El mercado compra la ampliación de Merlin y lleva el valor a niveles de máximo histórico

Cuando una empresa que capitaliza 3.660 millones anuncia que quiere ampliar capital por mil millones, lo normal es que su acción sufra un duro castigo en bolsa. Sin embargo, desde que el pasado 29 de febrero, con motivo de su presentación de resultados, Merlin Properties oficializó su intención de dar entrada a un nuevo accionista que le inyectará este dinero, su acción se ha revalorizado más de un 11%, hasta el punto de que ayer jueves marcó máximo histórico intradía (en registros ajustados por dividendo) en 10,52 euros por título.

Aunque terminó cerrando la sesión en 10,35 euros, la compañía dirigida por Ismael Clemente lleva semanas moviéndose en zona de máximos y acumula una revalorización del 93% desde su salida a bolsa, que el próximo 30 de junio celebrará su décimo aniversario. Suma y sigue, porque desde resultados, ha tenido una mejora de recomendación de JP Morgan y cuatro mejoras de precio objetivo, de la propia JP Morgan, Goldman Sachs, Barclays y JB Capital.

De hecho, a pesar de moverse en zona de máximos, a pesar de preparar una ampliación de capital, a pesar de las dudas que existen respecto al futuro de las oficinas, a pesar de todos los pesares que quieran citarse, el consenso de analistas le concede todavía un potencial del 5,6%, al otorgarle un precio objetivo de 10,93 euros por acción; un total de 18 firmas recomiendan comprar, cinco mantener y solo una vender.

¿Magia? No. Sencillamente, el mercado cree la palabra de Clemente y del resto del equipo gestor de Merlin. Con los galones que se han ganado en estos diez años, han salido al mercado a pedir un voto de confianza y éste se lo ha dado sin dudar, comprando la ampliación de capital antes, incluso, de que el consejo de administración de la socimi dé la luz verde definitiva.

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"En general, creemos que Merlin tiene un equipo de gestión sólido con una trayectoria sólida, exposición a activos con vientos de cola estructurales y métricas de balance sólidas", señaló JP Morgan en su informe del pasado 10 de abril, en el que elevó la recomendación de la socimi, incidiendo en las buenas perspectivas que se derivan de su apuesta por los centros de datos.

El objetivo de Merlin pasa por encontrar un inversor que se haga con algo menos del 20% del capital (tras el rally de marzo y abril, la socimi capitaliza 4.820 millones), ya que hasta ese límite puede llevar a cabo la operación sin necesidad de pasar por Junta General. Este umbral sitúa el número máximo de acciones a emitir en 94 millones (el 20% de los 469 millones de títulos de la socimi).

Si el objetivo es conseguir mil millones, como mínimo, cada uno de esos 94 millones de acciones valdría 10,6 euros (1.000 entre 94), aunque en los encuentros que ya está manteniendo con el mercado, la socimi ha dejado entrever que su objetivo es que el nuevo inversor se haga con un paquete algo menor, del entorno del 15%. Además, tendría representación en el consejo.

El plan que está diseñando la socimi contempla invertir los 1.000 millones que levanten y otros 1.000 más de deuda, lo que supone un ratio de apalancamiento del 50%, frente al 35% en el que quiere moverse la compañía tras el fuerte saneamiento que ha llevado a cabo gracias a los 2.000 millones que obtuvo con la venta de la cartera de oficinas de BBVA.

¿Va a romper Clemente esta regla de prudencia? No. Como explicó también en resultados, los números que espera conseguir con los centros permitirá a la compañía disparar las ganancias y mantener su endeudamiento en niveles inferiores al 35% de loan to value (LTV). "Aumentamos nuestras estimaciones de NAV (valor neto de activos) entre un 5% y un 8% impulsados por mejores márgenes de beneficio de centros de datos", defienden también desde JP Morgan.

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Esta confianza de los analistas en los planes futuros de Merlin tiene mucho más de ciencia que de acto de fe, porque la socimi ya está demostrando la metamorfosis que prepara con los cuatro primeros centros que está desarrollando (Madrid, Barcelona, Bilbao y Lisboa) y con los que prácticamente conseguirá compensar los 70 millones de rentas que ha dejado de ingresar por la venta de las oficinas de BBVA.

"Merlin espera superar el FFO (resultados operativo) previo a la venta de la cartera de BBVA a partir de 2025, lo que implica que habría tardado tres años en reconstruir sus ganancias a través de sus centros de datos y desarrollos logísticos. Esto es un año más tarde de lo que esperábamos, ya que algunos retrasos en la cartera de centros de datos han afectado la velocidad de generación de ingresos por alquiler. Sin embargo, la compañía sigue esperando que los ingresos por alquileres esperados del proyecto sean superiores a los que generó la cartera de BBVA, lo que respalda la relevancia de esta estrategia", señalan los analistas de Barclays.

Para la casa británica, que concede a Merlin un precio objetivo de 11,70 euros, lo "más interesante son los posibles beneficios sobre los costes esperados de la cartera de centros de datos: un rendimiento bruto del 14% sobre los costes". Pero, para conseguir demostrarlo, antes debe ejecutar la esperada ampliación de capital. Un ejercicio que, a la vista de dónde han llevado los inversores el valor, el mercado le está diciendo a gritos que haga cuanto antes.