Cataluña lanza otra bomba contra los fondos y entierra el mercado de alquiler de obra nueva

Nueva bomba de relojería. El miércoles, el mismo día que anunció el adelanto electoral en Cataluña, el Gobierno de Pere Aragonés dio la puntilla a los fondos inmobiliarios, al incluir también dentro del tope de los precios del alquiler a las viviendas de obra nueva o sometidas a una gran rehabilitación, cuando estaba previsto concederles una moratoria de cinco años.

Esta nueva sorpresa se conoció ayer jueves, cuando se publicó en el Diario Oficial de Cataluña la resolución por la que se declara zona tensionada un total de 140 municipios que representan el 80% del mercado en esta comunidad autónoma. Esta resolución sustituye a la dictada el pasado mes de agosto, en la que se recogía la citada moratoria, que se justificaba por la "necesidad de estimular el aumento de la oferta de vivienda en alquiler de nueva construcción".

El Ministerio de Vivienda echó para atrás la resolución de la Generalitat, con el argumento de que debía subsanar una serie de errores que nunca se llegaron a conocer. Sin embargo, la nueva versión parece satisfacer a la cartera dirigida por Isabel Rodríguez, lo que invita a pensar que pueda ser una exigencia de Moncloa o que, al menos, cuente con sus bendiciones.

Consultado por este medio, un portavoz oficial de Vivienda ha asegurado que "tal y como nos comprometimos el pasado 27 de febrero, hemos trabajado para que este 15 de marzo se puedan publicar dos resoluciones ministeriales que serán el índice de precios de referencia y las zonas tensionadas de la Generalitat de Cataluña".

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EFE

Esta medida es un disparo a la línea de flotación del mercado de obra nueva para alquiler, lo que se conoce en la jerga del sector como build to rent (BTR), un terreno exclusivo de los grandes inversores, ya sean fondos o grupos familiares, porque son los únicos con los recursos financieros suficientes para adquirir edificios enteros.

Del mismo modo, los grandes tenedores han destinado millonarias inversiones en los últimos años, especialmente desde la pandemia, a rehabilitar sus carteras de viviendas, con la perspectiva de poder incrementar generosamente las rentas y recuperar así el coste de estas mejoras. Unos cálculos que ahora saltan por los aires.

“Nadie va a construir una sola vivienda”. “Esto va a ser tremendo, va a haber gente que ni siquiera vaya a poner las viviendas en alquiler, directamente las venderá”. “Más de un proyecto se va a ir a pérdidas". "Si la subida de tipos ya había frenado el mercado, esto se lo lleva por delante". Estas afirmaciones recogen el sentir general ayer, tras conocerse la resolución, de los promotores y fondos que operan en Cataluña.

Según un informe de CBRE del pasado mayo, en esta comunidad autónoma están proyectadas unas 6.000 viviendas de BTR para salir al mercado hasta 2027. Barcelona, Badalona y la zona del Llobregat son las áreas que han registrado más proyectos de este tipo hasta ahora, aunque también ha habido interés por la primera corona en ubicaciones como Terrassa.

Los principales propietarios de este tipo de activos son fondos como el alemán Patrizia, con más de 1.500 unidades que adquirió a BeCorp, CBRE IM, que suma 350 unidades en construcción divididas en dos proyectos; y la gestora germana DWS, con más de 200 viviendas en La Marina del Part Vermell, en la Ciudad Condal.

Los principales fondos propietarios de carteras BTR en Cataluña son Patrizia, CBRE IM y la gestora DWS

Todos estos proyectos son obras recién entregadas o pendientes de finalizar, que estos inversores institucionales adquirieron con unas proyecciones que, a partir de este viernes, si se declara oficialmente zona tensionada, verán saltar por los aires sus números, ya que deberán rebajar la renta a lo marcado por el índice de precios cuando toque renovar, si están ya alquilados, o empezar a alquilarlos con una referencia que puede estar de media un 30% por debajo.

Otro proyecto al que ha cogido por sorpresa este cambio de las reglas de juego es la comercialización de un edificio de 10.890 metros cuadrados en el suroeste de Barcelona, que sacó a comercialización Knight Frank el pasado diciembre, con 126 unidades (71 apartamentos de dos dormitorios y 57 de tres dormitorios), cuyo arranque de obras está previsto para el tercer trimestre de 2024.

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En 2018, los grandes fondos empezaron a apostar por el BTR como fórmula para poder vender rápidamente grandes carteras de obra nueva. Metrovacesa y Aedas, por el lado promotor, y Ares, por el comprador, empezaron a protagonizar titulares con este nuevo maná, que permitía dar salida a hogares inicialmente pensados para vender a particulares, potenciales compradores que ya entonces estaban dando serios síntomas de agotamiento.

Poco a poco, este mercado fue evolucionando hacia promociones especialmente diseñadas para el alquiler y el nacimiento de operadores especializados en este segmento. Sin embargo, los sustos no tardaron en llegar. La primera alerta saltó en 2021, cuando Ares canceló de golpe cinco proyectos. Pero el gran revés llegó apenas un año después, cuando la Reserva Federal estadounidense (Fed) dio el pistoletazo a las subidas de tipos y el Banco Central Europeo (BCE) siguió sus pasos.

Los promotores que han construido en su mayoría estos BTR también tienen detrás fondos y exigen, como mínimo una rentabilidad del 5,5%, número imposible de alcanzar cuando los tipos de interés se han ido al 4,5%, ya que el comprador, otro fondo, necesita financiarse para adquirir el inmueble. Hasta ahora, se veían rayos de luz en la esperanza de que hubiera alguna rebaja de tipos en los próximos meses y que en un plazo de 12 a 24 meses los tipos pudieran estabilizarse en el 3%.

El problema, con la resolución de la Generalitat, es que estos inversores confiaban en poder ir surfeando la ola con la libertad de rentas que iban a tener, al menos, los cinco primeros años, ya que los alquileres son la fuente con la que pagan sus propias financiaciones. Pero ahora, esta ventana también se les cierra, lo que amenaza con secar por completo el mercado de nuevos proyectos e, incluso, parar los ya lanzados durante un tiempo.

Al menos, hasta que la situación se estabilice, se confirme que los tipos se relajan y se compruebe si la aplicación de zonas tensionadas realmente consigue el efecto buscado: bajar los precios y permitir facilitar el acceso a la vivienda. Entonces, cabría confiar en una vuelta de la inversión bajo las nuevas reglas de juego. El gran problema, ahora, es que a estos BTR se las han cambiado a mitad de partida.