Montera, Alcalá y Gran Vía, el nuevo Soho madrileño de la moda y los hoteles de lujo

Es, probablemente, una de las zonas de Madrid que mayor transformación y regeneración urbana han experimentado en los últimos cinco años. También una de las zonas que no han podido evitar caer en las garras de la gentrificación y turistificación, que se ha extendido como una mancha de aceite por toda la ciudad, al tiempo que se convertía en objeto de deseo inmobiliario de grandes cadenas hoteleras y marcas de moda y restauración.

Hablamos del triángulo que conforma la confluencia de las calles Gran Vía, Alcalá y Montera, una suerte de Soho en pleno centro de la capital, donde se ha desatado una auténtica locura inmobiliaria gracias a la irrupción de numerosos proyectos hoteleros emblemáticos que han elegido esta zona para abrir sus puertas, así como al aterrizaje de importantes flagships vinculados a la moda y conceptos comerciales muy novedosos.

Pero vayamos por partes. Gran Vía, sin duda, aglutina algunos de los edificios más icónicos de la capital y una enorme oferta hotelera de calidad. De hecho, en este tramo, es decir, entre las calles Alcalá y Montera, destaca la concentración de hoteles, un total de siete establecimientos de cuatro y cinco estrellas. Una oferta que será ampliada con la futura apertura en 2023 del hotel Branch de cinco estrellas, en el número 20 de la famosa avenida.

Destaca la concentración de hoteles, un total de siete establecimientos de cuatro y cinco estrellas

Las grandes cadenas y compañías hoteleras han apostado por este triángulo inmobiliario. La socimi hotelera Millenium es una de ellas, ya que ha adquirido varios inmuebles para abrir establecimientos de lujo que prometen transformar la zona y su perfil de visitantes. "Hoy, puedo decir con satisfacción que en Millenium hemos acertado, pues sin duda estas calles son hoy la zona de lujo por excelencia de Madrid y poder contar allí con cuatro edificios que albergarán grandes hoteles de las marcas de referencia de lujo más emblemáticas de la capital es una garantía de valor y rentabilidad para nuestra compañía", señala Javier Illán, presidente de Millenium.

En la plaza de Canalejas, la socimi ultima la apertura del JW Marriot para este mismo año; el próximo, prevé estrenar en Madrid la cadena Nobu, propiedad del actor Robert De Niro, en el número 26 de la calle Alcalá; en año y medio, cambiará al operador del actual Iberostar Las Letras, que acaba de comprar en el número 11 de Gran Vía, y en el número 19 de la calle Zorrilla, junto al Congreso, abrirá otro cinco estrellas gran lujo.

Para Illán, el signo diferencial de esta "zona es que tiene la peculiaridad de encontrarse en el centro de todo lo relevante que sucede en la ciudad y que conecta paseando el Madrid histórico con la parte de la ciudad donde actualmente hay más oferta gastronómica y comercial de la misma, como son el barrio de Salamanca y la Gran Vía. Todo ello, rodeado de históricos edificios, calles llenas de historia y a escasos metros de la mejor oferta cultural, como son el Museo del Prado, el Thyssen y el Reina Sofía. Actualmente, no existe una zona más atractiva, que combine tantos atributos y con mayor potencial de recorrido que esta".

"No hay zona más atractiva, que combine tantos atributos y con mayor potencial de recorrido"

El interés de las grandes marcas internacionales por desembarcar en este triángulo quedó subrayado el pasado septiembre con la apertura del hotel Thompson, una de las marcas insignia de Hyatt, en la plaza del Carmen 28, en los antiguos cines Acteón. Por primera vez, el gigante estadounidense ha traído a Europa este concepto, que lleva un pedacito del Soho neoyorquino allí donde va.

'Boom' hotelero

"La ubicación de Thompson Madrid es una clara apuesta por la cultura madrileña, por atraer al turismo de lujo y por unir en pocos pasos las zonas más visitadas y exclusivas de la ciudad para que ciudadanos y turistas puedan mezclarse", explica Carlos Erburu, general manager de Thompson Madrid. Aunque la cadena está mirando otras ubicaciones en el Viejo Continente para seguir creciendo, su apuesta por este enclave es todo un espaldarazo a la transformación que está viviendo la zona, metamorfosis llamada a cambiar la piel de la otrora castiza alfombra roja de teatros y cines en un referente del turista más underground pero con alto poder adquisitivo.

Como explica Erburu, "es una zona donde encontramos numerosos teatros y actividades culturales como espectáculos de flamenco. Tenemos a nuestro alrededor el Madrid de los Austrias, la plaza Mayor, el barrio de las Letras, y esto hace que sea una de las zonas más atractivas de Madrid. En el pasado, esta zona fue una zona de lujo y uno de nuestros objetivos es volver a darle la importancia que tiene y que sea uno de los lugares donde estar si quieres formar parte del lujo y la cultura de Madrid".

Otro nombre propio del Madrid empresarial es Josué Reyzábal, quien ha firmado un acuerdo con la joven cadena L&H Hotels para abrir un establecimiento boutique en el mismo edificio de los cines Callao, la icónica sala de exhibiciones. Como adelantó El Confidencial, el empresario va a transformar el edificio de oficinas anexo a los famosos cines, que se reparte en planta baja y cinco alturas, en un establecimiento con 15 habitaciones y una suite, que ocupará la última planta.

Además, la primera planta y la baja estarán destinadas a una cafetería, reconciliándose así con su pasado, ya que este inmueble es conocido como La Calesera, en honor a la cafetería que albergó durante tantos años, y que reabrirá a lo largo de 2024 como arrocería gestionada por la firma madrileña de restauración Edo Wear Go.

Aunque si hay un proyecto hotelero que ha marcado un antes y un después en la zona, este ha sido la apertura, en septiembre de 2020, del Hotel Four Seasons, el primero de la prestigiosa cadena hotelera en España. Un hotel de cinco estrellas, 22 viviendas exclusivas de lujo —Four Seasons Private Residences—, una galería comercial con algunas de las boutiques de lujo más importantes y un gran espacio de restauración —Food Hall—, que combina una zona de 4.000 metros cuadrados que incluye propuestas más formales en cualquiera de sus 13 restaurantes con otra zona más casual, de 650 metros cuadrados —Mad Gourmet—.

"Antes de Canalejas, las cadenas hoteleras de lujo miraban a Madrid con cierta tibieza"

"Centro Canalejas Madrid ha tenido una influencia directa en la transformación de la oferta de hoteles de lujo en Madrid. Antes de este proyecto, las cadenas hoteleras de lujo miraban a Madrid con cierta tibieza. Es cierto que muchas ya estaban, pero con segundas marcas, no con las principales. A raíz de que abriera Four Seasons y Centro Canalejas Madrid, esta situación cambió completamente. Ahora mismo, hay una eclosión de proyectos hoteleros de lujo, abiertos y en fase de construcción. Y no solo hoteles. También restaurantes, que están incrementando la calidad de lo que había hasta la fecha", destacan desde JLL.

Dos de los futuros proyectos hoteleros más destacados en la zona son el anteriormente mencionado Nobu, en la calle Alcalá 26, cuya apertura está prevista en 2023, así como la rehabilitación del Edificio Metrópolis, ubicado en la esquina con la calle Gran Vía, que incluirá un hotel de lujo, un gimnasio y varios locales de restauración del Grupo Paraguas.

Destino de 'flagships' y nuevos conceptos

La moda también ha mirado hacia el nuevo Soho madrileño para abrir sus puertas, y aunque en el tramo comprendido entre las calles Montera y Alcalá la oferta de este tipo de establecimientos es más reducida que en el resto de la calle, ha sido testigo de la proliferación de grandes flagships en los últimos años: Adidas (Gran Vía 21), Aristocrazy (Gran Vía 26), la histórica joyería Grassy (Gran Vía 1) y un local de Loewe que actualmente se encuentra en reforma (Gran Vía 8), además del reciente Lefties del Grupo Inditex, que cuenta con 5.000 metros cuadrados y que se ubica, precisamente, en los bajos del hotel Thomson.

Todos ellos, junto con el McDonald's de Montera 47, son los locales más icónicos, pero si hay uno que destaca sobre los demás es Gran Vía 18, donde hace un año se inauguraba el nuevo concepto WOW. Cinco plantas y 5.500 metros cuadrados "enfocados hacia la fusión del comercio físico y digital, ofreciendo productos exclusivos de moda, tecnología y hogar", explican desde JLL.

Un concepto muy diferente respecto a las tiendas tradicionales, "ya que uno de sus objetivos es despertar el interés y las ganas de volver a la tienda con una oferta aspiracional y efímera, lo que conllevará que cada seis meses cambie por completo el establecimiento, tanto en lo que vende como en cómo se vende". "Se trata de un concepto innovador y hasta ahora inexistente en España", destacan desde la consultora.

"Gran Vía está en uno de los mejores momentos de su historia, en plena transformación"

La cadena fundada por Dimas Gimeno ha sido la primera en apostar en serio por llevar al mundo físico las marcas online más vanguardistas y, en muchos de casos, solo aptas para bolsillos holgados, y que juega con el reclamo de ser el sitio al que ir como gancho no solo para comprar, sino para subir también a sus dos últimas plantas, dedicadas a restauración.

"La Gran Vía de Madrid está en uno de los mejores momentos de su historia, en plena transformación, con nuevos proyectos de retail, de restauración, de hoteles, culturales…", señala Gimeno. El empresario reconoce que en la elección de este enclave también jugó un papel la suerte de que surgiera "un local emblemático, donde estuvo un hotel de lujo, el Hotel de Roma, inaugurado en 1915, y que tenía suficiente espacio [5.500 metros cuadrados] para nuestras necesidades de retail y restauración".

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En su opinión, "de igual forma que Londres tiene dos grandes zonas dedicadas al retail de moda y lujo, el West End y Knightsbridge; y en París el Sena define dos orillas a nivel comercial, la derecha, rive droite, más tradicional, y la izquierda, rive gauche, más transgresora y joven, creo que en Madrid esas dos orillas las define la Castellana. Nuestra rive droite la conformaría el barrio de Salamanca, con calles dedicadas a las marcas de moda y lujo, y la rive gauche está cobrando mucha fuerza en el eje Gran Vía, Alcalá, Montera", añade.

Entre las aperturas más recientes en la zona, además de WOW, se encuentran el operador de restauración Honest Greens, ubicado en la calle Gran Vía 7, comercializado también por JLL, y algo más alejados los operadores Uniqlo, en Gran Vía 37, y Skechers, en Gran Vía 31.

Calles llenas de millones de turistas cada año

Si hay algo que caracteriza a este triángulo inmobiliario, es su enorme capacidad para atraer turisticas. La calle Montera, por ejemplo, es una de las arterias más transitadas de la capital madrileña, ya que conecta Gran Vía y la Puerta del Sol, dos zonas que reciben a diario gran parte de los visitantes de Callao, la plaza más visitada de España y la tercera más transitada de Europa, al sumar 150 millones de personas al año, cifra solo superada por Piccadilly Circus (Londres) y la plaza del Louvre (París). Una concentración que se extiende por toda la Gran Vía.

Como explica Gimeno, "según varios estudios, la Gran Vía de Madrid es la calle más transitada de España y punto de visita obligado para la mayoría de los turistas, nacionales e internacionales".

En el tramo de la calle Alcalá entre la Puerta del Sol y la calle Gran Vía destaca, por ejemplo, la fachada de la flagship de la enseña Apple, así como el anteriormente mencionado Four Seasons, con la entrada principal del espacio de restauración Food Hall del complejo Canalejas. El auge inmobiliario de la zona en los últimos años y el interés por parte de los inversores y retailers se han traducido en importantes transacciones inmobiliarias.

Es el caso de la compra en 2017 por parte de Triuva del edificio ubicado en la calle Gran Vía 21, en el que actualmente se ubica la flagship de la enseña Adidas; la compra en 2017 por parte de CBREGI/IBA Capital Partners del edificio Gran Vía 18, ocupado actualmente por WOW Concept, en la que JLL participó como agente en exclusiva del vendedor (TPG), y la compra en 2018 por parte de Thor Equities del edificio ubicado en la calle Gran Vía 30 (antiguo Sfera), en la que JLL participó en exclusiva como agente del vendedor (Talus/Angelo Gordon), mientras que en el punto de mira se encuentra Sol 9, actualmente desocupado y en venta, y que cuenta con unos 3.000 metros cuadrados distribuidos en planta baja, cinco plantas superiores y terraza.

Precisamente Teatro Gran Vía 30, de Thor Equities, es uno de los escasos proyectos residenciales de lujo no solo del primer tramo de la Gran Vía —que abarca de la calle Alcalá a la Red de San Luis—, sino de toda la calle. Casi una treintena de viviendas de lujo —vendidas al 100% y ya entregadas—, con precios medios de 1,1 millones de euros —una media de 7.500 euros el metro cuadrado—, que se ha convertido en el único proyecto residencial de la avenida, en claro contraste con el uso residencial de los primeros edificios que allí se levantaron.

Teatro Gran Vía 30 es uno de los escasos proyectos residenciales de lujo de la Gran Vía

Es el caso de Gran Vía 1 —construido en 1916—, un proyecto de viviendas para Luis Ocharán Mazas, planteado como dos casas de lujo independientes unidas por un pasadizo en la planta baja. O Gran Vía 6, viviendas y oficinas para el marqués de Urquijo.

"Todas ellas, planteadas como pisos de lujo dirigidos a profesionales liberales y a los grandes propietarios y rentistas de la ciudad, que de esta manera podrían tener a mano las empresas comerciales que regentaban en la zona. Sin embargo, la Gran Vía como iniciativa residencial fracasó desde el principio", recuerda Santiago de Miguel Salanova en su tesis doctoral Madrid, los retos de la modernidad: transformación urbana y cambio social (1860-1931).

Y así se ha mantenido, si bien, debido al empuje turístico de la zona, sí han tenido cabida algunos proyectos de alquileres turísticos. Es el caso de SmartRental Collection Gran Vía Capital, en Gran Vía 14; The Garden Suites Madrid, en calle Jardines 2, y Be Mate Gran Vía Suites, en el número 11 de esta misma calle.

Enorme apetito inversor

El apetito por estar en la zona y por los locales de calidad ha tenido un impacto en las rentas y las rentabilidades. Según datos de JLL, la zona presenta una renta prime de unos 248,5 euros por metro cuadrado al mes, lo que supone un incremento del 1,5% interanual.

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"Se espera que la actividad de arrendamiento se mantenga sólida en la zona y que los retailers con buenos resultados sigan ocupando de forma selectiva espacios comerciales de alta calidad en condiciones favorables. Pese a una ralentización gradual, el buen desempeño del mercado laboral durante 2022 ha favorecido el gasto de los consumidores frente a la elevada inflación, con un crecimiento anual del 4,3%", destacan.

Por lo que se refiere a las yields, actualmente en la zona de Gran Vía-Montera-Alcalá las rentabilidades prime se sitúan en un 4,25%, 35 puntos básicos por encima de la comparativa trimestral y 20 puntos más que hace un año, debido, en gran medida, al incremento de las rentabilidades prime, en línea con la subida progresiva de los tipos de interés y la rentabilidad del bono a 10 años.