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¿Trastocará la guerra el optimismo en el mercado residencial de España?
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VARIABLES A SEGUIR DE CERCA

¿Trastocará la guerra el optimismo en el mercado residencial de España?

Hay que volver a recalcular todas las variables macro, las tendencias y análisis que había antes de que estallara la guerra entre Rusia y Ucrania, que cambia el escenario ante el que nos encontrábamos

Foto: Ilsutración: EC.
Ilsutración: EC.
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La vivienda despidió 2021 con una subida cercana al 4% y de cara a este año, el incremento de precios esperado se mueve entre el 3% y el 6%. La venta de casas, por su parte, se situó el año pasado en máximos desde la crisis de 2008 —674.014 transacciones, según datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA)— y lo mismo sucede con la concesión de hipotecas: 417.501 préstamos para la compra de vivienda en 2021, según el INE. El mejor balance anual desde 2010.

Todos estos datos invitan al optimismo, pero si en la coctelera se introducen otras variables como los tipos de interés —en mínimos históricos—, una inflación disparada, unos costes de construcción desbocados y un invitado sorpresa como el conflicto entre Rusia y Ucrania, el escenario se torna menos favorable. Este nuevo cisne negro ha obligado a poner en cuarentena las previsiones económicas e inmobiliarias existentes hasta hace apenas dos semanas.

Hay que volver a recalcular todas las variables macro que había antes de que estallara la guerra

"Hay que volver a recalcular todas las variables macro, las tendencias y el análisis que había antes de que estallara la guerra, ya que un acontecimiento como el que estamos viviendo cambia radicalmente el escenario ante el que nos encontrábamos", explica a El Confidencial Juan Fernández-Aceytuno, CEO de Sociedad de Tasación.

"Por un lado están las vidas humanas y el daño humanitario que está provocando la guerra, y por otro, el impacto que el conflicto puede tener sobre la mentalidad del consumidor, del ciudadano que recibe estas noticias diariamente. Hay que seguir muy de cerca cómo puede afectar a las decisiones de compra, al consumo, al empleo, a la economía...", advierte Fernández-Aceytuno.

"La guerra lo cambia todo, por eso, en este momento hay que mantener la sensatez, resetear y poner a cero todos los indicadores. Y nosotros, como tasadora y como sucedió durante la pandemia, volvemos a tener la responsabilidad de la valoración de las viviendas. Al igual que entonces, debemos ser capaces de discriminar si se produce un movimiento especulativo que puede quedarse o no a largo plazo", añade el CEO de Sociedad de Tasación. "Estamos ante otro momento en el que las sociedades de tasación tenemos que estar muy encima del mercado y muy pendientes de cómo puede reaccionar. Pero la clave, ante una situación de estas características, es pausar y recalcular".

Foto: Un edificio de viviendas. (Rodrigo Jiménez/EFE)

Desde hace meses, Sociedad de Tasación monitoriza 187 variables, no solo del mercado residencial, sino también relacionadas con la economía española —pero que de uno u otro modo afectan al mercado inmobiliario— y a partir de ahí elabora un 'Semáforo Inmobiliario', que refleja, en tiempo real, la tendencia actual de todas ellas. Antes de la guerra, el 52% de las estadísticas indicaban una tendencia positiva del mercado; el 32%, una tendencia negativa y el 16% restante, una tendencia neutra. Todas estas variables proceden de organismos públicos, fuentes propias y externas y están incluidas dentro del Agregador Inmobiliario de Sociedad de Tasación.

Cómo puede afectar la guerra a cada una de esas variables, aún está por determinar, pero ¿cuál es el punto de partida y qué podemos esperar de ellas?

Los precios siguen subiendo

En lo que a precios de se refiere, según Sociedad de Tasación, las perspectivas antes del conflicto eran favorables. "No obstante, conviene hacer una distinción entre precios de vivienda usada, con una tendencia más evidente hacia la estabilización —siendo todavía más marcada en la vivienda plurifamiliar— y precios de la vivienda nueva, que registra crecimientos interanuales más pronunciados, en torno al 3%-4%".

"Antes de la pandemia, el mercado ya mostraba síntomas de agotamiento. La pandemia, sin embargo, lo ha reactivado. ¿Podría suceder algo parecido ahora?", se pregunta Fernández-Aceytuno. "Estamos ante una situación brutal que supone una amenaza al mundo occidental que está obligando a adoptar medidas económica sin precedentes".

Según esta tasadora, si se cumpliera la tendencia habitual de ocho años consecutivos de crecimiento, el ciclo alcista debería agotarse en 2023. La escasez de obra nueva, especialmente en los mercados más demandados como Madrid o Barcelona, podría alargar el ciclo alcista en el tiempo, tanto en la obra nueva como en la vivienda usada. Sin embargo, está por ver el impacto real de la guerra sobre las compraventas. Un deterioro en la economía, afectará al empleo y al consumo y, por qué no, a la compra de viviendas.

"Es posible que una parte de la demanda de vivienda que tenga dinero ahorrado en fondos, en bolsa, etc., considere la vivienda como valor refugio y decida sacar el dinero de esos fondos o de la bolsa para comprar una casa. Sin embargo, hay un segmento importante de la población que necesita una hipoteca para poder comprar y aquí entran en juego otras variables como el empleo, los ingresos residuales que quedan tras pagar las facturas, etc. Y muchas de ellas fluyen en dirección contraria", asegura el directivo de Sociedad de Tasación.

A favor del sector y de los precios seguirá jugando una oferta contenida frente a un demanda muy pujante. Por lo pronto, y de cara a este año, Funcas prevé un incremento de precios del 6%, a pesar del deterioro del contexto internacional, precisamente, por el aumento de la demanda y una oferta limitada. Para 2023, sin embargo, espera una moderación, "no un parón, debido al cambio de las condiciones de financiación, la mayor oferta y el menor ahorro de los hogares".

Las previsiones de Funcas son del pasado 7 de marzo, y Vladímir Putin dio luz verde a un ataque a gran escala contra Ucrania el 24 de febrero.

La compra de casas, disparada

A nivel de actividad inmobiliaria, el entorno dibujado antes de la guerra era de plena expansión. A lo largo de 2021 se alcanzaron las 674.000 operaciones, casi un 20% más que en 2019 y con un comportamiento desigual entre la vivienda nueva y usada.

Las compraventas de vivienda nueva crecen de forma más acelerada que la usada. Por poner un ejemplo, durante los diez primeros meses de 2021, las transacciones de obra nueva crecieron casi un 40% en términos interanuales frente a 2020 —un 21% respecto a 2019—. La segunda mano, por su parte, registró un crecimiento del 35% respecto a 2021 —de apenas el 5% respecto a 2019—.

En el último informe de Servihabitat Trends se destacaba, precisamente, el renovado empuje de la obra nueva. "Su peso dentro del volumen total de firmas llevaba dibujando una curva descendente desde hacía unos diez años, dado que el abultado excedente de la crisis del 2008 no animaba a emprender nuevos proyectos. Sin embargo, la promoción ha vuelto a despegar con paso firme, dado que buena parte de este 'stock' no reunía las condiciones requeridas por la demanda".

Servihabitat prevé que para 2022, el crecimiento en el ritmo de transacciones se modere y espera un ascenso de alrededor del 4,5%. "Hay que tener en cuenta que existen perfiles de comprador que se están agotando porque son coyunturales, como es el caso del repositor y el pequeño inversor". A pesar de ello, destacan un 2021 récord, si bien, lejos de las cifras de 2007, "por lo que no hay motivos para abrir el debate sobre el calentamiento en el sector inmobiliario".

Ahora está por ver cómo afecta la guerra al PIB, al empleo y al ahorro de los ciudadanos porque un impacto negativo en estas variables podría contraer la demanda. No obstante, como apunta Fernández-Aceytuno, en tiempos de incertidumbre y como viene sucediendo desde la pandemia, podría seguir actuando como activo refugio.

Hipotecas en niveles de hace una década

El mercado hipotecario también ha mostrado un gran dinamismo durante el 2021, tocando máximos de once años en 2021, hasta superar las 400.000 hipotecas. La banca prestó durante el año pasado más de 57.500 millones de euros para financiar la compra de viviendas, cifra que supone un incremento del 26% respecto al ejercicio anterior, mientras que el importe medio de los préstamos aumentó un 2,4%, hasta rozar los 128.000 euros.

"No obstante, según lo reflejado en nuestro semáforo, después de los meses de verano y tras tres trimestres de elevada actividad, el volumen de hipotecas concedidas se ha visto ligeramente ralentizado; una tendencia que debería empezar a dibujar un marco de estabilidad, conforme los niveles de compraventas vayan también equilibrándose", añadían desde Sociedad de Tasación antes de la guerra.

El Banco Central Europeo (BCE) ha mantenido sus planes de subir los tipos de interés y de reducir la compra de deuda a pesar del conflicto entre Rusia y Ucrania. "Y una subida tipos encarecerá las hipotecas. Y el mercado se polarizará aún más. No es lo mismo quien tiene capital disponible y decide comprar una vivienda que quien tiene que hipotecarse y asumir un riesgo. Es posible que estos últimos piensen que es mejor esperar para comprar", añade Fernández-Aceytuno.

Mejora empleo, el ahorro y la vivienda

"Las actividades inmobiliaria e hipotecaria se han visto impulsadas por la mejora continua del mercado laboral y el ahorro acumulado de las familias —especialmente durante los meses más severos de la pandemia—", destacan desde Sociedad de Tasación. "La recuperación gradual de la actividad económica (y en especial del sector servicios) ha permitido una mejora evidente de dichas estadísticas; no obstante, en rojo, continúan como asignaturas pendientes el empleo, la temporalidad y el salario de los jóvenes de menos de 30 años, cuya tendencia continúa siendo negativa", señalan desde la tasadora.

Los datos relativos al empleo invitan al optimismo, ya que en el último años se crearon 840.600 puestos de trabajo, cifra más elevada desde 2005, mientras que la tasa de paro cayó al 13,33%, el porcentaje más bajo desde el inicio de crisis de 2008.

"La demanda se ha visto impulsada por la evolución del ahorro de las familias, que aumentó en 75.000 millones de euros en total en el periodo 2020-2021, frente al sobrendeudamiento de la época de la burbuja", destacan desde Funcas. "También ha ayudado la buena marcha del empleo, determinante de la confianza de los compradores y la demanda de vivienda. El recurso a los ERTE ha permitido a muchas familias conservar su relación laboral pese a la caída del PIB, limitando el incremento del paro".

Una vez más, todas estas variables están en 'stand by' por el conflicto bélico. No en vano, la subida del precio del gas, de la gasolina, de los alimentos, en definitiva, de la cesta de la compra, afecta a los bolsillos de los ciudadanos.

¿Afectará la guerra a la confianza?

¿Cómo puede afectar la guerra entre Rusia y Ucrania a la confianza de consumidores y empresas? Los últimos datos tampoco reflejan aún el impacto del conflicto bélico.

Así, por ejemplo, la confianza del consumidor subió en febrero hasta 89,8 puntos, su mayor nivel desde el pasado mes de octubre, según datos del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS). La tendencia alcista es similar en los índices de confianza empresarial y dentro del inmobiliario.

"La reducción de las restricciones de movilidad y la eliminación de los sucesivos confinamientos han motivado al alza la confianza tanto empresarial como la propia del sector inmobiliario. Sin embargo, y a pesar de la mejora de la pandemia, se trata de indicadores ligados directamente a indicadores macroeconómicos y estadísticas laborales, por lo que factores como el conflicto entre Rusia y Ucrania podrían fracturar dicho statu quo", advierten desde Sociedad de Tasación.

El ciudadano en general, y el sector empresarial e inmobiliario, en particular, se muestran preocupados por la inflación. Y no es para menos si tenemos en cuenta que el IPC interanual ha encadenado su decimoquinta tasa positiva consecutiva hasta el 7,6%, la mayor inflación desde los años 80. Además, suma ya tres meses seguidos en tasas superiores al 6%.

Precios y costes, disparados

La inflación preocupa, especialmente al sector de la construcción y al sector promotor en España que, tras haber superado con nota la pandemia, ve ahora en la fuerte subida de precios su peor enemigo. De hecho, ya han sido varias las promotoras que han reconocido que no podrán trasladar este incremento al precio final de la vivienda.

Funcas espera que la inflación alcance su máximo en marzo, en torno al 8,6%. "Con el estallido de la guerra en Ucrania y el agravamiento de las tensiones en los mercados energéticos, el escenario de previsiones para el año cambia de manera notable. El escenario central contempla ahora un precio del petróleo en 120 dólares", explica en sus últimas previsiones.

Según Sociedad de Tasación, "como retos adicionales para el sector se encuentran el elevado coste de las materias primas —entre ellas el gas, petróleo, acero, aluminio y/o cobre—, así como la falta de mano de obra cualificada, viéndose ambos repercutidos en los costes de construcción de obra nueva. Dos motivos sólidos que podrían empujar al alza el precio de la vivienda nueva. Factores como el primero, además de estar ligados a la descongestión de las cadenas de suministro, también estarán supeditados a la evolución de conflicto entre Rusia y Ucrania".

En 2021, los costes en edificación residencial se dispararon un 23,5% frente al descenso del 3,8% que registraron en el año 2020, según el Índice de Costes Directos de Construcción que anualmente elabora la constructora ACR. Un incremento que sitúa al índice en 158,77 puntos, un nuevo máximo histórico desde que se publica esta serie. Y subiendo.

Los costes de construcción se han convertido en la gran amenaza y el principal quebradero de cabeza del sector inmobiliario en España, ya que, aunque las viviendas se han seguido construyendo, con algunos retrasos, el fuerte incremento experimentado, especialmente en los últimos meses, tendrá que ser asumido, tarde o temprano, por promotores, constructores o, por qué no, por el comprador final de la vivienda.

¿Tendrá este capacidad de asumir un incremento adicional?, ¿querrá asumirlo en un contexto de incertidumbre como el actual? Las preguntas están sobre la mesa.

¿Cómo afectará la guerra a la economía?

También la economía española podría verse resentida por culpa del conflicto bélico. Por lo pronto, algunos expertos empiezan a temer que el impacto de la guerra borre el efecto de los fondos Next Generation sobre el crecimiento económico esperado para 2022.

"Si bien la recuperación económica ha venido de la mano de una bajada consecuente en el número de casos de contagio, una elevada deuda pública y una tasa de inflación elevada, un crecimiento del PIB todavía ralentizado y un escenario de incertidumbre generalizado como consecuencia de factores geopolíticos podrían suponer una amenaza a medio plazo", según Sociedad de Tasación.

El Consejo de Economistas, por ejemplo, ha reducido su horquilla inicial de crecimiento del PIB de entre el 5,6% y el 5,8% a otra entre el 5,2% y el 5,4%. Por su parte, CaixaBank también contempla que el coste de la energía pueda llegar a restar al PIB español más de un punto de crecimiento.

Y si se resiente la economía, se resentirá el empleo y, por consiguiente, el consumo, lo que podría acabar afectando al sector residencial, uno de los grandes ganadores de la pandemia. ¿Conseguirá esta vez salir ileso?

La vivienda despidió 2021 con una subida cercana al 4% y de cara a este año, el incremento de precios esperado se mueve entre el 3% y el 6%. La venta de casas, por su parte, se situó el año pasado en máximos desde la crisis de 2008 —674.014 transacciones, según datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA)— y lo mismo sucede con la concesión de hipotecas: 417.501 préstamos para la compra de vivienda en 2021, según el INE. El mejor balance anual desde 2010.

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