El pinchazo en la venta de la sede de Amazon y sus daños colaterales en Merlin y Colonial

Cuando AXA IM, el brazo inversor de la aseguradora francesa, encargó a CBRE y JLL organizar un proceso ordenado de venta de Prado Urban Business Park, el sector inmobiliario vio este mandato como una perfecta toma de la temperatura real del mercado de oficinas.

No era para menos. Este coloso de 55.000 metros cuadrados repartidos en tres edificios puede presumir de ser el único parque empresarial urbano de Madrid y de contar con inquilinos triple A, con Amazon a la cabeza, que eligió este complejo para instalar su cuartel general en la capital.

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Con todos estos ingredientes en la coctelera, el proceso se lanzó justo antes de verano con la idea de conseguir más de 300 millones y la confianza de que, para otoño, el Banco Central Europeo hubiera terminado con su política de subidas de tipos y la inflación estuviera controlada. Pero ha llegado el día y sigue sin haber garantías de nada.

La única realidad es que los tipos de interés están al 4,5%, nivel desconocido desde hacía 22 años, y nada garantiza que vayan a relajarse en el corto ni en el medio plazo. Razones más que de fondo como para que los potenciales compradores de la sede de Amazon estén exigiendo una rentabilidad mayor. Y eso significa menos dinero para el vendedor.

Las mejores ofertas que están llegando a la mesa de CBRE y JLL son al 5,5%, lo que supone unos 260-265 millones de euros, en torno al 10%-15% menos de la aspiración inicial. Unos números que empiezan a marcar la nueva realidad del sector y que están en línea con el castigo que acumulan en bolsa las dos mayores socimis de oficinas del país, Merlin Properties y Colonial.

Ambas llevan en el año una caída del 10% y cotizan muy por debajo del valor de sus activos, entre otros muchos motivos, porque los inversores están esperando a que recojan en sus valoraciones el obligado ajuste derivado de los nuevos tipos de interés.

Tanto Colonial como Merlin se dejan en el año otro 10% en bolsa y cotizan muy por debajo del valor de sus activos

Un ejercicio que Merlin y Colonial empezaron a hacer muy tímidamente el pasado verano, apenas un 2% y un 3%, respectivamente, ajuste que todavía dista mucho de acercarse siquiera remotamente al nivel que marcan sus cotizaciones en bolsa. Y operaciones como la venta de la sede de Amazon ahondan más en esta brecha y en la necesidad de acortarla.

El valor neto de activos (NAV, por sus siglas en inglés) que Colonial confiere a sus activos asciende a 5.870 millones, lo que equivale a 10,88 euros por acción, casi el doble de los 5,56 euros en que cerró el pasado viernes en bolsa; mientras Merlin sitúa su NAV en 5.870 millones o 10,88 euros por título, cuando cotiza un 25% por debajo, en 8,10 euros.

Más allá de las cosquillas que se puedan buscar a Urban Business Park (no es Castellana, Amazon solo ocupa una parte…), su proceso de venta es un indicador claro de hacia dónde van las valoraciones, en general, y el mercado de oficinas, en particular.

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De ahí que la propia Merlin haya puesto en revisión todo su parque de oficinas con posibilidad de ser vendido para uso residencial, hotelero o de residencial temporal (living), estrategia que ya ha cristalizado en los procesos de venta de una parte del parque empresarial Ática XIX, en Pozuelo de Alarcón, del edificio Velázquez 22, en pleno barrio de Salamanca, o de un solar en Valdebebas para coliving.

También Colonial es consciente del nuevo ciclo y ya a finales del año pasado aprovechó para vender un edificio de oficinas en Chamberí donde el comprador, Persépolis, hará pisos de lujo, y ha abierto la puerta a aprovechar el interés por hacer viviendas en la antigua sede de IBM si así consigue hacer mejor negocio. Todo ello, mientras ultima la venta de la parte residencial de Madnum, su megaproyecto de oficinas y viviendas, ubicado, precisamente, muy cerca de la sede de Amazon.