Cuerpo afronta su primer 'match ball' con la licencia básica de vivienda

El nuevo ministro de Economía, Carlos Cuerpo, tiene en sus manos resolver una de las primeras pruebas de fuego a las que se enfrenta el mercado inmobiliario en esta legislatura. Se trata de un tema a priori tan poco sexy como la licencia básica y, sin embargo, tan importante para que esta legislatura pueda llegar a ser, realmente, el mandato en el que se pusieron los cimientos para acabar con los problemas de acceso a la vivienda.

Entre los numerosos frentes a abordar, está el retraso en la concesión de las licencias urbanísticas, unos cuellos de botella que dilatan hasta 12 meses la entrega de viviendas de obra nueva. Y el tiempo, ya se sabe, es dinero. En concreto, esta falta de diligencia de las administraciones encarece la compra del inmueble una media de 28.000 euros, según el informe de parte que elaboró la firma de servicios profesionales EY para Asprima, la patronal de las promotoras en Madrid, hace cuatro años.

Para combatir estos retrasos y sobrecostes, el ayuntamiento de la capital aprobó en mayo de 2022 la ordenanza de licencias y declaraciones responsables urbanísticas, creando la figura de la licencia básica que, una vez alcanzados una serie de hitos, permite arrancar la construcción mientras se termina de tramitar la licencia de obra. La diferencia es un ahorro medio de nueve meses de espera.

El problema ha surgido cuando las empresas han ido a los bancos a pedir el préstamo promotor con las tasaciones correspondientes. Unas firmas tasadoras se limitan a emitir una advertencia ante el hecho de que exista solo una licencia básica, mientras que otras consideran que lo correcto es incluir un condicionante hasta recibir la licencia de obras tradicional. La diferencia es crucial.

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Si una tasación va con condicionante, el banco no da la financiación, porque si la condición se cumpliera (en este caso, que finalmente no dieran la licencia de obra), el préstamo quedaría inhábil. Quienes interpretan que lo correcto es una advertencia lo hacen sobre la base de que este negro escenario nunca se dará, porque la licencia básica cumple todos los criterios urbanísticos.

Para terminar con esta divergencia de criterios, la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV), que agrupa a las principales tasadoras de España, se reunió en octubre con el Banco de España. A su entender, el origen del problema está en una orden ministerial ECO que hace referencia a la valoración de bienes inmuebles para finalidades financieras, que contempla el requisito de aportación de licencia de obra, sin entrar a valorar otras opciones, porque esta orden es anterior a la aparición de la licencia básica.

La AEV remitió al BdE, junto con su consulta, la propuesta de incorporar un nuevo supuesto de advertencia en el estándar de criterios

De hecho, la AEV remitió al Banco de España, junto con su consulta, la propuesta de incorporar un nuevo supuesto de advertencia en el estándar de criterios, pero la entidad gobernada por Pablo Hernández de Cos indicó que se inhibía y que debería ser la Dirección General del Tesoro, como legislador, quien aclarara si cabía tal posibilidad, para lo que se elevó formalmente una consulta. En ese momento, quien estaba al frente del Tesoro era el actual ministro de Economía, Carlos Cuerpo.

Ya entonces, según las fuentes consultadas, desde el Banco de España se aseguró que el Tesoro contestaría formalmente en dos meses, porque ese es el plazo correspondiente tras haberse canalizado formalmente la pregunta. Pero, casi cuatro meses después, promotores, tasadoras y bancos siguen esperando que alguien ponga el cascabel al gato.

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Las fuentes consultadas matizan un poco esta versión y apuntan que desde el BdE no se ha respondido a la consulta porque se considera que el problema va por otros parámetros. La postura del organismo gobernado por Pablo Hernández de Cos es que la licencia básica es un tema que queda fuera de la normativa prudencial, con lo cual, difícilmente puede dar una valoración sobre el asunto.

Pero desde el Tesoro pasan la pelota de nuevo al BdE: "La norma ya prevé que puede haber una autorización administrativa intermedia y que corresponde al Banco de España establecer cómo aplicarla, como de hecho ya está haciendo, en función de las características de la operación", aseguraban ayer a El Confidencial fuentes del organismo ahora dirigido por Paula Conthe, que confirman haber recibido la consulta, pero que todavía no la han respondido.

El sector, por tanto, sigue a la espera de conocer la postura oficial del Tesoro y tratando de sensibilizar al brazo económico del Gobierno respecto a este problema que consideran crucial para sus intereses. Su visión del problema radica en que si, finalmente, desde la cartera ahora dirigida por Cuerpo se sostiene que la tasación debe incluir un condicionante, la licencia básica quedará herida casi de muerte porque, según defienden, ¿qué sentido tiene pedirla si luego el empresario no puede obtener la financiación necesaria para arrancar las obras?

La realidad es que existen otras vías, como recurrir a los fondos de financiación alternativa, que poco a poco van ganando peso en España, pero también es cierto que son más caros, diferencial que termina trasladándose al cliente. Con lo cual, el otro beneficio que se perseguía con la licencia básica, evitar un encarecimiento innecesario, sí quedaría definitivamente herido de muerte.

Aunque el debate de la licencia básica se circunscribe a la ciudad de Madrid, su relevancia bien podría definirse de Estado, ya que en la capital es donde el Gobierno de Pedro Sánchez ha arrancado una de las grandes bolsas de vivienda de la legislatura y, por ende, una de las grandes medallas que poder ponerse: Operación Campamento.

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El Gobierno, dueño de los terrenos a través de Sepes, se ha comprometido a presentar en el primer semestre de 2024 la iniciativa urbanística, para su aprobación por parte del Ayuntamiento, ya que es la administración local competente. Si se cumple este calendario, se arrancarán las obras de urbanización en 2025. También los desarrollos del sureste se verían afectados, al entrar dentro del ámbito de la capital.

Precisamente, para acelerar plazos y poder llegar a las próximas elecciones con unas cuantas decenas de miles de viviendas en marcha, el Ayuntamiento de Madrid tiene en marcha un proyecto dirigido a poder acelerar todavía más los plazos al permitir sacar la licencia básica de forma online, gracias a la aplicación de la metodología BIM, que permite aplicar el trabajo colaborativo a la construcción, y que ahorraría mucho tiempo. Una iniciativa que corre el riesgo de quedarse en el cajón de las buenas intenciones si la licencia básica termina perdiendo su fuerza por falta de financiación.