Vuelven las permutas: Culmia recupera los pagos en especie y marca el rumbo del sector

Tiempos de cambio en el sector promotor. Desde hace dos años, todas las grandes compañías del mercado están inmersas en la búsqueda de vías que permitan a sus fondos accionistas recuperar la inversión, y a los equipos españoles, seguir haciendo crecer sus plataformas. Un complejo equilibrio que gigantes como Neinor, Aedas o Habitat están consiguiendo encontrar en los proyectos de coinversión, fórmula consistente en sellar sociedades conjuntas con diferentes inversores financieros.

Culmia, la promotora de Oaktree, también lleva tiempo analizando la posibilidad de sumarse a esta tendencia, estudio que podría cristalizar en algún primer acuerdo a lo largo de 2024, cuando algunos de los grandes desarrollos del norte de Madrid o del área metropolitana de Barcelona terminen de despejarse. Mientras llega ese momento, la compañía dirigida por Francisco Pérez ha apostado por abrir camino con otra vía de crecimiento: las permutas.

Esta fórmula era una práctica habitual del mercado hasta el estallido de la burbuja, y Culmia ha decidido recuperarla para conseguir ese doble reto de seguir creciendo, sin mermar caja y generando beneficios rápidamente. De hecho, está negociando cuatro operaciones en ubicaciones como Costa del Sol y Galicia, alguna de las cuales se encuentran ya en fase muy avanzada.

Esta fórmula consiste en aliarse con propietarios de terrenos que, por diferentes razones, no van a promover y, en vez de comprarles el suelo, se pacta pagarles con algunas de las futuras viviendas. Tradicionalmente, los dueños de los solares exigían al promotor un aval bancario por el valor de todos los inmuebles que habían acordado recibir, pero ahora se está yendo hacia fórmulas que combinan un pequeño desembolso y un aval corporativo.

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Aunque la promotora de Oaktree esté siendo pionera en apostar por las permutas, no es la única y más compañías del sector están analizando esta vía de crecimiento, algunas con negociaciones muy avanzadas, de manera que en los próximos meses podrían empezar a sellarse varios acuerdos de distintos jugadores del mercado, como ha ocurrido con la coinversión.

La permuta permite a las promotoras hacerse con bolsas de suelo finalista sin tener que sacar dinero de caja ni pedir más recursos al accionista. Únicamente deben financiar la construcción, porque al propietario del terreno se le paga con producto acabo. Una música que suena bien, pero que tampoco está exenta de riesgos, ya que los bancos están exigiendo elevados niveles de preventas para conceder los préstamos promotores.

Tanto la permuta, como la coinversión o los planes de colaboración público-privada de vivienda en alquiler, donde Culmia es un referente del mercado, tienen en común que permiten acceder a bolsas de terreno con un consumo mucho menor de caja. En el caso de las permutas y la vivienda asequible en renta, porque no se necesita comprar el suelo, solo financiar el vuelo; y en la coinversión, porque el socio financiero aporta los fondos.

En este último caso, los proyectos que está mirando la inmobiliaria dirigida por Francisco Pérez pasan por crear sociedades conjuntas donde el nuevo inversor no solo aspire a promover los terrenos que adquiera a Culmia en el porcentaje que se pacte (80% o 90%), sino que también tenga vocación de hacer crecer el vehículo con nuevas adquisiciones de suelo.

Resultados y futuro

Tras cerrar el pasado ejercicio con un beneficio bruto operativo (ebitda) de 21 millones de euros y unos ingresos de 251 millones de euros, Culmia confía en alcanzar la velocidad de crucero este 2024 en el que prevé tener más de 500 millones de euros de cifra de negocio. En este fuerte crecimiento jugará un importante papel el hecho de que entregará toda la primera fase del Plan VIVE de vivienda asequible de la Comunidad de Madrid: 1.763 pisos repartidos.

Estos planes de colaboración público-privada son la gran vía de crecimiento a corto plazo de la promotora, que también se hizo con las 1.137 viviendas de VIVE 2, y con 871 viviendas del Plan de Alquiler Asequible del Ayuntamiento de Madrid. En total, Culmia cuenta con una cartera de 3.800 hogares de alquiler asequible que suman una inversión de 515 millones de euros, y que en más del 50% de los casos tienen ya con comprador final, gracias a los acuerdos sellados con DWS y Bankinter.

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De cara a futuro, sus planes pasan por seguir creciendo en este tipo de proyectos y, por el momento, ultima presentarse al plan de Esplugues de Llobregat para más de 400 viviendas este mismo mes.

Su otra gran apuesta para el ejercicio que acaba de arrancar son las promociones para la venta (lo que se conoce en la jerga del sector como build to sell o BTS), ya que prevé el lanzamiento de casi 600 nuevas viviendas y otras 550 ventas sobre plano. En 2023, entregó 537 casas, que representaron 195 millones de euros, un 18% más que en 2022, y registró unas preventas de 463 viviendas por valor de 178 millones.

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En cambio, la inmobiliaria de Oaktree es más escéptica con el futuro de la promoción de obra nueva para alquiler (build to rent o BTR), donde está desarrollando más de 750 viviendas, que entregará entre 2024 y 2025. Por el momento, no se plantea nuevos acuerdos, porque considera que existe un desajuste del 10%-20% entre las expectativas de precio de comprador y vendedor, una brecha que considera difícil de romper hasta que el Banco Central Europeo (BCE) baje tipos. El ángulo que sí está analizando son los modelos de flexliving, pero siempre sobre suelo residencial, es decir, sin entrar a promover alojamientos sobre suelo terciario.

En total, Culmia cuenta con un banco para 15.500 viviendas. De estas, 8.450 se encuentran en fase de desarrollo (construcción y promoción) y otras 6.800 viviendas están proyectadas sobre suelos que todavía necesita gestión. Con las permutas, los acuerdos de coinversión y los proyectos de colaboración público-privada, Culmia aspira a seguir ampliando esta bolsa.