El pionero de la vivienda protegida se alía con Incus Capital para levantar 3.200 casas

Rafael González Cobos, presidente de Grupo Ferrocarril, presume de haber sido "los primeros promotores en hacer vivienda protegida privada para alquiler". Fue en los años noventa, en la madrileña localidad de Alcalá de Henares, cuando se estrenaron con esta fórmula dentro del Consorcio Urbanístico Espartales Norte, obra a la que siguieron otra en Leganés y, después, casi un millar de viviendas, todas ellas alquileres protegidos con opción a compra, repartidas por la Comunidad de Madrid.

Aquellas promociones se conocieron popularmente como las esperancitas, en referencia a Esperanza Aguirre, por entonces presidenta de la Comunidad de Madrid, que en los peores momentos de la crisis inmobiliaria vendió las promociones propiedad del Ejecutivo regional al fondo Blackstone. El estallido de la burbuja cogió a Grupo Ferrocarril con una bolsa de suelo que en el 80% era para VPO y solo el otro 20% para vivienda libre, un perfil que le permitió resistir mejor el desplome del mercado.

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Además, se lanzó a hacer promoción delegada para la banca, una experiencia que ahora pone en valor con el lanzamiento de la plataforma Impact Homes. Grupo Ferrovial se ha aliado con Incus Capital, con quien ya había hecho una financiación alternativa, y ambos han creado este vehículo conjunto, que nace con una cartera de 26 promociones inmobiliarias que suman un volumen de negocio bajo gestión de 600 millones de euros.

La compañía de González Cobos, además, ha creado una gestora a la que ha aportado todo su equipo en España, compuesto por 50 personas, que se encargará de dirigir las promociones de Impact Homes. A la plataforma, Grupo Ferrocarril le ha traspasado toda su bolsa de suelos, sobre los que desarrollará cerca de 500 viviendas y que le confieren el 25% del capital, mientras que el otro 75% es de Incus Capital.

El fondo ha aportado 40 millones de euros, que han ido dirigidos a adquirir terrenos finalistas en Dos Hermanas y Camas (Sevilla), Córdoba, Torremolinos (Málaga) y Ahijones (Madrid), futuras promociones que se suman al llave en mano de una promoción para alquiler (BTR, según sus siglas en inglés) de 400 viviendas que ha firmado Impact Homes con QLiving, y otras dos en Valencia (600 pisos) y Sevilla (400 hogares), también BTR, que desarrollará para un inversor institucional.

En total, 3.200 viviendas que se terminarán de entregar en el segundo semestre de 2025, ya que el 80% de estas promociones cuenta ya con licencia de obras, mientras que del otro 20% restante, Impact Homes espera obtener todas las bendiciones en breve, para poder arrancar las obras en el segundo semestre de este año. Más del 40% de estos futuros hogares irá a alquiler, y el resto para venta, y se trata de viviendas tanto protegidas como libres, con un rango medio de entre 200.000 y 300.000 euros.

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Los planes de Impact Homes pasan por alcanzar una rentabilidad (TIR) del 15% con este primer vehículo, al que en breve seguirá un segundo en cuyas líneas maestras ya ha empezado a trabajar y que lanzará a finales de este ejercicio, con la vista puesta en levantar entre 75 y 80 millones de euros, repetir los clientes con los que ya trabaja y abrirse a otros nuevos.

Con este segundo fondo, González Cobos prevé concurrir a las diferentes licitaciones de colaboración público-privada que ultiman diversas administraciones para construir edificios de alquiler asequible. "Es un modelo que, independientemente del momento, va a tener demanda", asegura el fundador de Grupo Ferrocarril, en referencia tanto al frenazo que hay en el mercado, especialmente de proyectos BTR, por el alza de tipos, como, ahora también, la aprobación de la ley de vivienda.