Vivienda barata a las puertas de La Moraleja: luz verde a 1.400 casas, la mitad VPO

Es el barrio más rico de España, con diferencia. Los vecinos de La Moraleja ganan de media al año casi 164.000 euros, mientras que sus casas pueden llegar a superar los 7.000 euros el metro cuadrado y los 15 millones de euros. Comprar una vivienda allí parece un sueño solamente al alcance de unos pocos y privilegiados bolsillos. Sin embargo, las familias con ingresos mucho más modestos podrán acceder a una vivienda mucho más asequible dentro de tres o cuatro años.

Y es que el Ayuntamiento de Madrid acaba de aprobar incialmente el Plan Parcial de la Solana de Valdebebas, un desarrollo pegado al campo de golf de La Moraleja, de algo más de un millón de metros cuadrados de superficie y que acogerá 1.393 viviendas, entre unifamiliares y colectivas, de las que casi la mitad, más de 600, serán protegidas.

Los precios de las viviendas protegidas oscilarán entre 2.425 y 1.940 euros el metro cuadrado

Para que nos hagamos una idea del precio al que podrán comprarse las viviendas protegidas, según los precios fijados en la Comunidad de Madrid para este tipo de vivienda, estaríamos hablando de viviendas en altura de 1.940 euros el metro cuadrado útil construido para la VPPB —vivienda protegida de precio básico— y 2.425 euros para la VPPL —vivienda protegida de precio limitado—, es decir, muy por debajo de los 4.400 euros que cuesta de media una vivienda en la zona, según datos de Engel & Völkers.

La Morajela está subdividida en tres urbanizaciones: La Moraleja, El Soto de la Moraleja y el Encinar de los Reyes, y cuenta con dos campos de golf. Las dos primeras pertenecen a Alcobendas, mientras que El Encinar de los Reyes pertenece a Madrid. El ámbito aprobado inicialmente por el Ayuntamiento de Madrid se encuentra pegado al campo de golf, un caramelo para muchos promotores que no encuentran suelo que promover en la capital. Y, aunque este suelo aún no es finalista —todavía faltan la aprobación definitiva del Plan Parcial, los proyectos de reparcelación y urbanización, entre otros trámites—, ha comenzado a despertar el apetito de algunos promotores, que han visto en el ámbito una oportunidad a largo plazo.

Amenabar, primera promotora en aterrizar

Es el caso de Amenabar Promociones, una de las compañías más activas en el mercado madrileño desde 2014, y que ha estado presente en alguna de las operaciones inmobiliarias más importantes de la capital a nivel residencial como, por ejemplo, la compra de la sede de Cecabank junto con Pryconsa. Amenabar Promociones ha conseguido posicionarse también en uno de los ámbitos más demandados de la capital, Arroyo del Fresno, junto a CP Promotora, y tiene una gran presencia en Valdebebas —justo en frente del desarrollo aprobado—, otro de los grandes desarrollos urbanísticos de Madrid y donde ha promovido casi 800 viviendas desde 2015. En 2018, esta promotora entregó 474 viviendas y actualmente tiene en marcha otras dos promociones cuyas obras empezarán en febrero: Aires de la Moraleja y Aires del Agua, con un total de 320 viviendas.

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E. Sanz

Por el momento, es la única gran promotora que ha tomado posiciones en este ámbito, cuya gestión urbanística podría estar lista, según los expertos consultados por El Confidencial, para 2023. Con esta aprobación inicial, comienza el correspondiente periodo de información pública y de solicitud de informes sectoriales que, una vez evaluados, darán paso a la aprobación definitiva del Plan Parcial. A partir de ese momento, tras la constitución de la Junta de Compensación que habrá de gestionar el desarrollo del ámbito, se deberán presentar los proyectos de reparcelación y urbanización, que permitirán, una vez ejecutadas la obras de urbanización, comenzar con las obras de edificación residencial, comercial y los equipamientos del área.

Una vez que el suelo sea finalista, es decir, esté listo para ser construido, los precios del suelo en la zona, según las mismas fuentes, podrían alcanzar los 3.000 euros el metro cuadrado, muy por encima de los 1.800 euros que se están pagando actualmente en Valdebebas. Por lo pronto, todo apunta a que el desarrollo atraerá el interés de otros inversores, ya que ante la falta de suelo finalista han sido muchas las promotoras que han anunciado su intención de entrar en suelos en gestión, como Aedas Homes o Neinor. De hecho, esta última compañía ya ha cerrado alguna operación de suelo no finalista.

Cuando el suelo sea finalista, su precio podría alcanzar los 3.000 euros el metro cuadrado

"El movimiento de Amenabar ha sido muy inteligente porque, a la vista del recorrido alcista de los precios, no es fácil conseguir que un propietario decida vender ahora", comentan fuentes inmobiliarias. Estas mismas fuentes señalan que el ámbito tiene varios propietarios entre los que destacan especialmente varias familias no dedicadas al sector de la promoción.

El total de viviendas previstas en el ámbito se ha fijado en 1.393, de las cuales 230 serán unifamiliares —ninguna de ellas protegida—, 526 libres en altura, 489 VPPB y 148 VPPL. No obstante, ninguna de las unidades protegidas lindará con el campo de golf, ya que ese espacio estará reservado para las unifamiliares.

"El Plan Parcial distribuye la edificabilidad por manzanas de acuerdo con las siguientes tipologías: al norte del ámbito, en las proximidades del municipio de Alcobendas, manzanas de vivienda unifamiliar con un máximo de tres alturas con viarios interiores y espacios libres comunes; y en el interior y al este del ámbito, manzanas con bloques de vivienda colectiva de baja densidad (cuatro plantas) con espacios libres interbloques".

La urbanización más exclusiva, en pleno auge

El entorno de La Moraleja está en plena ebullición inmobiliaria, si bien no ha estado exento de problemas urbanísticos y judiciales. En el ámbito conocido como La Carrascosa, perteneciente a Alcobendas, el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) reiteraba hace unos meses la ilegalidad de las licencias de obras concedidas en base a un Plan Especial que permitió cambiar el uso de los terrenos, inicialmente de oficinas, a residencial.

El fallo del TSJM ha dejado en el aire la entrega de casi 200 viviendas y, de momento, a varias decenas de compradores sin sus chalés de más de un millón de euros. Pryconsa, Aquila Capital y Universal de Negocios, promotora controlada por Carlos Cutillas y el empresario mexicano Miguel Ángel Ruiz, son las promotoras afectadas.

El TSJM ha dejado en el aire la entrega de casi 200 viviendas y, de momento, a varias decenas de compradores sin sus chalés de más de un millón

La Moraleja fue el barrio residencial por excelencia de futbolistas y 'celebrities' hasta que fue desbancada por La Finca. Sin embargo, con la recuperación inmobiliaria también se ha producido una resurrección de la zona, que cuenta con dos campos de golf, varios clubes de tenis, centros médicos y comerciales, seguridad privada y es, además, el área con más colegios privados e internacionales del país.

"El perfil del inquilino de La Moraleja es alguien que busca un entorno multicultural, con muchas zonas verdes, sin renunciar a las comodidades de la ciudad. Por todos estos atributos, son muchos los expatriados que eligen esta urbanización para asentar a su familia", explican desde Engel & Völkers. El precio medio —en términos de euro por metro cuadrado— de las operaciones cerradas por esta agencia de lujo en la zona subió un 2,2% respecto al año anterior. "Existe una enorme dispersión de precios en función de la vivienda, del estado o de la urbanización, incluso entre urbanizaciones de la misma calle", señalan, con precios que pueden oscilar entre un mínimo de poco más de 2.000 euros el metro cuadrado a un máximo de 7.500.