El Cañaveral, el barrio en el que los pisos baratos pasaron de 150.000 a 350.000 €

Estaba llamado a convertirse en el barrio de las viviendas asequibles de Madrid cuando la palabra 'asequible' ni siquiera formaba parte del debate inmobiliario. Situado junto a los futuros desarrollos del Sureste de Madrid, ha sido, hasta hace unos años, la gran esperanza de miles de jóvenes madrileños para intentar acceder a una vivienda en propiedad. Este joven barrio madrileño estaba llamado a acoger a los nuevos hogares y familias que no han podido encontrar una vivienda acorde a sus posibilidades económicas en zonas más consolidadas de la ciudad.

Hablamos de El Cañaveral, un barrio que nació hace casi una década y que en la actualidad cuenta con casi 20.000 habitantes censados, 10.000 menos de los 30.000 que espera tener en 2025. Ha sido y es, junto con Valdebebas, uno de los barrios de Madrid donde más grúas se han concentrado en los últimos años, donde mayor volumen de viviendas se ha construido en la última década, pero, también, es una de las zonas de la capital donde los precios más se han disparado.

El Cañaveral es uno de los grandes desarrollos del sureste de Madrid. Situado junto al Ensanche de Vallecas y muy próximo a su consolidación, este desarrollo ha supuesto la puesta en el mercado de 14.000 viviendas, más del 50% con algún tipo de protección. Los primeros proyectos iniciaron su comercialización durante el año 2010, todos ellos eran de vivienda protegida de precio básico (VPPB) y en régimen de cooperativa. La vivienda libre no llegó hasta finales de 2014, y buena parte de esa vivienda llegó en forma de cooperativa. Los primeros vecinos del nuevo barrio entraron a vivir en el primer trimestre de 2016.

La fuerte demanda sobre un barrio aparentemente asequible ha tenido un impacto directo en los precios. Desde 2015, la vivienda se ha encarecido un 150%, un porcentaje muy abultado. aunque quizá llama aún más la atención la cifra en términos absolutos. Un ejemplo: hace diez años, una vivienda de 4 dormitorios costaba 180.500 euros, mientras que en 2023 el precio alcanza los 450.000 euros, según datos de Foro Consultores Inmobiliarios.

Según un estudio de vivienda nueva libre plurifamiliar en El Cañaveral realizado por esta consultora, el precio medio absoluto ha tenido un incremento en ocho años de algo más del 100%. En 2015, ninguna vivienda sobrepasaba los 200.000 euros, con un precio medio de 152.000 y, en la actualidad, el precio medio ronda los 310.000 euros. El crecimiento de precios es acusado todos los años, salvo en 2020 cuando se mantuvieron por la paralización casi total del mercado. Por dormitorios, una vivienda de tres dormitorios se acerca a los 350.000 y una de cuatro supera los 450.000 euros, lejos de los 180.000 de 2015, recuerda la consultora.

"En El Cañaveral, la subida llama la atención en términos relativos. No es que haya especuladores, sino que la materia prima, es decir, el suelo, ha subido mucho, como también lo han hecho los costes de construcción", explica a El Confidencial Rubén Cózar, director de residencial de Foro Consultores. "El precio de la vivienda está en 3.000 euros el metro cuadrado, aunque se han llegado a tocar máximos en 3.400", añade al tiempo que recuerda que "en Valdecarros, junto al PAU de Vallecas, ya ha habido subastas en 1.200 euros el metro cuadrado, si a esto le sumas otros 1.200 euros de costes construcción, te vas a ir a 3.000 euros el metro cuadrado en el precio de la vivienda".

De hecho, el efecto contagio a los desarrollos del sureste no ha tardado en llegar. En Valdecarros, por ejemplo, a finales de 2023, se cerró la venta de varios suelos por un valor cercano a los 1.200 euros el metro cuadrado —un 20% por encima del precio al que salieron a subasta—, un precio muy similar al que está pidiendo actualmente en El Cañaveral, lo que pone de manifiesto el enorme apetito que existe por parte del sector promotor por comprar y tomar posiciones en los nuevos barrios al sur de Madrid. Un precio que, además, acabará repercutiendo directamente en el precio final de esas viviendas, pudiendo superar incluso los 300.000 euros en el mercado libre. Un precio que pone en entredicho que en estos futuros barrios pueda ponerse en marcha vivienda asequible.

"El precio de la vivienda es caro porque el suelo es caro y el coste de construcción de esa vivienda es caro", explicaba hace unos meses a El Confidencial Antonio de la Fuente, managing director de Corporate Finance de Colliers.

Se dispara el precio del suelo

En opinión de este experto, "hemos creado un producto caro y, si bien en los desarrollos del sureste va a haber muchísima oferta de vivienda, mucha competencia por el suelo y muchas cooperativas y promotores intentando captar al comprador final, si los costes de construcción son elevados, las viviendas tendrán un precio determinado, que será muy alto, si tenemos en cuenta el sueldo medio. Debemos romper la idea de que los precios de la vivienda tienen que ser los de hace 15 años, cuando ha habido una evolución consustancial de los costes de construcción, no solo de los materiales y la mano de obra, sino también derivado de los mayores requisitos que se han introducido en el Código Técnico de la Edificación para que las viviendas sean más eficientes", destacaba este experto hace unos meses.

Así lo constatan desde Foro Consultores. "En Los Berrocales o Los Ahijones estamos hablando de 2.900-3.000 euros el metro cuadrado. Y aún queda mucho por construir, pero hay que tener en cuenta que construir cuesta 1.300 euros, más impuestos, más costes de gestión, arquitecto, servicios de comercialización, seguros, costes financieros, el suelo...", destaca Rubén Cózar.

Este boom en los precios de la vivienda se explica por la fuerte subida de los costes de construcción, pero también por la fuerte subida de la materia prima, el suelo. En El Cañaveral, el precio del suelo ha pasado de 450 euros el metro cuadrado edificable finalista en 2015, a 800 euros en 2018 y hasta 1.200 en 2023. "Si te pones a sumar costes financieros, te vas a esos precios. ¿Vivienda asequible? El suelo no es gratis, hay que urbanizarlo, hay que hacer colectores, tendidos de gas, cesiones al ayuntamiento... y encima, imagina que inviertes 20 años en sacar ese suelo adelante".

"Situación parecida es la que se vive en Valdebebas", prosigue Cózar. "El precio del suelo ha pasado de 750-800 euros el metro cuadrado en 2015, a 1.900 euros en 2018 y los 2.300 euros en 2022-2023. Si nos vamos al precio de la vivienda, hemos pasado de 2.400 euros el metro cuadrado en 2015, a 3.200 en 2018 y unos 4.900, aproximadamente, en 2023", destaca.

En opinión de Cózar, "hay que cambiar el concepto de especuladores, de la gente que se forra con el suelo, ya que hacer los números de este negocio no es fácil. No hay TIR que aguante la lentitud de la gestión en este negocio. A lo mejor tienes suerte y pillas años de bonanza, como cuando entraron los fondos de inversión que han pillado el recorrido al alza de los precios. A ellos les ha salido un un negocio más digno, pero no se han forrado", añade. El Cañaveral abanderó, sin duda, el resurgir de los barrios del este de Madrid tras superar más de una década de 'trabas' administrativas.

"A ver cómo reacciona el mercado ya que, dentro de que todo está subiendo, Madrid está en una posicion muy buena porque hay muchas viviendas que van a salir al mercado en estos y otros desarrollos que pueden contener esa subida. Las previsiones son que Madrid necesita 40.000 al año, pero estamos produciendo 15.000, según datos de Asprima. Todos estos nuevos desarrollos proyectan 260.000 viviendas hasta 2040, que van a aplacar esa necesidad de vivienda que existe en la capital. Unos desarrollos que también van a sacar miles de viviendas protegidas". recuerda Rubén Cózar.

Las viviendas protegidas, las últimas en llegar

Unas viviendas protegidas que, a diferencia de lo sucedido en otros desarrollos como El Cañaveral o Valdebebas, han tardado o tardarán en llegar, debido a la falta de actualización del precio del módulo de venta de este tipo de viviendas. La primera actualización en una década y que no se ha producido, en la Comunidad de Madrid, hasta el pasado mes de febrero.

"Ahora hay que esperar a que la subida del precio del módulo consiga desatascar toda la demanda de vivienda que hay. A ver si es suficiente, porque no va a ser un proceso rápido", destaca Cózar. "Llama la atención cómo en Los Berrocales o Los Ahijones ha salido la vivienda libre y algo de cooperativa antes que la vivienda protegida, cuando lo normal es que la protegida y las cooperativas hagan de colonizadores de estos nuevos desarrollos. ¿Por qué no ha sido así? Porque se ha tenido contenido el precio del módulo", se pregunta este experto.

TE PUEDE INTERESAR

Malas noticias para los compradores: ni la vivienda asequible va a ser barata

E. Sanz Gráficos: Unidad de Datos

El crecimiento de El Cañaveral ha sido sostenido, pero especialmente intenso a raíz de la pandemia. "El crecimiento de precios es acusado todos los años, salvo en 2020 cuando se mantuvieron por la paralización casi total del mercado. Se produjo un pequeño parón en cuanto a ventas. No había ni ventas ni demanda, pero se ha producido un crecimiento y es un barrio que se ha ido consolidando poco a poco. El primer colonizador que llegó no tenía ni calles. Cuando abrieron las primeras promociones solo había un acceso, a diferencia de lo que ha sucedido, por ejemplo, en Valdebebas", recuerda el experto de Foro Consultores.

Esos primeros colonizadores en llegar a El Cañaveral fueron familias jóvenes que buscaban su primera vivienda. Un hogar a precios asequibles a las afueras de la gran ciudad. Miles de familias jóvenes que nan visto cómo sus viviendas, al igual que ha sucedido en buena parte de Madrid, han duplicado sus precios en menos de una década. Una situación que les ha permitido a muchos de ellos vender aquella primera vivienda para adquirir una vivienda mejor, dentro del nuevo barrio.

"La que entra en estos nuevos barrios es gente joven que busca su primera vivienda, familias que poco a poco van evolucionando hacia un perfil repositor que ya vive en un barrio más consolidado y decide dar el salto del piso al chalet", destaca Cózar. "También ha habido inversores en El Cañaveral, sobre todo, al principio, pero cada vez hay menos recorrido de precios, por lo que este perfil de comprador se ha ido agotando. No debemos olvidar que durante mucho tiempo fue el único ámbito en el que había vivienda a precios asequibles".

Todo apunta a que el avance de precios seguirá adelante a medida que la oferta de vivienda se reduzca, como ya está sucediendo (ver gráfico superior) y la demanda siga presionando.

Viviendas más pequeñas y más caras

"En 2015, el número de promociones de vivienda libre era escaso, eran los comienzos de este tipo de viviendas. A partir de 2018, a medida que se reducía la oferta de vivienda protegida, que inició su comercialización en 2010, comienza a tirar la vivienda libre. En 2023 ya se han reducido las viviendas en venta porque el barrio está prácticamente consolidado", destacan desde Foro Consultores.

La presión al alza de los precios ha influido, como ya sucedió en el pasado, en la tipología de viviendas que se construyen en El Cañaveral. Así, por ejemplo, durante los primeros años (2015-2020) la tipología primordial era la vivienda de 3 dormitorios. A partir de 2019, a medida que los precios subían, la tipología de 2 dormitorios comienza a tener más peso, con tendencia a igualar su número con las viviendas de 3 dormitorios.

"Esto es habitual en situaciones de escalada de precios, se reducen tamaños y tipologías. Y, así, las de 1 y 4 dormitorios pasaron a ser marginales, con porcentajes inferiores al 5%", destaca el informe de Foro Consultores. En línea con el cambio de tipologías, entre 2015 y 2023, se produce un descenso de la superficie media de las viviendas en un 17%, al pasar de 119 metros cuadrados a 99 metros.

“La conclusión que obtenemos es que el descenso de la superficie media se debe al cambio en los programas de viviendas de las promociones, donde actualmente se da más importancia a la vivienda de 2 dormitorios, pasando la vivienda de 4 dormitorios a ser residual”, añade Pablo Presa, director de Research y Valoraciones de Foro Consultores Inmobiliarios. Situación similar a la que se vivió durante los años del boom inmobiliario cuando se instaló la tendencia a construir casas más pequeñas para que la demanda pudiera comprarlas.

En apenas unos meses los desarrollos del sureste tomarán el testigo de El Cañaveral y, aunque aún les quedan 20-30 años por delante para su consolidación, a medida que esa consolidación comience a producirse, "se empezará a generar un tejido entre ellos que será tan potente, con medio millón de habitantes, que va a escorar la centralidad de Madrid hacia el sureste", destaca Rubén Cózar.

Los Berrocales, Ahijones, Valdecarros o Los Cerros están llamados a solucionar parte del problema de acceso a una vivienda en Madrid. Están llamados a acoger miles de viviendas asequibles. Pero, ¿seguirán los precios la misma tendencia que en El Cañaveral? El tiempo dirá.