El auge de la nuda propiedad: la vivienda, último colchón de la clase media

Cuando uno entra en los portales inmobiliarios, sorprende como empiezan a aparecer cada vez más pisos en venta ofrecidos en régimen de nuda propiedad. Es fácil dar con ellos porque sus precios están muy por debajo del valor de mercado. Se compran, pero el dueño actual, normalmente una persona mayor, seguirá manteniendo el usufructo hasta su muerte.

El aumento considerable de este tipo de ventas empieza a suceder ahora que la generación del baby boom entra en la tercera edad. El piso en propiedad se convierte en la herramienta que capitaliza el ahorro de toda una vida y en muchos casos no va a heredarse. En general, se trata de gente mayor que, o no tiene hijos o tiene demasiados como para que les suponga una herencia sustanciosa, sobre todo si su pensión es baja (amas de casa) y el dinero de la venta puede mejorar considerablemente su calidad de vida sin tener que abandonar su vivienda. Por eso, para el vendedor esta solución se convierte en una especie de renta vitalicia al margen de las ayudas públicas.

Pero, ¿quiénes son los compradores? Por supuesto que un piso de 100 m² en el barrio de Argüelles por menos de 300.000 € es una ganga, lo que pasa es que desembolsar ese dinero y tener la capacidad de aguantar la inversión el tiempo que dure el usufructo está al alcance de muy poca gente.

Así, en España comienza a abrirse una ventana de oportunidad que permite adquirir auténticos chollos a empresas inmobiliarias y a inversores con un elevado patrimonio. De este modo, los grandes propietarios lo son cada vez más y a un precio más barato. Mientras, los políticos acrecientan su retórica de viviendas públicas, alquileres sociales y zonas tensionadas que no hacen sino aumentar los precios. Y así las diferencias sociales crecen implacablemente. Lo que ocurre con las "gangas" de la nuda propiedad es otra consecuencia más que se suma a la larga lista de efectos que provoca la concentración del capital inmobiliario y el fomento del rentismo.

Los nuevos desposeídos

Vivimos en un país gobernado desde hace años por partidos que se dicen de izquierdas, pero que siguen gravando más a las rentas del trabajo que a las del capital. Es decir, nos engañan. Estamos a las puertas de un mundo en el que ser propietario o no serlo será tan importante como tener o no una carta de ciudadanía. Y lo grave es que nuestros políticos nos empujan hacia adentro. Compran paz social con ayudas y cuidados mientras se convierten en meros intermediarios de grandes fondos de inversión, que también son los principales accionistas de las tecnológicas californianas, de los campos solares que empiezan a proliferar por la España vacía y de las grandes empresas agrícolas que desembarcan en nuestro mundo rural. Por eso, cuando el trabajo, mal pagado y penalizado fiscalmente ya no alcanza para convertirse en propietario, lo que queda apesta a servidumbre. Un "tecno feudalismo", como lo llaman ahora, del que nuestro gobierno es cómplice.

La respuesta es que no tendremos nada y seremos felices. Pero es complicado eso de ser feliz sin ser libre. Y, sin una clase media que sea dueña de su propia casa los que no tengan propiedades serán mucho menos libres.

Conforme se vacían grandes zonas del interior de España, las casas que heredarán los jóvenes que se marchan de sus pueblos y pequeñas ciudades pierden casi todo su valor. Y en el otro lado de la balanza, en las grandes ciudades se restringe el número de los que pueden aspirar a comprarse una.

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En los próximos años, muchos hijos de las clases medias urbanas sí que heredarán la propiedad de los padres y no tendrán que pagar una hipoteca o un alquiler. Y quienes además ya tenían su casa, ahora podrán complementar fácilmente sus bajos salarios y ser al mismo tiempo rentistas, sabiendo que pagarán menos impuestos por ello que por cobrar una nómina. Además al ser propietarios tendrán mucho más fácil el acceso a créditos y por tanto la distancia con los inquilinos aumentará. Muchos de ellos, con trabajos mal pagados, estarán condenados a destinar una parte de su salario a pagar a los propietarios cuyas viviendas están bien situadas y valoradas.

Como ya avisamos hace un año, la aprobación de la Ley de Vivienda está siendo contraproducente. Desde entonces, según Idealista el precio aumentó en más de un 7%. Y hoy el alquiler mediano está en 944 euros, a lo que hay que sumar un gasto mensual aproximado de 140 euros. La situación es dramática para los jóvenes, cuyo salario mediano en 2023 fue de 1.005 euros netos, deben destinar ya en las grandes ciudades el 100% de su sueldo y casi 80 euros extras solo para pagar el alquiler. O lo que es lo mismo: Para "disfrutar" de una vivienda compartida, en la que tienen que poner su nombre en los túper del frigorífico, deben pagar el 50% de sus salarios.

Mientras la propiedad se concentra en los lugares que mantienen y aumentan su valor, no se hace lo suficiente para evitar que dentro de veinte años nos encontremos ante una nueva clase precaria cuyas pertenencias quepan en dos maletas. Una clase que deberá vivir a merced de los fondos que, o bien les alquilan sus viviendas libres o las construyen en régimen de concesión para las administraciones.

El papel de las administraciones

Por si fuera poco, la nueva ley pone cada vez más trabas a los "grandes propietarios" locales, lo cual desincentiva las inversiones, lo que a su vez provoca que sean los fondos de inversión extranjeros (estos sí, con cientos de miles de viviendas en sus carteras) los que se hagan con trozos cada vez más grandes del pastel.

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Y por el camino, tanto el parque público de viviendas que prometió el gobierno sigue durmiendo el sueño de los justos. No hace ni un año, en plena campaña de las elecciones autonómicas y municipales el propio presidente anunciaba más de cien mil nuevas viviendas. No se supo más. Quizá cambió de opinión. O ya no es tan importante para sus votantes. Además, al haberse prorrogado los presupuestos, no habrá nuevos recursos para las viviendas prometidas. Y en cualquier caso, cuando se pongan a ello tendrán que contar con la insufrible lentitud administrativa de los expedientes urbanísticos y de las licencias de construcción.

Pero es que ni siquiera las 15.000 viviendas que prometió en la Operación Campamento -en terrenos del gobierno-, están en los planos y la única propuesta que se ha escuchado últimamente consisten en unos avales a las hipotecas que copian las medidas de la tan criticada Comunidad de Madrid, comunidad que, por otra parte, sí que se está moviendo para mejorar la situación tanto en compra como en alquileres. Hace un año, se liberó suelo público en las parcelas dotacionales (con el voto en contra de la oposición), en las que ahora las empresas concesionarias podrán construir viviendas en régimen de alquiler social. Además, la reciente subida del módulo de las viviendas protegidas permitirá que a los promotores les vuelva a salir rentable invertir en casas con precios inferiores al valor de mercado. Pero ni con esas se construye al ritmo necesario. ¿Se está reteniendo suelo para que no haya más oferta aunque siga aumentando la demanda?

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Hoy por hoy, ni con alicientes se construye lo suficiente y a esto se suma que lugares como Barcelona, donde hay mucha necesidad de vivienda a precios asequibles, se desincentiva la promoción y reduce la demanda con topes a los precios y medidas que obligan a que todos los nuevos edificios cuenten con un 30% de viviendas sociales. El problema es que el escaso suelo de la ciudad es caro y a los promotores no les salen los números. Este tipo de medidas sí funcionan en otros países de Europa. En Alemania por ejemplo (de donde las han copiado), pero ocurre que allí, en algunas ciudades como Frankfurt los márgenes de beneficio eran hasta el año pasado tan altos que ese impuesto en especie era asumible. Pero en otras ciudades, como Hamburgo (feudo histórico de la socialdemocracia alemana), el ayuntamiento le pagaba el precio de construcción de ese 30% obligatorio al promotor. De esta forma, la administración no tenía que gastarse el dinero en buscar suelo, planificar edificios y construirlos, porque lo hacía por ellos el sector privado, que al que en cambio no se penalizaba por construir las viviendas que son necesarias.

Pero aquí el debate político se enfanga y los precios de la vivienda suben más que los decibelios en las Cortes. Y en medio de las batallas culturales en las que terminamos chapoteando todos, el gobierno "más progresista de nuestra historia" consigue que no distingamos lo urgente de lo importante y mientras tanto, colabora en acelerar los procesos de concentración económica. Como ocurre con otros muchos sectores, parece que van con los que ganan en el Monopoly. Es necesario que haya viviendas en alquiler y por supuesto, si las administraciones no pueden construirlas deberán hacerlo los privados. Pero también debería ser una prioridad pública mantener el pilar fundamental de la cada vez más precaria clase media española: la vivienda en propiedad.

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Sin embargo, lo que vemos con la proliferación de la venta de viviendas en nuda propiedad es que el sistema está funcionando solo parcialmente. El "país de propietarios" tenía como objetivo que las viviendas fueran el colchón familiar y la previsión para la vejez, sí, pero al mismo tiempo debían crear una clase media estable y robusta. Debían repartir la propiedad, que hasta mediados del siglo XX se concentraba en aproximadamente un 10% de la población. Dos generaciones más tarde estamos volviendo lentamente hacia eso. Hoy aumenta el número de quienes no pueden ser propietarios (ni por sus propios medios, ni porque los gobiernos les dan opciones reales para ello) mientras que disminuye el de una clase media que en algunos casos se ve obligada a empeñar sus casas. Al mismo tiempo los gobernantes anuncian medidas que solucionarán el problema a los jóvenes, aunque luego quedan en nada, quizá porque así se garantizan que las viviendas de sus votantes jubilados no pierdan valor.