eso, sino que en el mes de septiembre se superaron las cifras mensuales de un año antes, situación que no se ha producido en el caso de la venta de viviendas.

¿Por qué esta aparente mayor fortaleza del mercado hipotecario?, ¿no deberían ir de la mano? Es decir, ¿no deberían firmarse tantas hipotecas como viviendas se venden?

Desde 2012, no. Lo cierto es que, durante la burbuja inmobiliaria y los años inmediatamente posteriores a su estallido, no solo se firmaban más hipotecas que compraventas, sino que la cifra de hipotecas era sensiblemente superior al del número de transacciones, como se puede apreciar en el gráfico inferior. Eran años en los que la abundancia de liquidez inundó el mercado, con hipotecas que cubrían más del 100% del precio de compraventa, la reforma de la casa, la compra del coche o el viaje de novios.

La situación, sin embargo, comenzó cambiar a partir de 2012; y, desde entonces, se firman muchas menos hipotecas que casas se venden en España. ¿Por qué? La razón es sencilla. Muchas de las transacciones de los últimos ocho años se han cerrado sin necesidad de financiación hipotecaria. A tocateja, en jerga coloquial, o al contado o en efectivo. Con dinero contante y sonante.

El fenómeno comenzó a generalizarse a partir de 2012 y cogió carrerilla en los ejercicios posteriores. Ese año se vendieron en España casi 320.000 viviendas, mientras que apenas se firmaron 275.000 hipotecas, según las estadísticas del INE. En mayo de 2013, los datos llegaron a reflejar que 70 de cada 100 viviendas se vendieron sin necesidad de financiación, mientras que el Grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra (UPF) detectaron que hasta un 28,7% de las nuevas compras de casas de segunda mano cerradas en el primer semestre de 2017 se hicieron con una finalidad inversora.

En mayo de 2013, 70 de cada 100 viviendas se vendieron sin necesidad de financiación

Esta aparente disfunción del mercado obedecía a la entrada en escena en plena crisis, con los precios de la vivienda a la baja y en un entorno de enorme incertidumbre económica —España pide el rescate de la banca española en 2012—, del pequeño inversor, que encontró en el ladrillo un refugio a su dinero más seguro, incluso, que el propio banco.

Comprar para alquilar

Un inversor que, en gran medida, se ha centrado en un mercado que ha vivido su particular burbuja en los últimos cinco años: el alquiler y, dentro de este, el alquiler turístico. Y del que ya alertaban en 2017 algunos expertos como Juan Fernández-Aceytuno, consejero delegado de Sociedad de Tasación, y Mikel Echavarren, consejero delegado de Colliers International. "Existe un elemento que está distorsionando el mercado y provocando comportamientos irracionales. Me refiero al inversor que compra una vivienda para posteriormente alquilarla. Un comprador que apenas necesita apalancamiento, que busca pisos de pequeño tamaño y rentabilidades del 10%-12%", aseguraba Echavarren hace tres años.

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E. Sanz

La figura del inversor ha estado, pues, muy presente en el mercado residencial español, hasta el punto de condicionar su comportamiento —fuertes subidas de los precios de venta de las viviendas y de los alquileres—. Sin embargo, a pesar de unos costes de financiación a la hora de pedir una hipoteca en mínimos —es decir, hipotecarse ahora es más barato que nunca, a diferencia de lo que sucedió durante los años posteriores a 2008—, en un momento de gran incertidumbre económica como el actual y ante el fin de la tendencia alcista de los precios, el inversor ha desaparecido del mercado, al menos momentáneamente, según los expertos, quienes consideran que volverán una vez llegue la vacuna y exista una mayor visibilidad sobre los efectos de la crisis.

El 'cazagangas' sobrevuela el mercado

"El inversor ha desaparecido del mercado, mientras que la banca está muy optimista, ya que esperaba una caída mucho mayor en el mercado hipotecario", explica a El Confidencial Gonzalo Bernardos, analista y consultor económico e inmobiliario, así como profesor titular del Departamento de Teoría Económica de la Universidad de Barcelona, quien asegura que "lo que estamos viendo ahora en el mercado son cazadores de chollos".

Volverán cuando llegue la vacuna y exista una mayor visibilidad sobre la crisis

"La crisis provocada por el covid-19 ha animado a inversores y ahorradores a buscar oportunidades en el mercado inmobiliario. Las crisis siempre son fuente de oportunidades, y esto es lo que han debido de pensar muchos inversores, que ya analizan a diario el sector en busca de oportunidades", aseguraba hace unos meses Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

Chollos que, sin embargo, no son tan sencillos de encontrar si no se sigue muy de cerca el mercado, puesto que no son, ni mucho menos, generalizados; sino que surgen de la necesidad de vender rápido para conseguir liquidez o reducir gastos en el caso, por ejemplo, de segundas residencias o pisos procedentes de herencias.

Por lo pronto, y a diferencia de lo que ha sucedido con el dato de compraventas, en septiembre ya se firmaron más hipotecas que en el mismo mes de 2019. "Los datos de hipotecas reflejaron un incremento interanual de un 18,4% y representaron el primer incremento desde que estalló la pandemia del coronavirus el pasado mes de marzo. El último incremento se había registrado en febrero (16,1%), un porcentaje que en ese momento suponía el tercer incremento consecutivo y mostraba que los efectos de la Ley Hipotecaria se habían superado", señalaban desde Fotocasa tras conocerse el dato de septiembre del INE.

Esta aparente mayor fortaleza del mercado hipotecario no significa que no haya sufrido los estragos de la pandemia o las estrictas medidas de confinamiento. De hecho, se pasó de 193.409 hipotecas en el primer semestre de 2019 a 177.872 en 2020, cifra que representa un retroceso del 8%. "Sin embargo, la caída ha sido mucho menor que la que se ha producido en las transacciones de viviendas. En ese mismo periodo, el descenso fue del 32%", recoge en un detallado informe sobre el mercado residencial Colliers International.

"Esto se explica porque este año se ha recurrido más a la financiación para poder materializar la compra de vivienda. En el año 2018, el número de hipotecas constituidas representó el 59% sobre las ventas; en 2019 fue del 67% y ahora, en el primer semestre de 2020, ha sido del 91%", explica Jorge Laguna, responsable de la elaboración del informe y director de Business Intelligence en Colliers International.

"Si observamos el comportamiento por trimestres —prosigue— en el primer trimestre de 2020 se constituyeron 101.746 hipotecas, alcanzando el máximo nivel trimestral de los últimos nueve años y una cuota del 87% sobre las transacciones de viviendas; y en el segundo trimestre, la cifra de préstamos retrocedió a 76.126, pero la cuota sobre transacciones se elevó aún más, hasta el 96%. Para el resto del año esperamos que se siga manteniendo esta tendencia y estimamos una cifra aproximada en torno a 315.000 préstamos constituidos para el cierre del año 2020, lo que supondría un retroceso del 12% respecto al año 2019".