Desastre ecológico y ladrillo: la vivienda sube un 43% en Alicante y nada en el Mar Menor

El deterioro del Mar Menor no solo está teniendo un fuerte impacto sobre el medioambiente, sino que, de manera colateral, la degradación de esta zona de la costa murciana también está perjudicando el mercado residencial de los municipios afectados, menos rentables y con un potencial de revalorización de precios menor que el de localidades cercanas, como municipios del sur de Alicante como Torrevieja.

En concreto, según el Banco de España, quien compró en 2015 una vivienda en el Mar Menor ha conseguido una rentabilidad del 0%, frente al 43% de quien decidió hacerlo al sur de Alicante. Es decir, los precios se encuentran en los mismos niveles que hace seis años.

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Berta Tena. La Manga del Mar Menor Carla Raffin Fotografía: Sergio Beleña. La Manga del Mar Menor EC Diseño

Así se desprende de su último informe de estabilidad financiera, en el que se compara la evolución del precio de las viviendas junto al Mar Menor respecto a zonas costeras muy cercanas (a menos de 10 km) para estimar el impacto del deterioro medioambiental, constatando una "disminución relativa significativa de los precios inmobiliarios en la costa del Mar Menor".

Desde 2015, el retorno de una inversión residencial en el Mar Menor sería del 0% en 2021, frente al 43% en el sur de Alicante

En concreto, respecto a los municipios del sur de Alicante, el informe recoge que "el retorno mediano de una inversión realizada en el año 2015 en el Mar Menor sería del 0% en el año 2021, mientras que una inversión en el sur de Alicante habría generado más de un 43% de rentabilidad en el mismo periodo". Porcentajes que ponen de manifiesto la dispar evolución del precio de la vivienda entre los municipios del Mar Menor y los del sur de la ciudad alicantina, especialmente a partir de 2015.

"Antes de 2015, no había diferencias relevantes en la evolución de los precios de la vivienda en ambas áreas. Sin embargo, a partir de entonces, los precios de los distritos del Mar Menor se fueron quedando rezagados", apunta el Banco de España.

En este informe, el organismo toma como ejemplo lo que está sucediendo en la región del Mar Menor para analizar el impacto económico que pueden llegar a tener los desastres ambientales —en este caso, en el mercado residencial— que, aunque en el caso de Murcia "no son consecuencia directa del cambio climático, sí comparten algunas de sus características". El punto de partida temporal es 2015, cuando, en opinión del organismo, se produce un punto de inflexión en la evolución ecológica del Mar Menor.

Para realizar este estudio, el Banco de España parte de datos del Colegio de Registradores que reflejan cómo desde 2016 "hay un efecto negativo en la evolución del precio de las viviendas que se venden en la zona del Mar Menor. Este efecto es creciente hasta 2019 y se puede cuantificar en más de 500 euros por metro cuadrado al final de la muestra, lo que representa aproximadamente, y dado el nivel inicial del precio por metro cuadrado en la zona del Mar Menor, un 45% menos de revalorización con respecto a las casas del sur de Alicante".

"De este modo", prosigue el BdE, "parece confirmarse que el impacto de la degradación ambiental del Mar Menor podría haber supuesto una diferencia de retorno en la inversión residencial de un 45% en seis años".

Estos datos son muy relevantes, ya que, en opinión del BdE, ponen de manifiesto si se genera o no actividad económica en la zona, y si el Mar Menor es, o no, un lugar atractivo para el turista o el residente. "La valoración de esta utilidad presente y futura se verá reflejada en el precio que se está dispuesto a pagar por vivir y disfrutar de este entorno natural".

Tal y como se puede apreciar en el gráfico superior, según datos de Tinsa sobre vivienda nueva y usada, dentro de los grandes municipios costeros de Murcia, Los Alcázares, en el corazón del Mar Menor, es donde se ha producido un mayor ajuste de precios desde el segundo trimestre, coincidiendo con la gran cobertura que tuvo este desastre ecológico en los medios de comunicación —nacionales e internacionales— durante los meses de verano. Según datos de la tasadora, entre el tercer trimestre de 2020 y el mismo periodo de 2021, los precios de la vivienda han caído algo más de un 12% en Los Alcázares.

Impacto sobre la riqueza de los hogares y las hipotecas

Por otro lado, el organismo analiza también cuál es el impacto de esta nula revalorización de la vivienda en la riqueza de las familias, así como el efecto sobre el mercado hipotecario y sobre las condiciones que exige la banca para aquellos préstamos que utilicen como colateral viviendas afectadas por un deterioro ecológico como el del Mar Menor.

Sobre la riqueza de los hogares, a partir de estadísticas catastrales, el informe cifra en 117.000 el número de viviendas en el área del Mar Menor en 2021. "Dado que la vivienda mediana es de 72 metros cuadrados, y el precio mediano por metro cuadrado era 1.095 euros, el valor total de las viviendas era de 9.224 millones de euros. La falta de revalorización de estas viviendas en este periodo implica una pérdida de riqueza de 4.150 millones de euros en el periodo de análisis, relativo a un escenario en que la catástrofe ecológica no se hubiera producido".

La falta de revalorización de las viviendas implica una pérdida de riqueza de 4.150 millones

Respecto al impacto del desastre medioambiental del Mar Menor sobre el mercado crediticio, el Banco de España estudia y compara la evolución de la hipoteca mediana en el Mar Menor y en el sur de Alicante.

"En el Mar Menor, la hipoteca mediana se ha mantenido constante desde el año 2014 hasta 2021 en alrededor de 60.000 euros. La hipoteca mediana en la zona del sur de Alicante pasó de un nivel en 2014 de 44.000 euros a un nivel de más de 90.000 en 2021, un incremento de más de un 100%, que muestra el dinamismo de un área frente al estancamiento de la otra".

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Según el Banco de España, "los resultados sugieren que un deterioro ecológico como el descrito tiene potencial para reducir de modo significativo el valor del colateral disponible, dificultando de este modo el acceso al crédito en las áreas afectadas".

Por último, y aunque el desastre ecológico en el Mar Menor se limita a un área costera muy delimitada, el organismo considera que "en la medida en que la materialización del cambio climático ocasione daños ambientales comparables en otras zonas del Levante de España, este análisis indica también que los daños económicos y sus implicaciones para la estabilidad financiera podrían ser significativos".

Y añade que aunque "la estabilidad del sistema financiero español no se vería amenazada", considera que "si el problema se extiende a un ámbito mucho mayor, como podría ocurrir, si, por ejemplo, como consecuencia del cambio climático, el nivel del mar sube de forma significativa, las consecuencias podrían ser materiales".