Merlin resiste el embiste del ajuste inmobiliario y se prepara para ampliar capital en 1.000M

aMerlin Properties ha puesto en valor sus marcas de identidad en 2023, un ejercicio marcado por el obligado ajuste de las valoraciones, derivado del alza de tipos y la crisis de las oficinas, que la socimi ha conseguido compensar en parte gracias a su apuesta por la diversificación, la logística y los centros de datos.

La compañía dirigida por Ismael Clemente ha rebajado el valor neto de sus activos en 336 millones de euros, recorte que habría sido muy superior, del entorno de los 480 millones de euros si no contara con su cartera logística, que se ha anotado una revaloración del 3% en el ejercicio, ni con su incipiente división de centros de datos, que ha supuesto un incremento de valor de 83,5 millones.

La otra cara de la moneda corresponde a las carteras de oficinas y de centros comerciales, cuyas valoraciones se han recortado un 4,7% y un 5,2%, respectivamente. La consecuencia de este ajuste han sido unas pérdidas contables de 83,5 millones de euros, frente al beneficio de 263 millones que obtuvo en el ejercicio 2022.

Si se mira la foto bajo la perspectiva de la operativa del negocio, cuánto ingresa la socimi por sus alquileres, la lectura es la contraria, ya que Merlin ha conseguido elevar un 6% los ingresos totales, hasta 488,3 millones; un 5% las rentas brutas, hasta 475,6 millones; y un 9,7% el beneficio bruto operativo, hasta 357 millones de euros.

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"El año ha sido mejor, incluso, de lo que esperábamos", señala el consejero delegado de Merlin. La socimi se había preparado para una caída del empleo y del consumo en el segundo semestre de 2023 que, finalmente, no se ha producido, pero que tampoco descarta para este 2024. Un año en el que pronostica más ajustes, ya que descarta que haya ningún recorte de tipos.

Para anticiparse a cualquier escenario, Merlin ha aprovechado los dos primeros meses del año para levantar la caja que necesita para tener garantizado el pago de su próximo gran vencimiento de deuda: el bono de mayo de 2025. En enero, ha firmado un préstamo hipotecario de 150 millones, con vencimiento en 2034 y una ampliación de 100 millones de una emisión de bonos con vencimento en septiembre de 2029.

El pasado ejercicio, la compañía refinanció 744,5 millones de euros, lo que ha dejado al grupo sin vencimientos en 2024. No obstante, el alza de los tipos de interés también ha tenido su reflejo la foto de su deuda y en la posición financiera. Por una parte, el ratio de endeudamiento se ha elevado hasta el 35%, frente al 32,7% del año anterior; y el coste medio, con cobertura, se ha elevado del 1,98% al 2,38%.

De cara a los próximos dos ejercicios, la socimi va a seguir elevando su radio de endeudamiento, hasta el 38%, ya que todavía quedan ajustes en oficinas y centros comerciales. Pero, sobre todo, porque quiere aprovechar la oportunidad de haber sido pionera en apostar por los centros de datos, lo que le confiere una ventaja de cinco años frente a sus competidores, además de contar ya con la experiencia de tener ya instalados los primeros nueve megavatios, de los 60 que sacará al mercado en los tres centros que posee.

Pero su ambición es levantar infraestructura para otros 180 megavatios en suelos que ya posee y tiene identificados. Para aprovechar la ventaja competitiva de haber sido pionero en España y tener ya experiencia constrastada, necesita pisar el acelerador de las inversiones en el corto plazo, una inyección de dinero que está buscando abordar de mediante una ampliación de capital, aunque tampoco cierra la puerta a otras opciones. Se trata, salvando las distancias, de repetir la historia de hace un década, cuando fue pionero en apostar por logística y recoge unos frutos que permiten mitigar el cambio de ciclo de los tipos y las oficinas.

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Para levantar al capital que quiere para su plan de centros de datos, inicialmente, la socimi apostaba por dar entrada a un socio en la filial de estos activos, pero ahora se inclina más por levantar unos 1.000 millones de euros en bolsa. La Junta General de Merlin ya tiene concedida autorización para poder ampliar capital por hasta el 20%, lo que permitiría al potencial inversor convertirse en accionista de referencia y contar con varios representantes en el consejo.

La socimi ya está manteniendo encuentros con potenciales interesados, tanto para esta opción, como para las otras vías de dar entrada a nuevos socios que aporten los mil millones que busca. El principal escollo para poder hacer una ampliación en bolsa es el fuerte descuento con el que cotiza, del 40% frente a su valor de activos, lo que exige encontrar un inversor dispuesto a entrar por encima del valor en bolsa (8,86 euros por acción al cierre de este miércoles), pero con descuento frente al valor de activos (15,08 euros al cierre de 2023).

Por el momento, la socimi se ha dado de margen hasta final de año o principios de 2025 para intentar llevar a cabo una ampliación bajo estas premisas, mientras en paralelo sigue analizando otras alternativas.