Murcia, Castellón, Guadalajara... el 'stock' sin vender atraganta su despegue inmobiliario

El mercado residencial español sigue moviéndose a diferentes velocidades, aunque cada vez son más numerosos los puntos de la geografía española que se han visto contagiados por la recuperación que se inició en Madrid, Barcelona o Baleares y que poco a poco se ha ido extendiendo como una gran mancha de aceite por todo el territorio español.

Sin embargo, la falta de demanda o el 'stock' de viviendas sin vender generado durante la anterior burbuja inmobiliaria se han convertido en un importante lastre del que mercados como el de Guadalajara, Toledo, Murcia o Castellón, por poner solo unos ejemplos, no consiguen desprenderse. A todo esto se suma el hecho de que las ubicaciones con mayor dinamismo comienzan a sufrir también importantes distorsiones debido a la escasez de suelo finalista que limita la oferta de vivienda, provocando el encarecimiento de los precios, que se traslada -a su vez- al valor del suelo, como está sucediendo en Madrid, Barcelona, Málaga, Alicante o Valencia.

Así lo revela la última edición del 'Mapa del tiempo urbanístico' que elabora Sociedad de Tasación y que ofrece una visión global de la situación del mercado del suelo en España. Según este mapa, la Comunidad de Murcia sigue sin absorber las importantes bolsas de suelo vacante en 'stock', "que continúan sin aparente evolución, con un mercado del que parece que solo sigue tirando la inversión extranjera y que se encuentra aparentemente lastrado con los problemas derivados de la identificación de zonas inundables en tradicionales zonas turísticas (principalmente Los Alcázares) y por la polémica surgida con los vertidos y la calidad de las aguas del mar Menor".

Según esta tasadora, el 'stock' y la baja actividad sigue siendo la tónica predominante de este mercado del que solo escapa la capital, Murcia, donde parece que sí hay algo más de dinamismo. Así, por ejemplo, mientras Sareb relanzaba a finales del año pasado un 'megaresort' que heredó hace cinco años de Caixa Catalunya en Fuente del Álamo, los empresarios catalanes propietarios desde 2004 de La Manga Club también han salido del largo letargo en el que decidieron refugiarse desde que explotó la burbuja.

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E. Sanz

Otro de los mercados que no consigue despuntar es Castellón, a diferencia de lo que sucede en Valencia y Alicante. En la primera, según Sociedad de Tasación, se mantiene la tendencia al alza, con mayor dinamismo y actividad, mientras que las nuevas promociones que se desarrollan se localizan en el casco urbano de la localidad o en buenas ubicaciones en su área metropolitana. "Se están retomando, incluso, actuaciones que, en su momento, quedaron paralizadas o sin finalizar su desarrollo, pero, por el momento, este dinamismo no está motivando el inicio de nuevas actuaciones de desarrollo de suelo", señalan desde la tasadora.

Castellón, el patito feo

En la zona de costa, Valencia y Alicante (con Benidorm a la cabeza) concentran la obra nueva y la mayor parte de las actuaciones, mientras que Castellón sigue siendo el patito feo de la comunidad ya que sigue acumulando la mayor parte del 'stock' de la misma. Tampoco se han contagiado aún del optimismo inmobiliario de Madrid y Barcelona los diferentes mercados de las dos Castillas.

En Castilla y León, de hecho, la situación se mantiene prácticamente sin cambios respecto a la que había hace un año, con mercados poco activos en los que la escasa actividad se centra en las principales capitales. Entre todas, eso sí, destaca Burgos, donde la actividad inmobiliaria se concentra en ciertos sectores del noreste de la ciudad y donde se empieza a apreciar cierta actividad y la ejecución de diversas promociones de vivienda. "Aun así, esto no está suponiendo aún reactivación en el desarrollo de suelo, más allá de la transformación urbana que ha experimentado la ciudad tras la eliminación de las vías de ferrocarril que dividían en dos la ciudad", advierten desde la tasadora.

En Castilla-La Mancha, los mercados siguen lastrados por el 'stock' generado durante el ciclo expansivo, principalmente en Guadalajara y Toledo

En Castilla-La Mancha, la situación continúa también sin grandes cambios y "lastrada por el importante 'stock' generado durante el ciclo expansivo, principalmente en las provincias de Guadalajara y Toledo". La mayor actividad sigue concentrada en los municipios próximos a Madrid, mientras que, alejada de este polo de atracción, la ciudad de Albacete parece consolidar su repunte y alejarse de la atonía que presenta la situación general. "En Toledo, la capital continúa con la escasa oferta de suelo en tanto se resuelve la situación de su Plan de Ordenación Municipal. Otra situación, y en otro plano (el de la industria logística), vive el entorno de la A-42, donde sigue destacando la evolución positiva de Illescas. En Ciudad Real y Cuenca, hay poca actividad", recoge el informe de Sociedad de Tasación.

Dentro de Aragón, Zaragoza capital se ha contagiado del dinamismo inmobiliaria, con la reactivación incluso en zonas del área de influencia de la capital, muy estancadas en los últimos años. No obstante, aún sigue existiendo una importante bolsa de 'stock' de viviendas sin vender, como sucede en Huesca y Teruel.

Otros mercados como el de Galicia, Asturias, Cantabria o País Vasco, no presentan estos problemas de 'stock', pero la actividad inmobiliaria sigue siendo muy débil. En la comunidad gallega, por ejemplo, las ventas de suelo sigue concentradas en las principales ciudades, sobre todo, en A Coruña -donde siguen apareciendo nuevas promociones-, Santiago y Vigo, donde se comienza a apreciar cierto interés por el desarrollo de suelos industriales-comerciales en buenas ubicaciones.

Galicia, Asturias... sin apenas actividad

En Asturias, la situación es muy similar a la de Galicia, con escaso movimiento en cuanto a operaciones de suelo, salvo las relacionadas con las carteras de entidades financieras. La poca actividad se concentra en el entorno urbano de Oviedo y Gijón, donde se aprecia, de manera más significativa, cierto crecimiento en la actividad edificatoria. Lo mismo sucede en Cantabria, donde la actividad de obra nueva sigue muy paralizada y centrada principalmente en la autopromoción, existiendo aún un gran volumen de stock de promociones sin vender. Las excepciones son Santander y el municipio de Camargo.

El País Vasco, por su parte, consolida su ligera tendencia al alza. En esta comunidad se aprecia una enorme disparidad entre la situación de las principales ciudades —Bilbao, San Sebastián y Vitoria— y el resto. "En las capitales, la escasez de suelo, unida a una demanda en aumento y a la ausencia de nuevas actuaciones de desarrollo de suelo, propicia que la vivienda siga alcanzando unos precios unitarios en la franja más alta dentro del panorama nacional", señalan desde Sociedad de Tasación.

Navarra, por su parte, mantiene la estabilidad en cuanto a operaciones de suelo. La actividad principal de esta comunidad se sitúa en el entorno de Pamplona, donde se empieza a apreciar cierta escasez de suelo vacante, mientras que La Rioja no registra cambios significativos. Poca actividad y centrada en en Logroño.

Madrid, el gran motor inmobiliario

La capital de España es, sin lugar a dudas, el principal motor y dinamizador del mercado. La acusada escasez de suelo en ubicaciones céntricas está propiciando una revalorización de los distritos periféricos, como el Ensanche Vallecas o Vicálvaro. Además, la mayor cantidad de suelo disponible se localiza en los desarrollos del sureste de la capital. En paralelo, continúa la tramitación de los grandes desarrollos inmobiliarios como Madrid Nuevo Norte, el desarrollo terciario del Aeropuerto Madrid-Barajas, la remodelación de Canalejas, Mahou-Calderón o Valdebebas.

En los distritos del Centro, donde la nota característica es la escasez de suelo vacante, las actuaciones habituales suelen ser de rehabilitación o renovación de edificios ya existentes, que están dando como resultado importantes promociones de lujo o proyectos de rentabilidad destinados al alquiler, que han despertado el interés, no solo de las grandes fortunas latinoamericanas, sino de fondos, socimis y cooperativas, que pugnan entre sí por la posibilidad de materializar las opciones disponibles.

La escasez de suelo finalista en la capital sigue siendo el gran problema de la ciudad, propiciando gran actividad y desarrollo de suelo en municipios del área metropolitana con municipios de la zona norte de la comunidad como Alcobendas, Pozuelo y Boadilla a la cabeza, "con un mercado que se caracteriza por la alta calidad de viviendas con el que los promotores intentan superar a la competencia aportando un valor diferencial", señalan desde Sociedad de Tasación.

En Madrid ya se aprecian algunos casos en los que los altos precios de partida de las viviendas acaban siendo objeto de algún ajuste

Precisamente, según esta tasadora, "este fuerte incremento de las calidades - domótica, eficiencia energética…- está siendo un factor que, junto con la escasez de suelo y el impulso de la demanda, está tirando al alza de los precios de oferta. Hasta el punto de que, en obra nueva, se aprecian algunos casos en los que los altos precios de partida acaban siendo objeto de algún ajuste, así como plazos de comercialización algo más dilatados, lo que está conteniendo estas subidas y empieza a cuestionar si los precios ofertados están llegando a un punto con escaso recorrido remanente".

Las tensiones de precios disminuyen a medida que nos alejamos del centro y la zona norte de la ciudad. A partir de la “primera corona”, constituida por el área metropolitana de Madrid, la situación se estabiliza bastante, con un mercado mucho más contenido y con precios más moderados, y una presencia mucho más significativa de actuaciones de vivienda protegida.

Respecto a Cataluña, también es una comunidad autónoma muy heterogénea entre sus diferentes provincias. La ciudad de Barcelona y su área metropolitana mantiene su papel de motor del desarrollo inmobiliario residencial, tanto a nivel de la comunidad como en el panorama nacional. No obstante, varios cambios normativos como la reserva obligatoria para vivienda protegida o la moratoria turística están propiciando, según los expertos, que se observe un desplazamiento de las operaciones a zonas más periféricas o de expansión. Así mismo, según Sociedad de Tasación se empieza a ver un interés de los promotores en otros segmentos, como el mercado de oficinas, para el que se prevé unos muy altos niveles de ocupación, así como en otros planteamientos de comercialización, como la potenciación del alquiler de primera residencia.

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E. Sanz

En Girona, por ejemplo, destaca la situación de la capital, donde, en los últimos meses, esta tasadora aprecia un mayor dinamismo que está, incluso, atrayendo la atención de promotores foráneos y que está suponiendo una fuerte reducción del stock y un repunte de los precios de vivienda. No obstante, en la costa, siguen vigentes las moratorias establecidas a la espera del nuevo Plan Director Urbanístico (PDU) de la Costa Brava. "En Lleida y zona interior, se mantiene la escasez de actividad, mientras que en Tarragona se ve algo más de dinamismo en la capital y en las zonas más próximas al área de influencia de Barcelona".

Baleares continúa, junto con Madrid y Barcelona, encabezando la máxima expresión del dinamismo inmobiliario en el momento actual. Con un segmento ya muy consolidado de residencial de lujo, con carácter turístico y de inversión, las transacciones en las Islas siguen acaparando titulares y precios de récord en el panorama nacional. Al igual que en Madrid, en algunas zonas se aprecia cierta moderación en el incremento que se viene experimentando en los últimos años, debido, principalmente, al alto nivel de precios que se está alcanzando las mismas.

De Marbella a Estepona

En Andalucía, se mantiene la mayor actividad inmobiliaria en el entorno de la Costa del Sol, principalmente en las ciudades de Málaga y Marbella y sus zonas de influencia. Málaga se consolida actualmente uno de los principales focos de atracción inmobiliaria actual, con especial dinamismo en el eje Marbella-Benahavis-Estepona. La ciudad de Sevilla, por su parte, y pese a haber anunciado durante este último año importantes actuaciones residenciales, sigue esta estela a cierta distancia. En Córdoba, situación estable, mientras que en Cádiz, la principal actividad se centra en las mejores ubicaciones de Costa.

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E. Sanz

En Granada, la actividad se concentra en la capital y, más concretamente y en este momento, en el entorno de la estación de tren (expectativa por la llegada del AVE) y de las estaciones periféricas del tranvía. En los extremos oriental y occidental, Almería, Jaén y Huelva continúan presentando el mayor estancamiento y falta de actividad, en mercados muy estabilizados y con poco movimiento. Jaén, además, deberá asumir las consecuencias de la ratificación por parte del Tribunal Supremo de la nulidad de su PGOU de 2014.

Por último, Canarias mantiene su evolución positiva, con un incremento de actividad sostenido, sin grandes repuntes, pero estable, en el que incluso de detecta un cierto aumento de la promoción de vivienda nueva. Todo esto pese a que en los últimos meses parece acusarse cierta bajada en la ocupación hotelera (sector en torno al cual gira la mayor parte de la actividad de la isla) por la recuperación de otros mercados competitivos. En general, la actuación edificatoria se sigue concentrando en las capitales, con poca obra nueva y predominando las actuaciones de renovación y rehabilitación de edificios antiguos u obsoletos, lo que no genera actividad significativa en el desarrollo ni en la dinámica de suelo. En las zonas de nueva consolidación, las actuaciones se realizan sobre suelo ya desarrollados y vacantes.

En lo que respecta a Extremadura continúa la estabilidad como nota predominante. No hay iniciativas de construcción y el mercado sigue muy contenido. Sigue presentando algunos de los menores ratios de actividad, tanto a nivel de las principales ciudades como del resto de municipios de la Comunidad.