Los institucionales, en modo 'wait and see', lastran la inversión un 45% hasta junio

La subida de los tipos de interés y, sobre todo, la falta de predictibilidad sobre el techo de la misma han provocado un importante desplome de la inversión institucional en el mercado inmobiliario español, que se enfrenta a una recta final de año incierta tras el resultado electoral de este fin de semana.

De hecho, los inversores temen un bloqueo político y no descartan una repetición de las elecciones, tal y como reconocen a El Confidencial varios expertos inmobiliarios consultados, lo que acabará lastrando las ya de por sí mermadas cifras de inversión inmobiliaria de 2023.

Durante el segundo trimestre, se invirtieron 5.300 millones, un 45% menos que hace un año

Tras marcar cifras récord en 2022, la inestabilidad institucional, la inseguridad jurídica o las reiteradas subidas de tipos de interés del último año han provocado un frenazo de la inversión. Especialmente entre los inversores más conservadores, los institucionales como aseguradoras o fondos de pensiones.

Así, por ejemplo, durante el segundo trimestre del año, se invirtieron 5.300 millones de euros, una cifra que supone un desplome del 45% respecto al segundo trimestre de 2022 y de un 30% respecto el primer trimestre del año, según datos del algoritmo DAO de Addmeet, que detecta todas las operaciones de real estate profesional que se producen a nivel estatal.

Y detrás de esta brusca caída se encuentran los institucionales, que han adoptado una posición de wait and see. Una caída que, por otra parte, no ha afectado por igual a todos los segmentos del inmobiliario y que amenaza con alargarse en el tiempo, ante el complicado panorama político postelectoral.

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Así, por ejemplo, según Addmeet, las residencias de tercera edad han presentado un aumento considerable del 133%, manteniendo el tipo con inversión value added nacional y extranjera muy activa. En cambio, el resto de sectores ha mostrado claros síntomas de ralentización en comercial, con un desplome del 90,82%; un fuerte descenso del 66,36% en sanitario; y caídas en industrial y oficinas del 50,59% y del 34,5%, respectivamente, como se puede apreciar en el gráfico inferior.

La corrección de yields y valoraciones en marcha ha provocado ajustes drásticos en la valoración de los inmuebles que hacen que las expectativas de la demanda (ajustadas a la nueva realidad) y de la oferta (en proceso de ajuste por el momento) no acaben de cruzarse con la frecuencia de hace unos meses para inversores institucionales, "copando las operaciones el inversor nacional", señalan desde Addmeet.

Una tendencia que, aseguran desde este portal, "parece que seguirá en marcha hasta que el BCE frene la subida de tipos que se espera llegue al 4,50% en el cuarto trimestre, respecto del 4% actual. Si hasta ahora la inflación ha ayudado a mitigar este efecto en la valoración de los activos vía numerador, veremos qué ocurre cuando la misma acabe de ser contenida y nos encontremos en entornos de tipos no vistos desde hace 15 años".

¿Por qué ha desaparecido el institucional?

En opinión de Addmeet, son tres, principalmente, los factores que han frenado en seco la inversión inmobiliaria institucional:

1.- Alza de los tipos de interés. "Cualquier tipo de inmueble debe dar una rentabilidad extra, distinta en función de su ubicación y tipología, sobre el interés de productos de inversión de menor riesgo, como los bonos soberanos, que se ven afectados a su vez al alza por la subida de tipos. Si hablamos de oficinas en Madrid, dicho spread ha fluctuado entre el 3-3,75% entre 2015 y principios de 2022. Bajó a finales de 2022 a 0,88% y actualmente nos encontramos en el 1,90% y parece que todavía queda ajuste por realizar. Si por esta razón, una parte relevante de la demanda de un mercado desaparece temporalmente, a igual oferta, el precio baja".

2.- Falta de visibilidad del fin del alza de tipos de interés. "Según Blackrock", recuerdan desde Addmeet, "los tipos pueden alcanzar el 4,75% en Europa y el 5,75% en EEUU a finales de 2023. Un fondo core institucional busca cierta predictibilidad jurídica y macroeconómica. Hasta que no haya un entorno estable o a la baja de tipos, este tipo de fondos no volverán, por norma general, a estar activos en el mercado. Según la predicción de Blackrock esto no se podría producir antes del primer trimestre del año 2024".

Este jueves, 27 de julio, se reúne otra vez el BCE y los expertos descuentan una nueva subida de los tipos de interés de 25 puntos básicos hasta situar el precio oficial del dinero en el 4,25%, cerca de los máximos históricos de la institución.

3.- Costes de financiación. "Con el euríbor al 4,15% más el spread aplicable en función de la operación, hace que haya dejado de tener sentido financiarse, ya que la rentabilidad de mercado es inferior al coste de la financiación para ciertos activos, hasta que la rentabilidad de dichos activos corrija al alza, proceso de corrección de precios en el que nos encontramos", señalan desde Addmeet, al tiempo que asegura que este efecto "no aplica a los family offices que compran sin deuda, principales actores del mercado de inversión actual".

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De hecho, como publicó El Confidencial a principios de año, los patrimonios privados o family offices han tomado el testigo de los inversores institucionales en el real estate, cerrando algunas de las operaciones más llamativas del sector.

Un perfil inversor que, ante el cierre del grifo de liquidez, ha demostrado que puede afrontar sus operaciones solo con capital o sin apenas financiación, en un momento, como el actual, marcado no solo por el cierre crediticio, sino por la fuerte subida de los tipos de interés, que han pasado del 0% al 4% en apenas un año. Un perfil de inversor, que abarca desde grandes patrimonios nacionales hasta pequeños clientes privados, que no se fija solo en la TIR a la hora de acometer sus inversiones.

Comercial, industrial y oficinas, los más afectados

Respecto a los activos, no todos los sectores se han visto sacudidos de la misma manera por la caída del inversor institucional. Industrial (-50%), comercial (-90%) y oficinas (-34%) son los más afectados. Y, por tanto, los más expuestos a ajustes de precio.

Precisamente, según advertía esta semana la feria inmobiliaria The District, que se celebrará del 20 al 22 de septiembre en Barcelona, oficinas y retail son los activos en los que más ha incidido el repricing en el mercado inmobiliario. "La incertidumbre coyuntural que se vive actualmente a raíz de la subida de los tipos de interés está llevando al reajuste del valor de los bienes en el real estate, a nivel europeo".

"El mercado inmobiliario europeo sigue su trayectoria hacia la estabilización. La subida de los tipos de interés, que por octava vez consecutiva se han mantenido al alza, ha provocado un encarecimiento de la financiación y una desescalada en los precios de los inmuebles. Como consecuencia, el panorama del real estate está tratando de ajustar el valor de su porfolio con la finalidad de continuar impulsando el ritmo de las transacciones", señalaban

Según The District, "otro activo que se estima que experimentará cambios es el logístico, ya que se considera que su valor ha tocado techo en el ciclo actual, llegando a máximos, si bien la demanda seguirá siendo elevada debido a la escasez estructural de oferta, mientras que, respecto a la vivienda, todo apunta a que no habrá sorpresas para el inversor en los próximos meses, puesto que tal y como indican informes bancarios, el precio no sufrirá modificaciones notables en lo que sigue de 2023 con unas caídas que no superarán el 1% a causa, principalmente, de la alta demanda".

No obstante, aseguran que "la corrección de precios es una cuestión que ya está sucediendo y que, tomando de referencia las previsiones de los especialistas, tocará fondo en el segundo semestre de este año". Si el contexto político no lo impide.