Jefferies advierte a Colonial y Merlin: son las principales candidatas a una rebaja de 'rating'

El banco de inversión Jefferies ha puesto en el centro de su diana a Colonial y Merlin. En su último informe sobre las perspectivas del mercado de socimis europeas, centrado en las 24 mayores inmobiliarias cotizadas del continente, la firma de análisis ha colocado a las dos representantes españolas en el grupo de principales candidatos a sufrir una rebaja de su calificación crediticia, lo que se conoce en la jerga del sector como rating.

"En nuestro informe de noviembre, señalamos que Argan, Aroundtown y Grand City corrían mayor riesgo de ser degradadas y que el margen era muy reducido para Vonovia y URW. Ahora, debido a la descompresión de yields observada a finales del año pasado, identificamos que Colonial, Gecina, Merlin y LEG también corren el riesgo de perder un escalón", señala Jefferies.

Merlin tiene un rating de BBB por S&P y de Baa2 por Moody's; mientras que las calificaciones crediticias de Colonial son BBB+ y Baa2, respectivamente.

El punto de partida de la entidad estadounidense para elaborar sus perspectivas del sector es que los primeros recortes de tipos se van a dilatar más de lo que está anticipando el mercado, por lo que considera que las empresas más apalancadas van a sufrir de manera singular. En este grupo incluye a Colonial, junto a Vonovia, LEG y Aroundtown.

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En el caso de la empresa dirigida por Pere Viñolas, señala que la necesidad de vender activos para reducir su ratio de endeudamiento "limitará el crecimiento futuro del FFO [fondos generados por las operaciones]", a pesar de que reconoce que Colonial goza de "un buen perfil de cobertura de su deuda".

De Merlin destaca la acertada venta de las oficinas de BBVA, justo antes de las subidas de tipos, y su disposición a invertir en centros de datos. "Sin embargo, estamos esperando que el grupo proporcione más detalles sobre cómo prevé financiar su expansión en esta clase de activos", señala.

Pero el talón de Aquiles de la socimi liderada por Ismael Clemente está en la valoración de sus activos, a los que Jefferies anticipa un ajuste del 10%, frente al 6% que proyectaba hasta ahora, por la creciente vulnerabilidad de las oficinas, principal razón de que la vea susceptible de sufrir una rebaja de calificación.

Más allá de las dos representantes españolas, Jefferies pronostica un fuerte ajuste de las valoraciones de activos en todo el sector, que empezarán a conocerse en las próximas semanas, cuando se publiquen los informes anuales de cuentas con el cierre del ejercicio 2023. De media, el banco estadounidense estima un recorte del 7%, al que se sumará otro 3% el próximo año.

Jefferies cree que la presión sobre los portfolios de las socimis se mantendrá hasta las puertas del próximo verano. A partir de entonces, según este informe, el mercado empezará a poner el foco en la generación de flujos de caja de cada compañía, un examen más complicado de aprobar para las empresas con gran exposición a las oficinas, como Merlin y Colonial, y donde la nueva niña bonita serán los centros y activos comerciales.

El resultado final, desde el punto de vista de la recomendación bursátil, de todo este análisis es que califica a Colonial como infraponderar, mientras que a Merlin la rebaja de comprar a mantener tras la subida del 15% que han tenido sus títulos desde noviembre. Eso sí, le sube el precio objetivo de 9,70 a 10,30 euros por acción, un 6% más.