Así funciona la hipoteca inversa: tu casa como complemento de la pensión

En torno al 70% de la riqueza de las familias españolas está en vivienda y la mayoría de las personas mayores de 65 años dispone de un inmueble en propiedad, según el Banco de España. Es decir, los españoles ahorran en ladrillo. No obstante, esto supone una importante desventaja una vez alcanzado el momento de la jubilación: se trata de un activo ilíquido que no puede convertirse en dinero de inmediato ni venderse parcialmente. Por ello, comienzan a coger tracción soluciones como la hipoteca inversa, que permite complementar la pensión sin necesidad de vender la casa.

Pese a que está regulado y ya consolidado en países como Reino Unido, este producto nunca ha llegado a despegar en España. Los motivos se abordaron durante el encuentro organizado por El Confidencial y Caser Seguros bajo el título ¿Puede ser mi casa un complemento para mi pensión? La mesa redonda contó con la participación de Nuria López, directora de Servicios Transversales e Hipoteca Inversa de Caser; Pedro Serrano, associate professor of Finance Business Administration Department en la Universidad Carlos III de Madrid; Sergio Martínez, director general técnico de Tasvalor; Ángel Cominges, presidente de Óptima Mayores, y Daniel Fernández Salvador, director general de Grupo Retiro.

En 2022 se formalizaron 549 hipotecas inversas en España, según datos del Consejo General del Notariado. El crecimiento es notable frente a las 197 que se registraron el año anterior, mientras que las 323 que se contabilizaban al cierre del primer semestre de 2023 auguran una tendencia al alza, pero estas cifras quedan muy lejos de mercados como el británico. Allí se contrataron más de 50.000 hipotecas inversas en 2022.

A quién se dirige

Superar los 65 años y disponer de una vivienda en propiedad son los dos principales requisitos para firmar una hipoteca inversa. “Muchas personas mayores tienen su ahorro en vivienda, pero a menudo no cuentan con un nivel de ingresos acorde a sus necesidades. ¿Por qué no utilizar este inmueble para conseguirlo? El mercado potencial en España es muy alto”, advirtió Nuria López. La responsable de Caser distinguió entre dos perfiles de usuario diferenciados: los “jóvenes con tiempo libre” —jubilados menores de 71 años que se encuentran bien y quieren continuar disfrutando de su actual nivel de vida— y las personas algo mayores que empiezan a considerar la opción de contratar una ayuda a domicilio para cubrir sus necesidades asistenciales.

El desconocimiento en torno a este instrumento en el mercado nacional se explica porque todavía son pocos los bancos y aseguradoras que se han animado a ofertarlo. Así lo indicó Ángel Cominges, que apuntó que "España tiene todos los fundamentos para que se desarrolle" y abogó por “una hipoteca inversa responsable y verdaderamente útil para los usuarios”. En el caso de Óptima Mayores, el perfil de cliente más habitual es “un matrimonio con unos 71 años de edad media y una vivienda valorada en 450.000 euros en una capital de provincia”.

Estos parámetros de ubicación vienen delimitados por los criterios de suscripción de las entidades, que necesitan que el activo sea seguro y líquido en caso de que deban venderlo. “Los inmuebles que valoramos al principio se localizaban en grandes ciudades como Madrid, Barcelona, San Sebastián, Bilbao y Málaga. Poco a poco, se ha ido extendiendo a otras capitales de provincia relevantes, como Murcia, Alicante, Sevilla o Palma de Mallorca”, dijo Sergio Martínez. El director general técnico de Tasvalor incidió en que “la hipoteca inversa es un producto de futuro que se desarrollará mucho más, aunque aún no ha tenido una gran aceptación quizá por su complejidad desde el punto de vista financiero”.

En la misma línea, Daniel Fernández Salvador explicó que “vemos un perfil medio que dispone de una vivienda de más de 150.000 euros, con una cultura financiera por encima de la media”. Dado que una de las particularidades de la hipoteca inversa es que permite mantener la propiedad del inmueble, añadió que solo tiene sentido que las suscriban aquellas personas que tienen herederos. De este modo, podrán cancelar la hipoteca en el futuro y legar esta propiedad a sus descendientes.

En este sentido, “detectamos que el producto está cubriendo sobre todo necesidades puntuales de liquidez, incluso por encima de la finalidad tradicional de complementar la pensión”, aclaró Pedro Serrano. El profesor de la Universidad Carlos III de Madrid puso en valor que “la importancia de la hipoteca inversa es que amplía la libertad financiera de los pensionistas y jubilados, abriendo su capacidad de elección para cubrir dos grandes riesgos: el que supone vivir más tiempo y el que implica no disponer de liquidez para hacer frente a los pagos”. Esto lo convierte en una alternativa especialmente atractiva para las personas mayores de 65 años, que antaño apenas podían financiarse por medio de préstamos al consumo.

En esencia, la hipoteca inversa funciona al revés que una convencional: la entidad abona un importe al propietario de la vivienda —según su edad y esperanza de vida, y el valor del inmueble— que puede recibirse en forma de pago único o de una renta mensual. Una vez formalizada, el titular conserva la propiedad de su casa y puede continuar viviendo en ella de por vida. Cuando la persona fallece, sus herederos pueden elegir entre devolver el dinero al banco manteniendo la vivienda en propiedad o entregarla saldando la deuda.

Además de su propia razón de ser de facilitar liquidez, “las dos principales ventajas de la hipoteca inversa giran en torno a que permite seguir residiendo en la vivienda habitual y no implica perder la propiedad de la misma”, confirmó Serrano.

Daniel Fernández Salvador coincidió en que “la hipoteca inversa hace posible que la propiedad siga siendo de la persona mayor; en cambio, con otros productos puede tener el usufructo vitalicio, pero perderá la propiedad”. De hecho, si lo considera conveniente, el usuario gozará de libertad para alquilar la vivienda o incluso venderla y cancelar la hipoteca inversa en cualquier momento.

Como afirmó Nuria López, “es el único producto regulado que te permite obtener ingresos a partir de tu vivienda sin perder la propiedad y sin dejar de vivir en ella”. En concreto, la hipoteca inversa está regulada por la Ley 41/2007 y la pueden ofertar únicamente entidades de crédito y compañías de seguros. La directora de Servicios Transversales e Hipoteca Inversa de Caser hizo hincapié en que “el hecho de que esté regulado genera seguridad jurídica, pero es importante que se divulgue y se conozca más en el mercado”.

De forma adicional, su comercialización debe canalizarse a través de un asesor especializado independiente. “No solo tiene una regulación específica y protectora hacia el cliente, ya que obliga a contratar un asesoramiento independiente, sino que además ofrece todas las garantías jurídicas y tiene algunas exenciones fiscales”, comentó Ángel Cominges. Por ejemplo, los aranceles registrales están sujetos a una reducción del 90%.

Estas garantías abarcan todo el proceso de formalización del producto, incluida la tasación. “Las sociedades de tasación también están reguladas e intervienen en este proceso como uno de los elementos clave para determinar el valor del bien”, concluyó Sergio Martínez, que explicó que las valoraciones deben llevarse a cabo siguiendo un estricto procedimiento.