Los Grifols, a una votación del pistoletazo de salida a su gran proyecto de lujo en Madrid

Empieza la cuenta atrás. Este miércoles, 22 de marzo, la Comisión de Urbanismo del Ayuntamiento de Madrid dará, previsiblemente, luz verde al Plan Especial de Velázquez 21, uno de los futuros proyectos residenciales de lujo del barrio de Salamanca. Una votación que deberá ser ratificada en el próximo pleno y que ya recibió el visto bueno inicial a finales de septiembre.

El edificio en cuestión pertenece a Centurion Real Estate, socimi de la familia Grifols, una farmacéutica de origen y capital catalán especializada en la fabricación de medicamentos derivados del plasma, que adquirió el inmueble en el verano de 2019 a varios propietarios, entre ellos, la familia Gancedo, dueña de la famosa tapicería situada en el mismo edificio. Por esta joya inmobiliaria, tanto por su arquitectura como por su ubicación, se pagaron unos 52 millones de euros, como adelantó entonces El Confidencial.

Se transformará en 10 viviendas de lujo con precios en torno a 15.600 €/m2

Con la licencia de obras bajo el brazo y el OK definitivo del Ayuntamiento de Madrid, la familia Grifols podrá arrancar oficialmente la venta de las viviendas y quién sabe si buscar un comprador para todo el edificio, como ya han hecho en el pasado varios inversores latinoamericanos. Y es que, aunque la idea de la saga catalana es desarrollar ellos mismos el edificio y vender sus lujosas viviendas, tal y como confirman a El Confidencial diferentes fuentes del mercado residencial de lujo, también habrían estado tanteando la venta de todo el edificio, una operación que no habría cuajado por las elevadas expectativas económicas de los vendedores: unos 80 millones de euros.

Otras fuentes señalaban también hace unos meses que no descartaban que los Grifols decidieran alquilar las unidades —tanto residenciales como comerciales— y tener el inmueble en patrimonio.

Una decena de viviendas de lujo a 15.600 €/m2

El plan especial sobre este inmueble contempla recuperar el uso residencial del edificio —hasta su compra, se usaba como oficinas—, la construcción de dos plantas subterráneas destinadas a aparcamientos, además de mantener el uso comercial en la planta baja y sótano. Una decena de viviendas de lujo, además de dos plazas de garaje cada una, dos locales comerciales y otras 18 plazas de aparcamiento para su venta individualizada. El precio de las viviendas, en torno a los 15.600 euros el metro cuadrado, 16.000 euros en el caso de los locales.

En junio de 2021, dos años después de la compra del inmueble, la familia Grifols encargó a Impar Management iniciar la tramitación del plan especial de este edificio histórico para recuperar el uso residencial e incorporar dos plantas subterráneas destinadas a aparcamiento. Se trata de la empresa técnica del Grupo Impar, promotores con capital latinoamericano y con gran experiencia en el mercado de lujo de la capital, con grandes proyectos como Núñez de Balboa 85, también en el distrito de Salamanca.

Velázquez 21 será, sin duda, uno de los grandes proyectos de lujo de la capital. Las cifras, de hecho, hablan por sí solas, ya que se estiman unos ingresos totales del proyecto de casi 100 millones de euros, de los cuales algo más de 27 millones corresponderán a los espacios comerciales, y 72,7 a la parte residencial, según la documentación consultada por El Confidencial.

Además, según esa misma documentación, el propietario y promotor asegura disponer de fondos propios y capacidad de financiación suficiente para acometer las obras, si bien "se prevén las preventas necesarias para obtener financiación bancaria del 100% de los costos de obra", según la memoria del plan especial.

Una vez obtenida luz verde definitiva por parte del Ayuntamiento de Madrid, el edificio se someterá a una profunda reforma y rehabilitación integral, que se estima que dure 18 meses.

Se da la circunstancia de que este edificio se sitúa justo enfrente de Velázquez 23, otro proyecto residencial de lujo, en este caso de los hermanos Juan y Pedro Alcaraz, fundadores de la empresa de coches de alquiler low cost Goldcar, con cuya venta han impulsado sus inversiones inmobiliarias. Este inmueble, comprado en 2016 a Banco Ceiss por unos 40 millones de euros, fue transformado también en ocho pisos de lujo. Un edificio, según aseguran desde la compañía, vendido al 90% tras la venta del local comercial.

Además, Velázquez 21 forma parte de la media docena de proyectos que a lo largo de los próximos meses pondrán en el mercado casi un centenar de viviendas de lujo de obra nueva, con precios entre 13.000 y 15.000 euros el metro cuadrado, si bien, en el caso de las unidades más exclusivas, podrían llegar a superarse los 20.000 euros. Algunos de estos proyectos son Hermosilla 47, Serrano 92, Velázquez 70, Núñez de Balboa 3 o Hermosilla 60.

Adiós a la antigua tapicería Gancedo

Como publicó El Confidencial, la familia dueña de la farmacéutica Grifols adquirió este edificio, de 6.000 metros cuadrados y seis plantas, por 52,5 millones de euros —casi 8.300 euros el metro cuadrado—, de los cuales 20 millones fueron para los dueños de Tapicerías Gancedo, propietarios de una parte del edificio, y otros 32 millones, para una veintena de propietarios del resto del inmueble. A esta cifra habrá que sumar otros casi 14 millones de euros en la construcción y obras del edificio, además de otros impuestos y gastos que disparan el coste total del proyecto —adquisición, más construcción, más gastos e impuestos indirectos— a casi 80 millones de euros. Es decir, con estas estimaciones de gastos e ingresos, se calcula un beneficio para la propiedad de unos 20 millones de euros.

Velázquez 21 es uno de los edificios históricos del Ensanche Este de Madrid, ideado por el urbanista Carlos María de Castro y en el que se ubicaba el actual barrio de Salamanca. El inmueble fue construido en 1904, y fue un encargo de Francisco Sánchez-Pleites, marqués de Frómista, al arquitecto José Espelius Anduaga, con el fin de destinar el piso principal a residencia propia y el resto, incluidos los áticos, a alquiler, según recoge la Guía de arquitectura de Madrid, elaborada por el Colegio de Arquitectos de Madrid (COAM).

Este edificio fue pionero en su época, porque por primera vez los trasteros se situaban en el semisótano, en lugar de en las habituales buhardillas, reduciendo así las consecuencias de un fortuito incendio. Originariamente, el edificio tenía su entrada principal en el eje del edificio de la fachada a la calle Velázquez y contaba con dos viviendas por planta. Parte de su fachada y el interior de las viviendas se sometieron a varias reformas que cambiaron, en buena medida, su estado original.

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E. Sanz

Así, por ejemplo, en marzo de 1961 se realizan obras en el interior de los locales de la planta baja y sótano del edificio para la familia Gancedo, donde se ubicaban su famosa tapicería y sus oficinas. A estas obras siguieron varias más en años posteriores, cuya legalización se solicitó en 2005.

Se trata, además, de un edificio protegido de Nivel 1, lo que significa que todos sus elementos son de restauración obligatoria, de ahí que el plan especial proponga, precisamente, "recuperar su esencia original en cuanto al uso y en los elementos que se han ido perdiendo a lo largo del tiempo a través de las diferentes reformas —tanto externas como en los interiores de las viviendas— que se han ido realizando en el edificio".

Este será, sin duda, el gran proyecto residencial de la familia Grifols en la capital. Una familia que canaliza sus operaciones inmobiliarias en España a través de la socimi Centurion Real Estate, cabecera a su vez de la firma Aurea, que ciñe sus operaciones al negocio residencial en alquiler y que, hasta esta compra en 2019, concentraba el grueso de sus inversiones en el mercado catalán. Centurion es, junto a Quadriga Real Estate, propietaria del edificio.