¿Piso o chalé? Brecha de hasta un millón de euros en el barrio vip al norte de Madrid

Puerta de Hierro arde a nivel inmobiliario. La exclusiva urbanización situada en el barrio de Peñagrande, en el distrito de Fuencarral-El Pardo, es uno de los puntos calientes de la ciudad de Madrid con varios proyectos en marcha impulsados por algunas de las grandes promotoras. Viviendas en altura desde los 600.000 euros hasta chalés de tres millones de euros.

Pryconsa, Kronos, AKM, Q21, Lemon Promociones y, en un futuro muy cercano, Neinor son solo algunas de las compañías con proyectos en la zona, a corto, medio y largo plazo. Y, a pesar de que hablamos de un tipo de producto no apto para todos los bolsillos, algunas de estas promotoras ya han colgado el cartel de todo vendido.

Al igual que en La Moraleja o La Finca, los chalés son el activo más preciado y caro, con precios entre 1,5 y nueve millones de euros

Lo más codiciado, al igual que sucede en otras zonas muy exclusivas de la capital como La Moraleja, La Finca, El Viso o Valdemarín, son los chalés —sin duda, el activo más caro—, ya que difícilmente bajan del millón y medio de euros, mientras que algunas unidades alcanzan hasta los nueve millones.

Precios prohibitivos por la ubicación, ya que Puerta de Hierro es una de las grandes urbanizaciones de Madrid junto a las anteriormente mencionadas, pero también por el tipo de producto, chalés individuales, es decir, ni adosados ni pareados, de grandes superficies y con parcelas, en muchos casos, muy extensas.

Bajar de los seis dígitos solo es posible en los pisos en altura, una tipología al alza en la zona gracias al impulso urbanístico, en los últimos años, de dos grandes ámbitos en la zona, Cantalejo y Joaquín Lorenzo, dos nuevos barrios que acogerán en torno a 800 viviendas que permitirán acceder a este barrio tan exclusivo a una demanda mucho más amplia y con un presupuesto algo más bajo.

Pero ¿por qué gusta tanto Puerta de Hierro?

Situado junto al Hipódromo y al Campo de Golf de Puerta de Hierro, fue el barrio elegido por don Juan de Borbón y doña María de las Mercedes —padres del Rey emérito— tras regresar de su exilio en Estoril (Portugal). En Villa Giralda pasaron sus últimos años de vida.

Su llegada dio un toque de glamur a la zona y actuaron como polo de atracción de diplomáticos, empresarios, deportistas o personajes varios de la jet set y el papel cuché. Isabel Preysler, Fernández Tapias, Juan Miguel Villar Mir y su polémico yerno —Javier López Madrid—, Marina Castaño, Sassa de Osma o Jorge Valdano son solo algunos ejemplos. Todos ellos con un denominador común: un elevado poder adquisitivo indispensable para poder comprar sus exclusivas viviendas.

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Villa Giralda ya no existe. De hecho, en 2017, la casa madrileña de los abuelos del rey Felipe, situada en la calle Guisando 25, fue derribada para levantar cuatro chalés de lujo con piscina, con unos precios en torno a los tres millones de euros. En los últimos años, el apetito por vivir y construir en esta zona ha cogido impulso.

Al proyecto de Guisando 25 se han sumado algo después los de Lemon Promociones y Q21. El primero de ellos, La Reserva de Puerta de Hierro, es un proyecto en régimen de cooperativa. Seis chalés de obra nueva de 700 metros cuadrados, todos vendidos y cuyo precio superará los tres millones de euros. El segundo de estos proyectos, el de Q21, también está completamente vendido. 12 chalés de 340 metros cuadrados en torno a a los 2,2-2,3 millones de euros, según un estudio de mercado reciente realizado por Foro Consultores.

Según esta compañía, el único proyecto con chalés aún en stock es Puerta de Hierro Luxury Homes, del Grupo Pecsa, actualmente en construcción. Nueve unidades de unos 420 metros cuadrados en torno a 1,5 millones de euros. Tres de estas viviendas se encuentran ya vendidas.

¿Piso o chalé? La brecha de precio es importante

Junto a este tipo de producto, con una demanda muy concreta debido, principalmente a su elevado poder adquisitivo, ha surgido con fuerza en los últimos años la vivienda en altura orientada a un tipo de comprador más joven y con menor poder adquisitivo, pero que quiere vivir en el exclusivo barrio.

"El comprador de una vivienda en Puerta de Hierro es una persona o familia que busca una residencia exclusiva en una de las zonas más prestigiosas de la ciudad. Puerta de Hierro, ubicada en una ubicación privilegiada, ofrece una combinación perfecta de lujo, tranquilidad y accesibilidad. Este perfil de comprador valora la privacidad y la seguridad, ya que Puerta de Hierro cuenta con un entorno cerrado y vigilado las 24 horas. Además, busca una vivienda con diseño arquitectónico elegante y espacios amplios que reflejen su estilo de vida sofisticado. Las propiedades en Puerta de Hierro suelen tener acabados de alta calidad, jardines bien cuidados, piscinas, gimnasios y áreas de recreo", explica a El Confidencial Óscar Larrea, vicepresidente sénior de la proptech Evernest España.

En opinión de este experto, "es una inversión a largo plazo, ya que este barrio se considera una de las áreas de mayor revalorización en el mercado inmobiliario. Además, valora la cercanía a servicios y comodidades, como centros comerciales, restaurantes de alta cocina, colegios y hospitales de renombre".

La aprobación de dos grandes ámbitos, Cantalejo y San Lorenzo, permitirá, al igual que sucederá en un futuro no muy lejano en La Solana de Valdebebas, junto a La Moraleja, la llegada al barrio de bloques de viviendas con calidades y precios muy elevados, pero algo más asequibles a compradores de las nuevas generaciones de Puerta de Hierro.

La más mediática de estas nuevas generaciones, sin duda, Tamara Falcó, hija de Isabel Preysler, compró un ático en la zona a la promotora Kronos valorado en 1,5 millones de euros, en una promoción (The Collection) con bajos con jardín y áticos de lujo —como el adquirido por Falcó—, muy demandados entre familias y gente joven pudiente. Pero, además de Kronos, han aterrizado otras promotoras como Pryconsa, Acciona o la gestora AKM, con un producto muy bien ubicado. En un futuro no muy lejano, Neinor se sumará a la lista.

Pryconsa, Acciona o AKM han puesto en el mercado más de 200 pisos con precios medios entre 600.000 y los 800.000 euros

Este tipo de promotoras han puesto en el mercado más de 200 viviendas en altura con precios medios que se mueven entre los 600.000 y los 800.000 euros, es decir, un millón y medio de euros por debajo de los exclusivos y prohibitivos chalés, a una media entre 5.200 y 5.700 euros el metro cuadrado.

Pryconsa, por ejemplo, tiene a la venta 53 unidades en la promoción Taormina y Casandra, en la calle Cantalejo, junto a la de Kronos Homes, con precios medios de 728.00 euros (5.157 euros el metro cuadrado construido), mientras que The Collection, de Kronos, se compone de 82 unidades a una media de 661.000 euros (5.321 euros el metro cuadrado).

La promotora de Marco Colomer tiene una importante presencia en el norte de la ciudad con varios proyectos más como Residencial Mirasierra, 119 viviendas de lujo a la venta a un precio medio de 815.500 euros (5.700 euros el metro cuadrado), mientras que en la zona de Sanchinarro, en concreto en Isla Chamartín, se ubicará el próximo lanzamiento una torre y un bloque, Sky Pryconsa.

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De vuelta a Puerta de Hierro, junto a Kronos y Pryconsa, Acciona promueve Nuevo Puerta de Hierro. 49 unidades en a una media de 710.000 euros (5.086 euros el metro cuadrado), mientras que, algo más alejado, la gestora AKM, que ha promovido en Chamberí una urbanización con un jardín de 1.000 metros cuadrados, comercializa en Doctor Guiu 57 casi 30 viviendas a una media de 784.000 euros (5.700 euros el metro cuadrado).

Pero, además, de manera similar a la que sucederá en La Moraleja con la llegada de viviendas baratas en La Solana de Valdebebas, donde de las 1.400 viviendas previstas, algo más de 600 serán de protección oficial, la vivienda de alquiler asequible también tendrá su espacio en Puerta Hierro.

"Entre los edificios que se están construyendo ya se puede ver, por ejemplo, el cartel sobre las parcelas que el Ayuntamiento de Madrid adjudicó el pasado mes de febrero a la UTE formada por Pecsa y Avintia para la construcción de vivienda asequible", recuerda Vicente Quintanilla, director de Suelo de Foro Consultores. Unos 2.600 metros cuadrados en el APR 08.01 C/Cantalejos, con una edificabilidad de casi 7.700 metros cuadrados donde se podrán levantar casi 80 viviendas.

Un producto que, en opinión de Quintanilla, "podría llegar a distorsionar el mercado o la vivienda existente en un ámbito en el que" asegura que, "actualmente, hay un marcado perfil inversor".

Este apetito promotor ha dado alas al precio del suelo, como no podía ser de otra manera, que se ha movido en los últimos años en torno a los 2.500, mientras que ha habido operaciones, según fuentes del mercado, que no han conseguido salir adelante a 3.000 euros, lo que podría ser un indicador de que la demanda, incluso en esta zona, podría estar alcanzando su techo. Para que nos hagamos una idea, en Cantalejos o San Lorenzo, sin urbanizar, el precio de repercusión se movía en torno a los 700 euros el metro cuadrado en 2014.

"La subida del euríbor en el último año y el encarecimiento de los costes de construcción han provocado que precios de venta en algunos proyectos a 5.000 o 6.000 euros el metro cuadrado ya registren ritmos de venta muy discretos, de ahí que quien compró suelo hace años parta con cierta ventaja", según Quintanilla.

En opinión de óscar Larrea, el mercado inmobiliario de la zona "ha experimentado un crecimiento constante en los últimos años. La demanda de viviendas en esta zona exclusiva ha aumentado debido a su ubicación privilegiada y su reputación como un barrio residencial de lujo. Los precios de las propiedades tienden a ser altos en comparación con otras áreas de la ciudad, debido a la alta demanda y la oferta limitada. Las casas y apartamentos en esta zona atraen a compradores de alto poder adquisitivo, inversionistas y expatriados que buscan residir en una comunidad exclusiva".

No obstabte, según Larrea, "a pesar de los precios elevados, Puerta de Hierro ofrece una inversión segura y rentable a largo plazo. El valor de las propiedades tiende a apreciarse debido a su ubicación privilegiada y a la escasez de terrenos disponibles para el desarrollo inmobiliario.En cuanto a la oferta inmobiliaria, se pueden encontrar diversas opciones, desde amplias casas unifamiliares hasta lujosos apartamentos en complejos residenciales. Los promotores inmobiliarios continúan invirtiendo en esta zona para satisfacer la demanda creciente, lo que proporciona oportunidades para aquellos que buscan adquirir una propiedad exclusiva en este codiciado vecindario".

Neinor, uno de los grandes propietarios de suelo

Uno de los últimos en aterrizar en el barrio será Neinor. Como adelantó El Confidencial, la compañía dispone de una gran bolsa de suelo en la calle Joaquín Lorenzo, ámbito en el que en un futuro no muy lejano podrán levantarse algo más de 300 viviendas, un 10% de las cuales tendrá algún tipo de protección. El Ayuntamiento de Madrid aprobaba, el 22 de diciembre de 2022, el proyecto de reparcelación promovido por la Junta de Compensación.

Neinor es uno de los grandes propietarios del futuro ámbito —y presidente de la Junta de Compensación— con casi un 60% de superficie edificable del suelo en el que podrá levantar unas 190 viviendas libres de 100 metros cuadrados. No obstante, en 2021, en una presentación a accionistas, Neinor cifró el número de viviendas destinadas al alquiler en 166, con fecha prevista de finalización en 2024.

El segundo propietario, con casi un 15%, sería la promotora Frontal XXI, con suelo para medio centenar de viviendas. El resto de propietarios son Inversiones Inmobiliarias Canven, con apenas un 3% del suelo, poco más de 1.000 metros cuadrados.

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Neinor y el resto de propietarios podrían arrancar las obras de las primeras viviendas a finales de este 2023, es decir, en apenas unos meses, cuando está previsto que se puedan simultanear las obras de urbanización con las de construcción. A ellos podría sumarse también Vía Ágora, ya que la promotora de Juan Antonio Gómez-Pintado también cuenta con una pequeña bolsa de suelo en la zona.

Viviendas, todas ellas, en un barrio, el de Peñagrande, hambriento de viviendas de obra nueva al igual que sucede en tantos otros puntos de la capital, ya que otros barrios como Arroyo del Fresno, Mirasierra, Montecarmelo, Tres Olivos, Las Tablas o Sanchinarro están prácticamente consolidados y sin apenas producto a la venta. La obra nueva en stock se cuenta con los dedos de una mano, como las últimas unidades disponibles a la venta Jardín de la Reina, en Las Tablas, de Pryconsa; Borea (144 viviendas), de FCC, y Las Terrazas del Golf (56 viviendas) comercializadas por Good Property, ambas en Arroyo del Fresno, otro de los barrios que vivió un boom espectacular hace varios años.