Las razones de Banco Santander para recortar un 9% el precio objetivo de Aedas

Nunca antes los analistas de Banco Santander habían concedido a Aedas un precio objetivo tan bajo. Este lunes, han llevado su valoración de la promotora hasta los 22,4 euros por acción, suelo que toca tras aplicarle un recorte del 9% respecto a los 24,6 euros que esta misma casa refrendó hace apenas cinco días, el miércoles de la semana pasada.

Un día antes, el martes 28 de noviembre a última hora de la tarde, la inmobiliaria controlada por el fondo Castlelake había presentado los resultados de su primer semestre, periodo que cerró con unos ingresos de 230 millones de euros, un 7% más que un año antes, y la promesa de "mantener sus objetivos del Plan de Negocio, que contempla una facturación anual récord superior a los 1.000 millones de euros", según dijo en su comunicado oficial.

Pero el diablo está en los detalles y, en este caso, se esconde en el ajuste del 8% del margen bruto y del 4% del neto que sufrió Aedas en su primer semestre del año. En los documentos que envió ese mismo día 28 a la CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores) con la presentación de resultados, la empresa justificó estas caídas en los diferentes mix de producto, con un precio medio por unidad inferior al de periodos anteriores.

Sin embargo, la realidad es un poco más compleja y se desveló un día después, el miércoles 29, durante la conferencia con analistas que celebró Aedas, cuando muchas de estas casas ya habían elaborado sus informes matutinos, en los que hicieron las primeras valoraciones de estos resultados semestrales.

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Fernando Abril-Martorell, de Alantra, fue quien puso el dedo en la llaga cuando pidió una referencia del margen bruto que espera la compañía para 2024. "El impacto estimado para el ejercicio fiscal 2023 es de alrededor de 15 o 20 millones", respondió la directora financiera, María José Leal, quien extendió este revés al ejercicio siguiente: "nuestra expectativa son márgenes similares para 2024".

Con esta afirmación, Aedas reconoció que el incremento de los costes de construcción y de los tipos está golpeando sus resultados, al no estar pudiendo trasladar este impacto al comprador de las viviendas, lo que conlleva tener que hacer un ajuste a la baja de los números previstos para este ejercicio y para el próximo.

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Así lo ha interpretado Mariano de Miguel, analista de Santander, quien tomó el testigo a su colega de Alantra, cuando pidió que le detallaran con números el deterioro de márgenes. "Hemos visto un deterioro relacionado con construcción de unos 15 millones de euros, más o menos, en 2023, y de otros cinco millones de euros relacionado con el aumento de los tipos de interés. Y en cuanto a los márgenes de 2024, deberían permanecer en niveles similares a los que hemos visto este año".

Este es el motivo de fondo del recorte de Santander a la promotora: está siendo incapaz de digerir el incremento de costes de los últimos dos años y mantener las promesas de resultados que dio al mercado. "Está teniendo un impacto negativo mayor de lo esperado", señala De Miguel en su informe de este lunes, en el que revisa sus números "recortando nuestras estimaciones de ebitda para 2023 y 2024 en un 8% y un 6%, a 161 millones y 140 millones, respectivamente".

Tras esta reflexión, el analista de Santander concluye que su "nuevo precio es 22,4 euros, lo que implica un 29% de recorrido al alza frente a los actuales precios de mercado". Además, aunque mantiene la recomendación de compra, también advierte de que "después de la reciente revisión, los catalizadores en el corto plazo parecen limitados".

"Hemos visto un deterioro relacionado con construcción de unos 15 millones de euros, más o menos, en 2023"

Con este movimiento, la entidad cántabra se suma a Alantra y a GPM, que el pasado miércoles también revisaron a la baja sus precios objetivos: el primero recortó algo menos de un 3%, al pasar de 21,25 a 20,65 euros; mientras que el segundo pasó de 24,07 euros a 22,63, lo que supone un ajuste del 6%. Todos ellos, no obstante, conceden a la promotora valoraciones muy superiores a las que reconoce su cotización, que ayer cerró en 17 euros por título, tras un descenso del 2% en la sesión.

El consenso de analistas consultados por Bloomberg, por su parte, concede a la promotora un precio objetivo de 21,75 euros por acciones. Este dato todavía no recoge el último ajuste de Santander y queda a la espera de ver si alguna otra casa sigue los mismos pasos.