Los fondos activan sus planes de contingencia en Cataluña y abandonan el alquiler de obra nueva

Cambio de tercio en el mercado de vivienda de obra nueva catalán. Apenas un mes después de que se aprobara la declaración de zona tensionada de 140 municipios barceloneses, fondos y promotoras de pisos en alquiler han activado los planes de contingencia que tenían preparados desde hacía tiempo y han empezado a dividir horizontalmente sus edificios, con el objetivo de lanzar un aluvión de ventas de pisos.

Con este movimiento, los grandes inversores institucionales responden al cambio de última hora que incluyó el Gobierno de Pere Aragonés en su resolución. Inicialmente, la Generalitat iba a dejar fuera del control de rentas a las viviendas de obra nueva o sometidas a una gran rehabilitación, para lo cual, había previsto concederles una moratoria de cinco años. Pero la realidad terminó siendo otra y este periodo de gracia desapareció de la redacción final, llevándose así por delante el negocio de alquiler de obra nueva.

Los grandes afectados por este cambio son los proyectos conocidos como build to rent (BTR), un terreno exclusivo de los grandes inversores, ya sean fondos o grupos familiares, ya que son los únicos con los recursos financieros suficientes para promover desde cero edificios enteros para ponerlos en alquiler. Un músculo financiero que ha saltado por los aires al eliminarse la moratoria de cinco años, ya que sus ingresos se ven mermados en cifras del 40%, 50% o 60% con la declaración de zona tensionada.

Al tratarse de inmuebles inicialmente diseñados para dedicarlos en su totalidad al alquiler, lo habitual es que sus propietarios mantengan la propiedad vertical porque así evitan gastos de impuestos, notariales o registrales que se derivan de la división horizontal. Además, esta última suele conllevar un pago anual del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) más oneroso que si se mantiene todo el inmueble como una única finca registral.

TE PUEDE INTERESAR

Cataluña lanza otra bomba contra los fondos y entierra el mercado de alquiler de obra nueva

Ruth Ugalde

Sin embargo, en el último mes, se ha disparado la solicitud de divisiones horizontales por parte de estos grandes inversores. Según han reconocido varios fondos y promotores a este medio, ante el cambio de tercio que supone la inclusión de la obra nueva en el tope de precios al alquiler, han decidido activar el plan de contingencia que ya tenían contemplado y han optado por reconocer cada piso como una finca individual.

La relevancia de este cambio radica en que, de este modo, pueden poner directamente las viviendas a la venta, en vez de sacarlas al alquiler. Una amenaza latente que ahora se está haciendo realidad. "Los promotores se están olvidando del BTR y están apostando por dividir horizontalmente y vender", confirma la abogada Marta Martín, abogada especialista en derecho inmobiliario de Barcelona.

Grandes despachos como Garrigues, Uría o Ashurst han hecho análisis sosteniendo que cabría defender que los inmuebles de obra nueva queden fuera del tope de rentas, acogiéndose a que el índice no permite calcular el valor de edificios de menos de cinco años. De hecho, varios expertos legales han hecho consultas informales al Ministerio de Vivienda y aseguran que siempre les han respondido que quedan fuera. Este medio ha realizado la misma consulta y la respuesta, en cambio, ha sido la contraria.

"Este escenario genera bastante inseguridad, porque la ley no excluye a los BTR y, por tanto, en cualquier momento les puede cambiar el aplicativo y aplicarles el índice de precios", señala Martín, quien recuerda que la otra alternativa por la que han apostado muchos grandes tenedores para tratar de escapar del control de rentas, los alojamientos de temporada, también se enfrenta a un importante cambio normativo.

Al tope de rentas se une la regulación que pondrá coto al fraude de los alquileres de temporada

El Ministerio de Vivienda está trabajando en una nueva regulación que pondrá coto a esta práctica, con el objetivo de que solo puedan operar como alojamiento de temporada aquellos que realmente existen para tal fin, es decir, los que se dirigen a estudiantes y trabajadores temporales, que están en una determinada ciudad por un tiempo acotado.

Estos dos reveses, unidos al creciente convencimiento de que intentar hacer trampas a la norma solo servirá para que proliferen nuevas leyes, han sido determinantes para que los grandes tenedores hayan apostado por dividir horizontalmente sus edificios de pisos en alquiler y dejen todo listo para venderlos.

TE PUEDE INTERESAR

Blackstone pone en venta las viviendas en alquiler de la antigua Catalunya Caixa

Ruth Ugalde

Un movimiento que ya anticipó Blackstone hace cuatro años, cuando decidió sacar del mercado del alquiler los hogares de su socimi Albirana y llevárselos al canal de venta. En este caso, se trata de casi 11.000 inmuebles ya construidos, procedentes de la antigua Catalunya Caixa, que en su gran mayoría están en Cataluña y que se están vendiendo, uno a uno, a particulares, conforme vence el contrato de alquiler vigente.

Entonces, acababa de aprobarse la ley catalana de alquileres, que fue anulada por el Constitucional en 2022, pero que sentó las bases de todo el marco que está cogiendo ahora forma, un nuevo contexto amparado por el hecho de que existe la Ley de Vivienda, lo que está llevando al sector al convencimiento de que, sí o sí, en aquellas comunidades donde se declare zona tensionada, habrá control de precios.

Aquellos inversores que se encuentran en una fase más inicial de su inversión, como ocurre con los BTR, se ven más castigados. En cierto modo, y salvando las distancias, es una situación similar a la que puede ocurrir a los hipotecados ante un cambio de tipos como el vivido.

Aquellos que compraron en los últimos cinco años con mucha deuda y una hipoteca variable, han visto saltar por los aires su economía familiar, porque en los primeros años de este tipo de préstamos es cuando se paga más intereses que capital. En cambio, alguien que tuviera una hipoteca a 30 años firmada hace dos décadas, apenas le afecta, porque ya casi todo lo que le queda por pagar es capital.

Extrapolar este ejemplo a edificios completos o nuevas promociones ayuda a hacerse una idea del impacto que tiene para un inversor que en los primeros años le cambien las reglas del juego y donde esperaba ingresar 1.000 euros con los que pagar su propia financiación de 800 euros, ahora ve que solo va a poder cobrar 600 euros. Los números han saltado por los aires y ha tocado activar el plan de contingencia: hacer división horizontal y vender.