Dos de cada tres alquileres en España están inflados: este mapa te dice cuánto deberías estar pagando

Más del 66% de los pisos anunciados en Idealista superan con creces la renta máxima recomendada por el Gobierno. El Ministerio de Vivienda publicó hace unas semanas su sistema de referencia de precios del alquiler, la herramienta llamada a controlar el mercado. La corrección media estimada por el ministerio es del 60%, pero el análisis de más de 34.000 anuncios del principal portal inmobiliario dibuja una brecha mayor entre el índice estatal y la oferta disponible.

Un piso de 55 metros cuadrados y dos habitaciones en el barrio de La Trinidad, en Málaga, se anuncia por 1.350 euros. Incluye garaje, lo que aumenta su valor. Aun así, su precio es un 140% superior a la estimación del ministerio. En el resto de la provincia, la variación mediana entre lo anunciado y el máximo recomendado es del 44%.

Esta diferencia es aún mayor en el archipiélago balear y en las provincias de Santa Cruz de Tenerife y Valencia. En lugares como Palma de Mallorca, la mensualidad requerida por los propietarios llega a multiplicar por cuatro el importe recomendado por el ministerio.

El mapa que encabeza este artículo replica la metodología del Ministerio de Vivienda. Esta se basa en las declaraciones de la renta de 2,5 millones de arrendadores y en función de las características del piso a alquilar, desde la superficie hasta los servicios incluidos como piscina, conserje o aparcamiento. Los precios sugeridos no son de obligado cumplimiento, pero con su publicación se da el primer paso para topar los precios de los alquileres. El siguiente, según la Ley de Vivienda, pasa porque las administraciones autonómicas elaboren un plan de actuaciones para las denominadas zonas tensionadas. Cataluña es la única que ha mostrado interés, mientras que otras regiones han mostrado su rechazo a intervenir en el mercado.

El triple factor de Valencia

Ximo acaba de cambiar de casa. Criado en el barrio de Ayora de Valencia, uno de los fronterizos con los Poblados Marítimos, ha optado por trasladarse al extrarradio de la ciudad, en uno de los municipios metropolitanos al norte. Ante la perspectiva de una próxima subida de la renta mensual por encima de los mil euros ha preferido invertir todos sus ahorros en la compra de una vivienda y firmar una hipoteca con el banco. La letra es inferior a la que iba a pagar mensualmente por el arrendamiento. Pero sus necesidades familiares y vitales y el fuerte incremento de los precios de alquiler han terminado por expulsarle de su barrio de toda la vida.

Valencia es una de las ciudades del país con más diferencia entre los valores de referencia para el alquiler que acaba de publicar el Ministerio de Vivienda y los precios que se ofrecen a través de los portales inmobiliarios. Es verdad que estos no siempre son los que terminan por cerrarse en la negociación, pero se acercan. “Como mucho rebajas 50 o 100 euros, que ya es mucho. Lo que más tristeza da es tener que desangrarte económicamente para poder seguir viviendo en el barrio. O te mudas a pisos más pequeños o te tienes que ir fuera”, relata.

Sin ser una de las zonas clásicas de las familias acomodadas de la ciudad, Ayora, como Algirós, el Cabañal y otros barrios tradicionales de clase trabajadora, está sufriendo un triple efecto distorsionador sobre su equilibrio entre oferta y demanda, con el consiguiente empuje al alza de los precios. Por un lado tiene la demanda de rotación propia de los descendientes de la zona, un distrito de poco más de seis o siete décadas existencia que se nutrió de trabajadores llegados a la ciudad de zonas rurales o ciudades medias del interior de la Comunidad Valenciana a partir de los años cincuenta del siglo pasado. Muchos de los hijos del ‘baby boom’ ya no logran vivir aquí.

A esto se han sumado la proliferación de pisos dirigidos al alquiler de habitaciones para estudiantes, gracias a la progresiva concentración de las universidades en la zona de Tarongers, en el límite noreste de la ciudad, y la cada vez mayor presencia de viviendas de uso turístico. Valencia registra récord de visitas turísticas año tras año y es, además, uno de los destinos preferidos de los Erasmus de toda Europa, por la calidad de su oferta estudiantil, y de ocio.

“Es ese mix de turistas, estudiantes, residentes e, incluso, nómadas digitales, lo que hace que los precios se han duplicado en apenas dos o tres años. Pisos por los que hace dos años pagabas 500 o 600 euros ahora te piden 1.000 euros fácilmente”, explica Ximo. “En calles como Ramiro de Maeztu o Los Leones (dice sobre un barrio proletario clásico como Algirós) están transformando antiguos pequeños bajos comerciales como viviendas para turistas”, afirma. “Al final, el de arriba, que tiene ventanas, más habitaciones y más luz, termina pidiendo más por el alquiler y tiene toda la lógica”, añade.

El proyecto de penalizar a los grandes tenedores en Valencia quedó en el olvido

El anterior gobierno compartido entre Compromís y PSPV-PSOE se quedó a la espera del avance en las normas y regulación estatal para aplicar medidas de contención al alquiler. La intención de la entonces vicealcaldesa y regidora de Urbanismo, la socialista Sandra Gómez, era declarar a toda la ciudad zona “tensionada” para desplegar los mecanismos de control de los precios dirigidos a incentivar fiscalmente a los propietarios que se ajustasen a los rangos marcados por el Estado a penalizar a los llamados grandes tenedores con viviendas vacías o precios excesivos o con crecimientos por encima de la inflación.

Tras el cambio de gobierno del 28 de mayo del año pasado, el enfoque ha cambiado. La nueva alcaldesa, la popular María José Catalá, no cree en una política económica "intervencionista" y asegura que "el problema de la vivienda en Valencia, que es un problema real, hay que abordarlo desde distintas iniciativas”, entre las que señala principalmente un aumento de la oferta y la creación más vivienda dirigida al alquiler social. El consistorio está trabajando en el desatasco de planes urbanísticos como el de Benimaclet o el Grao, aunque siguen sin observarse grandes avances significativos en su tramitación burocrática y administrativa.

La frescura de Madrid Río

Usera nunca ha sido un distrito fashion. A menudo el cine lo ha utilizado para representar la miseria de la vida en lo más profundo de la ciudad: ejercía como actor principal en ‘Barrio’, de Fernando León, y sirvió para evocar peligro callejero en la más reciente ‘Entrevías’, protagonizada por José Coronado, por mencionar dos ejemplos conocidos.

A comienzos de los años 90, cuando la epidemia de heroína empezó a dar tregua al distrito, apenas la comunidad china se atrevió a mudarse a unos barrios castigados por la delincuencia y víctima, como tantas zonas del sur de Madrid, del abandono municipal. Pocos querían mudarse a Moscardó, la evolución del proyecto de casas "ultrabaratas"de la II República o a Orcasitas, fruto del aluvión de los años 60 y construido, en su mayoría, por los propios inquilinos en plena noche.

Con el paso de los años, el entramado de callejuelas de Usera se ha ido revalorizando. El punto de inflexión fue la inauguración del parque de Madrid Río, en 2011, que flanquea por la vertiente oeste buena parte del distrito. Es en estas zonas, que antes daban a la M-30, donde más se está calentando el alquiler. Así, en áreas como los aledaños de la Plaza del Pilón encontramos alquileres un 67% por encima de lo que estima el Gobierno, mientras que a lo largo de la Avenida de Córdoba los precios fluctúan siempre por encima de las estimaciones, llegando a costar el doble de lo que debería a tenor de la calidad de los inmuebles y de los ingresos de los vecinos.

"En los útimos años, en Usera hemos tenido varias mejoras de urbanismo, de las dotaciones, de la oferta de deporte y ocio... además de contar con Madrid Río, claro", dice Alma López, portavoz de la asociación de vecinos de Moscardó. "Con todo, creo que lo mejor del distrito es que estamos excelentemente comunicados: tenemos una amplia red de metro y autobuses, estamos rodeados de carreteras y se llega al centro en pocos minutos".

López admite que los alquileres están subiendo con fuerza y que se están cumpliendo los mismos procesos gentrificatorios que se han dado en Puerta del Ángel, su vecino al sur del Manzanares. "Moscardó está de moda, se están viniendo muchos vecinos de Arganzuela y Comillas, muchos de ellos artistas como Okuda o Factory of Dreams que se están integrando en la vida vecinal".

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En esta línea, es básico el proyecto municipal de establecer un corredor verde entre Madrid Río y Pradolongo, el parque que separa a Orcasitas del resto del distrito. "Es uno de los mayores reclamos para el futuro del barrio, un proyecto que ahora se conoce como Chinatown. Creo que la mayor parte de los vecinos estamos ilusionados con la marcha de Usera... ¿que eso significa que suben los alquileres? Entiendo que haya quien se preocupe, pero no vamos a dejar de mejorar nuestro entorno solo porque esto lo haga más atractivo para los de fuera, ¿no?", concluye Alma López.

Málaga, capital del candado

Tratar de alquilar una vivienda en Málaga es adentrarse en una espiral de desesperación alimentada por un mercado menguante, condiciones endurecidas y precios disparados en una provincia donde el salario medio anual es de 18.500 euros brutos, según el Instituto Nacional de Estadística (INE).

Echemos un vistazo en los principales portales inmobiliarios para comprender la situación. Centro histórico de la capital, una de las zonas de alquiler más tensionadas.
Fotocasa ofertaba un total de 48 inmuebles este viernes. El más barato, un estudio de 40 metros cuadrados por un importe de 795 euros al mes. El más caro, un dúplex con vistas a la Catedral cuya cuota mensual es de 2.900 euros.

Idealista, ese mismo día y área de búsqueda, anunciaba 100 domicilios. La horquilla de precios es mucho más elevada. El más asequible, otro estudio, sitiado en calle Carretería, por 795 euros. El más exclusivo, un ático en el pasaje de Heredia, que incluye jacuzzi en la terraza y cuesta unos prohibitivos 15.000 euros al mes. Las cuantías se asemejan a las del otro motor de búsqueda cuando ignoramos las casas que tienen la etiqueta “lujo”.

Si alguien conoce bien la realidad del alquiler en esta zona es el presidente de la Asociación de Vecinos Centro Antiguo de Málaga. Carlos Carrera explica que la proliferación de los pisos vacacionales ha propiciado una transformación acelerada del mercado inmobiliario. Muchas viviendas de este barrio que antes se destinaban a rentas de larga duración, ahora se ofertan en páginas como Airbnb. “Lo ves a tu alrededor, directa o indirectamente. Bajas a la frutería y la dependienta te cuenta que han ido a despedirse unos clientes porque les han subido el alquiler a 900 euros y tienen que marcharse porque no pueden pagar esa cantidad”.

"En los últimos 5 años han sido expulsados 300.000 malagueños de su ciudad"

Esta migración ha ayudado a construir un paisaje ajeno en el que destacan los grupos de turistas arrastrando sus ‘trollies’, en el que proliferan las franquicias de todo tipo y en el que cuelgan los candados portallaves de cualquier reja.

Para tratar de comprender la situación un dato y una curiosidad. El primero: en el Centro de málaga, a principios del año pasado, había censados 429 niños frente a 4.778 pisos vacacionales. El segundo: el Ayuntamiento tuvo que activar un operativo para retirar candados y cajetines con llaves de los espacios públicos.

Carrera afirma con rotundidad que “las mal llamadas viviendas de uso turístico han sido un cáncer” y se han convertido en un factor de degradación de un barrio que “ha perdido la identidad, su esencia”, tras romperse el “equilibrio” que existía entre residentes y visitantes. “En los últimos cinco años han sido expulsados 30.000 malagueños de su ciudad”, ha sostenido reiteradamente el portavoz del PSOE en el Ayuntamiento, Daniel Pérez, quien se remite a Eurostat para asegurar que Málaga ”es donde más aumentó el precio de alquiler de vivienda durante 2023".

El Observatorio de Medio Ambiente Urbano (OMAU), dependiente del Consistorio, plasmó en un informe que la escalada de precios del mercado inmobiliario estaba generando una ciudad “dual” y “difícilmente cohesionada socialmente”.

La inflación de precios también golpea con fuerza a los estudiantes universitarios -ya que el precio de una habitación en un piso compartido oscila entre los 350 y 450 euros- y se extiende por los municipios del área metropolitana de la capital malagueña. Un joven que, harto de vivir en la ciudad, decidió trasladarse al núcleo costero de Chilches, cuenta que, “además de la fianza, tuve que abonar las cuotas de todo un año”. “Un total de 7.200 euros”. Si no lo hacía así, no le alquilaban el apartamento, incluso a pesar de haber aportado nóminas y otras garantías de pago. La justificación que le dieron fue el miedo a la ‘inquiokupación’.

“Todo lo que está pasando no es fruto de la casualidad, ni era inevitable, sino consecuencia de las decisiones de los responsables políticos”, critica Carlos Carrera.

Metodología

En un solo día descargamos más de 35.000 anuncios de 16 provincias, aquellas con mayor número de viviendas en alquiler. Las coordenadas son las facilitadas por el portal inmobiliario y se cruzan con su respectiva sección censal, ya que el Ministerio de Vivienda publica sus índices a este nivel, con valores como la superficie mediana de los pisos arrendados y distintos cuartiles de precios por metro cuadrado, entre otros.

Estos datos se utilizan en varias fórmulas descritas por la metodología del estudio que tienen en cuenta, además, tanto lo que figura en los selectores del mapa que abre este artículo —metros cuadrados, si dispone de aparcamiento o piscina, si está amueblado, etc.—, el estado del inmueble, el año de construcción, el piso, el certificado energético o si tiene vistas. Los cálculos se realizan para pisos en buen estado, construidos entre 1979 y 2007, situados en una primera o segunda planta, con una E de clasificación energética y sin vistas. Y solo son posibles para viviendas colectivas de entre 30 y 150 metros cuadrados que están situadas en secciones con más de 20 testigos. Los anuncios que no cumplían con estas características han sido descartados.

Para obtener una imagen aún más precisa, visite la página web del ministerio.