Scranton Investments Spain: el entrelazado (y venido a menos) imperio inmobiliario de Grifols

Scranton Investments Spain. Este era el nombre original de Centurión Real Estate, filial inmobiliaria de la familia Grifols, una denominación que bebe directamente de la matriz, Scranton Entelprises BV, sociedad que Gotham City ha puesto en el centro de la diana tras acusar a la saga catalana de haber manipulado las cuentas de Grifols para ofrecer una imagen irreal de sus niveles de deuda.

La firma de Países Bajos es una de las entidades a través de las cuales los Grifols tienen construida su participación en la farmacéutica del Ibex 35 y la dueña de Centurión Real Estate, sociedad que a punto estuvo de ser el segundo gran vehículo cotizado de la saga catalana cuando en 2015 adoptó este nombre y se convirtió en socimi.

Este movimiento forzó a los Grifols a tener que arrojar algo de luz sobre su patrimonio inmobiliario y explicar que Centurión era el dueño de cuatro edificios ubicados en la calle Jesús y María, de Barcelona, y en la avenida de la Generalitat, de Sant Cugat del Vallès, ocupados por el grupo farmacéutico, además de un local comercial de la plaza Francesc Macià número 10 de la Ciudad Condal.

Pero, dos años después, justo cuando debía saltar al parqué para poder mantener las ventajas fiscales de las socimis, los Grifols dieron repentinamente marcha atrás a todo el proceso y renunciaron a este régimen para Centurión, lo que supuso tener que saldar con Hacienda una cuenta de 527.000 euros y evitar la transparencia que exigen los mercados.

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De Centurión cuelga Aurea Arrendamientos, sociedad constituida ese mismo 2017 con la vocación de dedicarse al alquiler de viviendas, actividad propia de la socimi que no llegó a ser. En los seis años que han transcurrido desde entonces, las operaciones inmobiliarias de la familia Grifols han dejado un sabor de boca similar al camino de ida y vuelta de la socimi: son como un plato que nunca se termina cocinar.

Un ejemplo es la compra de Velázquez 21, en Madrid, que Centurión realizó en 2019 por 52 millones de euros. Aunque sus planes iniciales pasaban por sumarse al auge de la promoción de los pisos de lujo en el barrio de Salamanca, la realidad es que terminó vendiendo el proyecto dos años después al vehículo de inversión GPF Inbest por algo más de 70 millones de euros y con el grueso de toda la obra por hacer.

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La inmobiliaria de los Grifols también ha vendido su otra gran apuesta residencial: Becorp. Esta compañía nació fruto de su acuerdo con la promotora catalana Corp, en 2019, con el objetivo de promover 2.400 viviendas en Cataluña, la mitad en Barcelona y la otra mitad en municipios próximos.

La familia Grifols ya había financiado a Corp en el pasado la compra de la antigua sede de Puig en Travessera de Gràcia para hacer 21 viviendas de lujo, pero Becorp era caza mayor, ya que estaba llamada a construir la mayor cartera de vivienda en alquiler de Cataluña. Eran tiempos de euforia, en los que Scranton también compró el Hotel Hesperia Presidente de Barcelona por 125 millones.

Sin embargo, pronto volvieron las políticas de desinversiones. En enero de 2022, apenas tres años después de arrancar su aventura, Becorp protagonizó la mayor operación de venta de vivienda en alquiler del sur de Europa al traspasar al fondo Patrizia 1.500 pisos de esta cartera por 600 millones de euros; mientras que el resto de hogares han quedado bajo el paraguas de la empresa de alquileres Be-Corp.

Por el camino, el universo Scranton ha multiplicado los lazos entre sus filiales inmobiliarias en forma de préstamos y garantías cruzados. Según las últimas cuentas anuales publicadas, a 31 de diciembre de 2022, Centurión había puesto varios inmuebles como respaldo de préstamos hipotecarios que suman 137,5 millones de euros, mientras que el valor neto contable de los inmuebles que garantizan estos préstamos asciende a 87,2 millones.

Endeudamiento

Desde que renunció a la condición de socimi, Centurión ha formalizado varios préstamos con varias de las principales entidades financieras españolas. Con CaixaBank, firmó 40 millones a 15 años en el verano de 2018 y otros 29,4 millones en septiembre de 2019, que vencían el pasado octubre.

En diciembre de 2018, BBVA le concedió 75 millones a cinco años, siendo el pasado 1 de enero la fecha fijada para el pago de su última cuota, justo una semana antes del ataque de Gotham. Además, en febrero de 2020, el banco vasco le concedió otros 15 millones que vencían en diciembre del año pasado.

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Como garantía de todas estas deudas, la familia Grifols ofreció a sus acreedores varios de sus edificios. Además, con BBVA constituyó un derecho real de prenda sobre los derechos de crédito de Centurión por los alquileres de los edificios que ocupa Grifols en Sant Cugat del Vallès y Barcelona.

A estos pasivos se suma el préstamo de 250 millones de euros que Quádriga Real Estate, otra filial de Scranton Enterprises, pidió a Banco Santander en la primavera de 2022 y que tienen como garantía acciones por casi el 6% de Grifols.

Apenas seis meses después, en las cuentas anules de Quádriga cerradas el 31 de diciembre de 2022, la compañía reconoce mantener una cuenta corriente a corto plazo con Centurión Real Estate, cuyo saldo acreedor nominal es de 40 millones. En paralelo, Aurea Arrendamientos y Centurión han avalado a Scranton Entelprises BV un préstamo de 30 millones de euros con inmuebles.