Merlin marca el rumbo: frena inversiones y centra esfuerzos en cerrar prealquileres

Los primeros tres meses del año de Merlin Properties, la mayor inmobiliaria de la bolsa española, pueden interpretarse como una guía para intentar anticipar el rumbo del sector en el horizonte próximo, un futuro del que hay más interrogantes que certezas, y donde la prudencia se impone.

Consciente de ello, la compañía dirigida por Ismael Clemente ha aprovechado la tensa calma que se prevé antes de la tempestad para dejar sentados los cimientos de sus edificios, acomodar deuda, reducir inversiones, y centrarse en cerrar los mejores alquileres posibles, ya sean renovaciones de los actuales o preacuerdos de los futuros desarrollos.

TE PUEDE INTERESAR

Merlin confía en la fiebre del 'coliving' para poder vender un suelo de oficinas en Valdebebas

R. Ugalde

Con esta filosofía, la socimi ha concluido el primer trimestre del año sin actividad inversora, con un ligero ajuste de su nivel de endeudamiento, que disminuyó hasta el 32,5% desde el anterior 32,7%, y con un incremento de las rentas por el alquiler del 7%, hasta los 119 millones de euros.

La evolución de las rentas es el principal indicador de la salud operativa de este tipo de compañías, cuyo beneficio neto, en cambio, tiende a verse distorsionado por el impacto tanto al alza como a la baja de las valoraciones y otros efectos contables.

En este primer trimestre, además, la socimi ha ganado 66,2 millones de euros, un 28,5% menos que en el mismo periodo de 2022, por la variación del valor razonable de los activos financieros ante la cobertura de los tipos de interés y, sobre todo, por el efecto de la venta de las oficinas de BBVA el año pasado.

Desde el punto de vista de la operativa del negocio, el desafío para Merlin es doble, ya que se trata de una compañía donde el grueso del negocio son las oficinas, un tipo de activo en plena transformación por el auge del teletrabajo y el aumento de las desocupaciones.

Con 89.695 metros cuadrados de oficinas contratados, un 0,37% menos que el trimestre anterior, Merlin ha conseguido un incremento de rentas del 7,5%, con hitos como la renovación con el ICEX en Castellana 78 o el acuerdo con Testa Homes para instalarse en Santiago de Compostela 94, al norte de Madrid.

TE PUEDE INTERESAR

Merlin Properties cierra el primer trimestre con un aumento de los ingresos del 7%

Europa Press

En logística, también ha sufrido una pequeña caída de la ocupación del 0,21%, que la empresa achaca a la rotación propia del negocio, pero los ingresos a superficie comparable han crecido un 4,3% y, sobre todo, Merlin ha conseguido unas sólidas rentabilidades. Y, de cara a futuro, la línea que se ha marcado pasa por cerrar prealquileres para poder seguir arrojando elevados márgenes.

Fortaleza logística

Aunque no ha querido desvelar detalles, la socimi se encuentra en avanzadas conversaciones para el alquiler de varios proyectos en desarrollo, negociaciones que prevé ir cerrando en los próximos trimestres y que le garantizarán ir promoviendo sobre seguro.

A pesar de los drásticos ajustes de las rentabilidades que ha habido en este tipo de activos, y del impacto del alza de los costes para los proyectos en desarrollo, Merlin está consiguiendo mantener elevados márgenes, en gran parte, porque fue uno de los primeros inversores en apostar por esta actividad y compró los suelos a buenos precios.

TE PUEDE INTERESAR

Ismael Clemente: "No éramos bienvenidos en Nissan, parecía concebido para un solo oferente"

Ruth Ugalde Fotografías: Ana Beltrán

Por ejemplo, el 63% del desarrollo conocido como Best II ya se ha entregado con una rentabilidad sobre coste (YoC, según sus siglas en inglés) del 7,8%. Además, en el segundo semestre prevé entregar Cabanillas Park II, que tiene en avanzada fase de comercialización, a un YoC del 6,9%, mientras que los 167.125 metros cuadrados de suelo pendientes de desarrollo en el área de Madrid (Cabanillas y Azuqueca) los arrancará cuando firme los prealquileres que permitan alcanzar un YoC superior al 6,5%.

Respecto al Best III, el 22% ya se ha entregado con un YoC del 8,0%. Además, la socimi tiene 390.312 metros cuadrados de suelo pendientes de desarrollo en Lisboa (Lisboa Park), Sevilla (Sevilla ZAL), Madrid (A2-San Fernando III) y Valencia (Valencia-Bétera), donde también esperará a firmar prealquileres para tener un YoC superior al 7,0%.

TE PUEDE INTERESAR

Merlin salva el primer 'match-ball' de las valoraciones con mejoras operativas y de ingresos

R. Ugalde

En centro comerciales, la ocupación ha caído un 0,58% respecto al trimestre anterior, aunque las rentas a superficie comparable han crecido un 10,2%. Dentro de las pocas operaciones que está llevando a cabo Merlin, ha sido en este nicho de mercado donde más ha movido ficha esta misma primavera, ya en el segundo trimestre, con la venta de los centros Bonaire y Vilamarina por 22 millones, y la compra del espacio de El Corte Inglés en Marineda (A Coruña).

En abril, además, la socimi ha repagado 744,5 millones en bonos en circulación, lo que le ha permitido alargar el vencimiento medio de la deuda a 5,6 años, desde 4,7 años, y mantener el coste medio en el 2,2%, sin nuevos vencimientos hasta mayo de 2025, y ha extendido la línea de crédito revolving de 2026 hasta 2028, manteniendo el margen en 100 puntos básicos y garantizándose tener cubiertas sus necesidades financieras hasta 2026.